El año que viene se venderán menos pisos y los precios se estabilizarán en Aragón

Las compraventas de pisos han dejado de crecer en Aragón y los precios se mantienen en ascenso pero rozando la estabilidad. Esta foto del sector que se ha repetido en los últimos trimestres se fijará el año que viene en el que los expertos coinciden en que el mercado seguirá activo en número de operaciones y con los precios al alza, pero de forma más moderada que este. Así, se podría incluso bajar de las 13.000 compraventas al año actuales y las subidas se calcula que pasarán del 5% actual a situarse entre el 2% y el 5%, según los estudios.

Un cambio de ciclo que destacan no tiene "nada que ver" con el de 2008 cuando la caída del sector inmobiliario se produjo "a plomo", asegura Luis Fabra, director de Estudios de Mercado de la Universidad de Zaragoza. El actual lo considera un escenario "sano" , consecuencia del agotamiento de los últimos años de subidas.

Cambio de ciclo

"Hemos constatado los dos últimos trimestres que ha habido un cambio de tendencia en el sentido de que hemos dejado de crecer en el número de compraventas de vivienda, pero no tiene que ver con lo que ocurrió en 2008", destaca. El sector es muy sensible a la situación de la economía, y las previsiones ahora no son buenas, pero entre las razones del cambio considera que ha pesado más que "un crecimiento tan intenso como el que hemos pasado en Aragón en los últimos años de 7.500 a 13.500 viviendas vendidas al año no es ilimitado". Por ello, las actuales cifras de 13.200 operaciones cree que no hay que verlas como una caída del mercado sino como "un escenario nuevo hacia cierta estabilidad" y que "va a seguir en 2020".

Reconoce, eso sí, que las previsiones han sido peores de lo esperado, ya que en base al arranque del año, en el que los datos de enero arrojaban 13.600 ventas en 12 meses, se pensó que se podría llegar a las 15.000 a final de 2019 y ahora lo que se plantea es que podrían bajar de las 13.000 en 2020.

En el apartado de precios, en el tercer trimestre subieron un 5% y en el año que empieza "van a seguir creciendo pero más moderadamente y es lo recomendable", apunta. El incremento que considera adecuado se situaría entre el 2% y el 3%. "La demanda es muy sensible al precio. Si el mercado no es capaz de portarse racionalmente en precios la demanda caerá más", advierte, como lo viene haciendo en las presentaciones de los informes que elabora con el grupo de investigación Gamerin para Miaragon.es. El del último trimestre de este año llegará en febrero.

Dentro de las previsiones para 2020, Tinsa Digital considera que el incremento de precios en Zaragoza se situará entre el 2% y el 5%, quedado por debajo en Teruel y por encima en Huesca. Unas alzas que para Rafael Espés, de Tinsa en Aragón, son "prácticamente de normalidad". La filial tecnológica ('proptech') de la tasadora ha realizado sus estimaciones en las capitales y municipios españoles con más 50.000 habitantes. En ellas concluye que "el mercado residencial en España encara 2020 con un escenario general de moderación en el crecimiento de los precios de la vivienda. Así, en el 54% de los 147 municipios analizados los precios subirán por debajo del 2%; en un 27% se prevé un incremento de entre el 2% y el 5% y solo un 19% registrará aumentos medias anuales de más de un 5%.

El turno del barrio del AVE y Arcosur

"El mercado ha sido bueno, se ha comportado bien. El reto de este año es consolidar, ver qué respuesta tiene Alta Velocidad, que ya le toca, y Arcosur", explica Espés sobre la situación en Zaragoza. En cuanto a la primera zona, en el llamado barrio del AVE dentro del de Las Delicias, se encuentran en marcha las obras de uno de los proyectos de mayor tamaño, Torre Zaragoza, en la que están vendidos alrededor del 90% de sus 285 pisos. Las grúas comienzan a verse en una zona en la que hay otras dos promociones previstas en el entorno de la estación de ferrocarril. "Son tres promociones de gama media alta y alta que van a reunir entre las tres prácticamente 700 viviendas", calcula.

Aunque el mercado "es muy frágil, porque está totalmente vinculado a la economía", el hecho de que se pongan en marcha promociones lo considera una buena señal. No ve síntomas tampoco de alarma. Considera que hay proyectos positivos para la ciudad como el desembarco de Amazon. "Eso hace ciudad. Crear riqueza es generar expectativas. Atraer población nueva", afirma.

"Se está iniciando lo mismo que se compra", añade Fabra. Un síntoma de que el mercado sigue prudente tras los excesos de la crisis. En 2006, en pleno auge inmobiliario, "se iniciaba el doble de obra nueva de la que se vendía", recuerda. Entre los factores positivos que pueden animar al mercado el año que viene apunta a que los tipos de interés siguen bajos, el sector financiero continúa interesado en conceder hipotecas, el paro ha seguido disminuyendo este año (aunque las previsiones sean peores) y los salarios siguen ligeramente al alza.

"Arcosur lleva su velocidad de crucero", afirma Espés. Dentro del barrio zaragozano de nueva creación que quedó paralizado por la crisis, espera que se retomen las obras en la parte que da a Rosales del Canal y la más próxima al campo de golf. Ofrece el "precio más razonable en esa dimensión en Zaragoza capital, con un producto para primera compra", añade.

"Los emplazamientos de referencia los tenemos ya consolidados en los barrios que crecieron en la última década como Parque Venecia, la Ribera y la zona de Miralbueno desde Vía Hispanidad", apunta.

El 85% de las ventas son de pisos de segunda mano

Dentro del mercado, la mayoría de las compraventas siguen siendo de vivienda usada. Alrededor del 85% de los pisos que se venden son de segunda mano. Estos están registrando un ritmo "más moderado de ventas" y también subidas más ligeras, indica Fabra. "El precio puede estabilizarse pero influye tanto la ubicación que es relativo", añade Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Aragón.

"Preveo un año de estabilidad salvo grandes cambios a nivel político o legislativo", estima el portavoz de los API. Aunque ha disminuido en los últimos dos años, todavía cree que "sigue habiendo una demanda estable y cuando las cosas se ponen a precio razonable se van vendiendo". Esta se mantendrá mientras siga creándose empleo, haya actividad económica y consumo, añade. Unido a los bajos tipos de interés.

"Zaragoza no ha subido como otras ciudades como Madrid y Barcelona", recuerda. En la capital aragonesa los precios siguen un 48,6% por debajo de los que había antes de la crisis, según los datos de Tinsa.

Por ello, para Baena, el del mercado inmobiliario en Zaragoza "sigue siendo un escenario muy positivo para el comprador". Apoyado por la ley hipotecaria que aclaró el reparto de los gastos entre el banco y el comprador de una vivienda al pedir un préstamo.