Inmobiliaria
Los locales convertidos en viviendas se disparan en Zaragoza: "Si pasas por delante ni te enteras"
El Ayuntamiento ha registrado este 2023 el 35% del total de las solicitudes concedidas en
los 3 años de la normativa.
Es cada vez más habitual encontrarse casas enteras a pie de calle en Zaragoza. No se debe a una nueva forma de construcción ni a una tapadera de un negocio encubierto. Lo cierto es que son locales comerciales que no prosperaron convertidos en vivienda. El Ayuntamiento ha registrado un importante incremento de licencias desde que se creó la normativa en 2019, con un 35% del total de solicitudes concedidas este año. En total, se han construido 96 inmuebles, justo el doble desde julio de 2022, cuando eran 48.
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) se modificó en 2020 para dar una segunda vida a los locales comerciales vacíos a pie de calle y permitir su cambio de uso a un hogar. Desde entonces, el Consistorio ha concedido 62 permisos. La mayoría de estas viviendas se encuentran en San José y Delicias, con 11 espacios reconvertidos en ambos distritos. A partir de ahí les siguen el Arrabal (7), Torrero (6), La Almozara (5), Universidad (5), Oliver (4), Valdefierro (3), Casco Histórico (3), Actur (2), Casablanca (2), Centro (2) y Las Fuentes (1). Asimismo, nueve peticiones han sido denegadas por afectar a la malla básica de la ciudad o por situarse en zonas saturadas, dos de los requisitos indispensables para poder rehabilitar estos inmuebles.
Desde el Consistorio apuntan que en los primeros 8 meses de 2023, se han incrementado las peticiones y resoluciones favorables en un 35%, dado que se han concedido 22 licencias que suman un total de 30 viviendas, muestra de la creciente demanda. Por barrios, este año Delicias es el distrito más solicitado con cinco licencias, seguido por el Arrabal con cuatro y San José con tres. Además, con dos locales reconvertidos por barrio se sitúan Torrero, La Almozara y Oliver; mientras que con un local están Casablanca, Valdefierro, Centro y Casco Histórico.
Para el concejal de Urbanismo e Infraestructuras, Víctor Serrano, su área se enfocó en "dar una nueva vida a los edificios existentes y acomodarse a las cambiantes exigencias del mercado y de la normativa para mantenerse en uso". "Teníamos en la ciudad, según las últimas estimaciones realizadas por el sector comercial, cerca de 1.800 locales vacíos, a veces durante mucho tiempo y sin expectativas de nueva ocupación, lo que producía un declive de la vitalidad y el atractivo de las calles y un deterioro de la escena urbana", añade. Considera que es una "excelente herramienta urbanística", a la que la ciudadanía y los arquitectos ya comienzan a "adaptarse", de ahí el interés por esta fórmula.
Fernán Archilla, socio de la empresa Glove Soluciones Residenciales de Zaragoza, se dedica a este tipo de proyectos. "Piensas en un local reconvertido y la idea que tienen todos es un ‘loft’. Si pasas dentro de dos años después de la transformación no sabes ni que antes no era una casa ni por asomo", expresa. De hecho, algunas tienen incluso gran superficie en la terraza.
Aunque ha habido "bastante demanda", Archilla asegura que se ha ralentizado por culpa de la subida de los tipos de interés. "Se ha frenado un poco, pero seguimos vendiendo", dice. Su forma de trabajar, añade, "hace que sea más viable vender estos pisos", ya que el cliente tiene en su mano toda la personalización. "El tener obras de 3, 4 o 5 pisos nos permite un nivel de customización que no te da una promotora de 70 viviendas. Lo hago como quiera el comprador y eso tiene muchas ventajas", asevera.
De hecho, una de las mayores bondades de este procedimiento es la cantidad de espacio que puede generar la reconversión. "Al final, te tienes que adaptar a la fisionomía del local y a la normativa. Esa combinación hace que salgan pisos de tres dormitorios de 120 metros, dos dormitorios de 80, a veces también de 50 o 55. Suele ser todo bastante grande y estancias muy grandes", declara Archilla.
El precio de venta varía en función de las características del local. Especifica que ronda los 110.000 euros el más barato, sin terraza, hasta los más de 200.000 (sin contar la compra del local), pero de dimensiones muy considerables, como un dúplex de 120 metros cuadrados con un espacio adicional de 80 m2. Incluso, algunas pueden tener un garaje dentro de su propia vivienda.
Requisitos para convertir una oficina en una vivienda en Zaragoza
El Ayuntamiento informa de que en estos casi tres años de funcionamiento se han registrado "numerosas peticiones de información" relativas a esta posibilidad. Las condiciones básicas para permitir este tipo de cambios de uso, que pueden consultarse a través de la página web del Ayuntamiento en las secciones de Urbanismo y Planeamiento, suponen la transformación de un local que lleve sin actividad un mínimo de 36 meses (3 años) y tenga una altura mínima de 2,5 metros.
Además, deberán tener un mínimo de 45 metros cuadrados, a no ser que sea un inmueble mayor de 140 m2, para los que entonces se exigen pisos de mínimo 55 metros cuadrados. Se exigen, por otro lado, una serie de condiciones con las salidas de humos, la ventilación de los espacios, la iluminación exterior, los zaguanes o que el local no se sitúe en una de las principales arterias de la ciudad o de protección comercial.
Del mismo modo, Víctor Serrano manifiesta que esta normativa municipal "aún puede flexibilizarse un poco más, sin retroceder ni un ápice en su concepto proteccionista frente a la especulación o la infravivienda". "Barrios como Las Fuentes podrían tener mayor capacidad para acoger esta transformación urbana, pero buena parte de sus calles se consideran malla básica, lo que puede impedir su desarrollo", destaca.
