Inmobiliaria
Guía de rehabilitación de viviendas en Zaragoza: todo lo que debes saber
Arquitectos y las federaciones de barrios han editado un manual para ayudar a la reforma de los hogares, muy necesaria especialmente en ciudades como la capital aragonesa.
En Aragón, dos tercios del parque de viviendas (300.000 hogares) fueron construidos antes de los años 80. Mientras, en Zaragoza, hay 59.000 viviendas de tres alturas o más que no disponen de ascensor, según datos del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos (Coaatz). Se trata de un auténtico problema, ya que muchos de estos inmuebles tienen problemas de accesibilidad, aíslan mal del frío o del calor y pueden ser inseguros en muchos casos.
Este no es solo un mal endémico de la ciudad del Ebro. En toda España, más del 55% de las viviendas que conforman el parque edificado necesitan de una rehabilitación para mejorar su eficiencia energética, su accesibilidad, su conservación y su funcionalidad. Por este mismo motivo se presentó el pasado sábado una guía vecinal de rehabilitación de viviendas en Zaragoza, editada por Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España y Confederación Estatal de Asociaciones Vecinales, con la colaboración del Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón (COA) y la Federación de Barrios de Zaragoza.
Además, la tasa de rehabilitación del parque edificado se sitúa en España "muy por debajo" de los niveles necesarios para cumplir los objetivos climáticos marcados por la Unión Europea para 2050. Por eso, estas entidades tratan de acercar esta guía (con un vídeo como complemento) "con un lenguaje sencillo y ameno" para, además, "mitigar y paliar los efectos del cambio climático y a su vez conseguir un uso eficiente de la energía no dependiente de los hidrocarburos y sus derivados". ¿Qué es lo más importante?
Este manual, que en ningún caso quiere suplantar la figura de los arquitectos y técnicos profesionales, detalla las principales carencias a resolver en un edificio, "que siempre se han de acompañar de un análisis previo de características generales" (época y tipología de construcción, materiales en fachadas y cubiertas, características estructurales, etcétera).
Principalmente, un edificio que necesitaría una rehabilitación urgente tendría el tejado construido con uralita (fibrocemento con amianto); fachada con grietas y sin aislamiento; ventanas con vidrios simples; bajantes de fibrocemento con amianto y humedades en la estructura del edificio. Además, si no cuenta con ascensor es otro de los síntomas por los que se debería reformar. Con todo ello, los vecinos ganarían, no solo en accesibilidad, sino también en confort.
"Nuestra vivienda es el espacio en el que invertimos la mayor parte de nuestras vidas y también de nuestros ahorros. Pasamos el 80% de nuestro tiempo en el interior de edificios, y a su vez, gran parte de él, en nuestra propia vivienda", recoge la guía. La covid-19 puso todo ello en relieve, planteando nuevos retos e impulsando el teletrabajo. Por lo tanto, la rehabilitación tiene múltiples beneficios en distintos ámbitos: salud (física, somática, psicológica y social), confort, economía y medioambiente.
Por ejemplo, la calidad del aire es muy importante: un aire más limpio repercute directamente en nuestra salud respiratoria y cardiaca. Asimismo, cobra especial relevancia el confort térmico, ya que los edificios construidos hace más de 40 años no disponen de aislamiento. "Una intervención adecuada reduce enfermedades estacionarias y reumáticas, contribuyendo también a la convivencia doméstica y a crear un clima adecuado", dicen los creadores de este manual. Lo mismo sucede con el aislamiento acústico o lumínico.
Otro aspecto relevante que destacan los arquitectos: el ahorro energético, la reducción de costes de suministros y una revalorización del inmueble. "La mejora de la envolvente y de las instalaciones del edificio repercute de forma directa en la reducción del gasto en calefacción y refrigeración, disminuyéndolos", aseveran. De hecho, el Coaatz tiene estudios realizados en la ciudad de Zaragoza donde se comprueba que un edificio Passivhaus -el estándar máximo de eficiencia energética- permite un ahorro de un 75% de la factura eléctrica.
"Según la Sociedad de Tasación, una vivienda de más de 50 años incrementa su valor un 25 % de media tras ser rehabilitada (con variaciones en función de las circunstancias concretas)", añade el estudio. Así, la recuperación de la inversión se completaría en unos 10 o 20 años, estiman. No obstante, cabe resaltar las subvenciones existentes, que en ocasiones pueden financiar hasta el 80% de la operación. Estas ayudas, tanto del Ayuntamiento de Zaragoza como del Gobierno de Aragón, suelen estar muy solicitadas.
Este pormenorizado manual lo tiene todo en cuenta: rehabilitaciones de bloques de vecinos enteros, de unifamiliares o de reformas parciales pero necesarias. Qué hacer cuando hay malos olores en el edificio, desprendimientos de fachada, humedades, calefacciones... Lo cubre todo, pero tiene una guía en 10 pasos más interesante todavía para aquellas comunidades de vecinos que se decidan a intervenir en el bloque.
Lo primero es el detonante de la rehabilitación. "Las derramas inesperadas son cada vez más continuas. Es el momento de contactar con un profesional que os acompañe en el proceso", se puede leer en el manual. En caso de no conocer a un arquitecto especializado, se puede encontrar a través de las Oficinas de Apoyo a la Rehabilitación de los Colegios de Arquitectos.
Después, llegan las primeras visitas y se encarga un diagnóstico y las propuestas para solucionar los problemas planteados. "Las opciones suelen ser el encargo del Libro del Edificio Existente o del Proyecto, dependiendo en qué punto de avance y decisión estéis. Sólo cuando el proyecto esté redactado se podrán conocer los costes reales y se podrá afinar sobre las posibles ayudas", añaden.
Posteriormente, el arquitecto dará cuenta de las actuaciones presentando unos documentos a los vecinos y se planificará si se ejecutan las obras de golpe o por fases, según requieran las comunidades. En ese momento es cuando se valoran formas de financiación, posibles ayudas, búsqueda de créditos...
Los arquitectos recomiendan, después, pedir presupuesto a al menos tres constructoras para comparar los costes con unos u otros de la mano de los administradores de fincas y los propios expertos que estarán en todo el proceso. "Hay varios factores a valorar, no sólo el económico: experiencia en este tipo de obras posibilidad de financiación, presupuesto plazos… por lo que es importante contar con un buen asesoramiento independiente", manifiestan. Mientras, ya se pueden ir anticipando algunas ayudas.
Ahora sí, ya está todo listo para que comience la obra en el bloque. "Habrá reuniones periódicas de una comisión de obras formada por propietarios y el equipo técnico, como mínimo, aunque también pueden formar parte la administración de fincas y la empresa constructora", se lee en el manual. Después, se procederá al pago, que será siempre mediante transferencia bancaria y solicitando un justificante de pago. Es relevante -añaden- que haya un mantenimiento periódico de los interventores para que esté todo en orden.
