Mercado inmobiliario
Zaragoza es el segundo municipio español con más compraventas de vivienda de obra nueva
La falta de suelo en la capital «es un problema que comienza a agravarse», advierte la consultora CBRE.
La paralización de transacciones que provocó el estallido de la burbuja inmobiliaria que dio lugar a la crisis económica comenzó a remontar en 2014 y encaró una senda al alza, en la que la capital aragonesa comenzó a situarse en los puestos de cabeza. De hecho, entre 2014 y 2018, la demanda de vivienda nueva en la ciudad se mostró muy dinámica en comparación con otras ciudades españolas y creció a un ritmo promedio anual cercano al 15%. Y aunque en este 2019 (con datos de los dos primeros trimestres) se ha producido una cierta ralentización, Zaragoza se ha convertido en el segundo municipio con el mayor número de compraventas de vivienda de obra nueva a nivel nacional, solo superado por Madrid.
Lo recoge un informe sobre las claves del mercado residencial en España realizado por la consultora inmobiliaria CBRE, que evidencia, sin embargo, que el resto de municipios de la provincia registran un volumen de ventas de inmuebles de primera mano "muy poco significativo".
El documento insiste en que el mérito de la buena marcha del mercado inmobiliario de la provincia se lo debe a la capital aragonesa, aunque es cierto que ha perdido el vigor que mostró el crecimiento de las transacciones de vivienda entre 2014 y 2018, años en los que creció a un tasa anual media del 18%. Prueba de ello, explica CBRE, es que en los dos primeros trimestres de este ejercicio se ha producido un ajuste a la baja con una caída de un 5%, aunque las cifras continúan siendo importantes, con más de 7.500 operaciones, señala el informe.
El dinamismo de Zaragoza es compartido por municipios como Cuarte de Huerva, Calatayud, Tarazona o Utebo, en los que el mercado de compraventa también se ha mostrado dinámico, con incrementos del 17% anuales en los últimos seis años.
Oferta moderada
Se ha reactivado también la construcción de vivienda, cuya recuperación mostró su mayor músculo entre 2016 y 2018. El informe realizado por la consultora inmobiliaria destaca que en dicho periodo el crecimiento alcanzó medias del 33%, si bien matiza que "los volúmenes de viviendas terminadas permanecen todavía en niveles moderados con respecto a los de los años 90, en los que la producción anual media era de 7.000 unidades".
Con todo, aseguran desde CBRE, la reanimación de la demanda ha permitido no solo la mejor absorción de la obra nueva existente –tras la crisis había sobreoferta por la falta de demanda– sino también el inicio de un ‘stock’ nuevo, principalmente en Zaragoza, "donde se ha visto una reactivación incluso en las zonas que permanecían más estancadas en los últimos años", señalan los responsables de la consultora.
Pero, frente a la "recuperación moderada" que han experimentado en los últimos años los visados de dirección de obra, los datos de mediados del presente año ya apuntan descensos del 7% respecto a 2018, a pesar de que en cifras absolutas alcanzan las 2.300 licencias, un número similar a los 2.500 del pasado año. De todos ellos, el 80% se localizan en la capital, donde se encuentra la mayoría de los proyectos de obra nueva.
Comienza a falta suelo
El informe realizado por CBRE advierte, sin embargo, que la positiva evolución de la construcción ha provocado un descenso del 16% del suelo urbano libre, que se localiza principalmente en la capital y en su zona periférica, especialmente en La Muela y Villanueva de Gállego y que que 2018 sumaba el 40% la reserva de suelo urbano disponible.
Y precisamente porque hay poco, el que está disponible en ubicaciones excepcionales y en un radio cercano al centro resulta muy atractivo para los inversores y fondos, advierten desde la consultora. De hecho, señala CBRE, este interés ha llegado a materializarse en algunas operaciones en el centro de la ciudad y "es posible que veamos acuerdos entre fondos y promotores locales para llevar a cabo transacciones de compraventa de suelo y desarrollo de promoción", destaca.
La consultora insiste, sin embargo, en que la escasez de suelo disponible en Zaragoza «es un problema que comienza a agravarse». Una situación ante la que recomienda «una adecuada gestión de los cambios de uso del suelo», que contribuiría a dinamizar el mercado residencial en el centro de la capital. Añade además que una de las medidas que ayudaría a aumentar la disponibilidad de suelo sería actuar «en nuevos desarrollos en otros sectores menos consolidados».
Suben los precios y más los alquileres
Tras el desplome de los primeros años de la crisis, los precios se han mantenido estables entre 2014 y 2018. Sin embargo, según el informe realizado por la consultora inmobiliaria CBRE, en el segundo trimestre de 2019 las cifras han comenzado a mostrar movimientos al alza y los precios han crecido, respecto al año anterior, un 4% en el conjunto de la provincia y un 9% en la capital. De este modo, y según las estadísticas del Ministerio de Fomento, el precio medio unitario de la vivienda en Zaragoza ciudad se sitúa en los 1.420 euros por metro cuadrado, un 7% superior a los 1.322 euros por metro cuadrado que se paga en la provincia.
"La elevada demanda y una limitada oferta de suelo y de vivienda nueva son las razones que han podido impulsar los precios", señala CBRE.
Mucho mayor ha sido el incremento de la renta de alquiler. En la capital aragonesa ha escalado un 30% desde los mínimos de la crisis, alcanzando los precios más altos desde el principio de la década. Eso sí, el alquiler medio en Zaragoza es de 8 euros/m2/mes, un 70% por debajo de la media nacional.
