Locales convertidos en viviendas en Zaragoza y Huesca: de guardería a piso y cinco apartamentos en un bajo

Blanca no pensó nunca vivir en un local convertido en piso, pero la búsqueda de vivienda le hizo conocer esta fórmula, que acabó convenciéndola. "Fue un poco casualidad. Buscábamos un piso en Zaragoza y vimos un anuncio de uno que nos gustó, y resultó ser un local que estaban reformando, solo que no cumplía las normas de Urbanismo y por eso descartamos comprarlo", explica. A partir de ahí, ella y su pareja se plantearon buscar algún local que se ajustara a la normativa y convertirlo en vivienda.

Reconoce que fue "complicado", pero no se arrepiente. En Navidad hará un año que se trasladaron. Su vivienda era una antigua guardería, tiene 100 metros cuadrados más terraza y está ubicada en el distrito Universidad, una zona en la que reconoce que por el precio que le costó la compra del local y la reforma, lo que hubiera encontrado "me hubiera salido más caro". Prefiere no detallar el precio, aunque matiza que "tampoco sería la mitad". Confiesa que cuando le comenta a alguien que su piso era un local "se extraña, pero a los que han venido les ha encantado. Hay locales y locales".

Vivían en un piso más pequeño y "aquí hemos ganado en espacio y en zona, más cerca del trabajo". Reconoce que siempre le ha gustado "vivir en una planta baja. No me importa vivir a pie de calle". Y agradece haber tenido terraza durante el confinamiento.

Cambio de normativa en Zaragoza

Los locales que llevan años vacíos pueden terminar convertidos en pisos y encontrar una segunda oportunidad. Arquitectos, inmobiliarias, propietarios de inmuebles y potenciales interesados esperan que se completen los pasos para conocer los detalles de la nueva normativa en Zaragoza. La comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Zaragoza ha aprobado esta semana una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que ampliará esta posibilidad pero que entre los nuevos requisitos incluye que los inmuebles de uso comercial lleven vacíos al menos tres años.

"A día de hoy es posible hacerlo en determinados casos, cumpliendo las normas urbanísticas", explica Javier Vela, desde el Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón, sobre la situación actual. Reconoce que conseguir una licencia para estos casos es más "complejo" y espera que con el cambio anunciado por el Ayuntamiento se amplíe a más casos. "Es un proyecto técnico, tiene que estar visado por un arquitecto, con normas más complicadas que una reforma al uso", afirma. Desde el Estudio Matmata de Zaragoza en el que trabaja han llevado a cabo varias reformas de este tipo en la capital aragonesa, entre ellas la del piso de Blanca. Los trámites para el proyecto y la concesión de la licencia duraron cuatro meses y fueron necesarios otros cuatro para llevar a cabo la obra.

"Habrá que tener cuidado con la especulación, que no se pongan precios en los locales que no sean viables y una persona quiera poner un negocio y no pueda"

"Es una licencia más difícil de conseguir, y si no se consigue te puedes quedar con un inmueble que no te sirve para el uso que lo has comprado. Hay que tener mucha precaución", advierte.

Blanca considera que esta fórmula puede ser "una buena opción para dar salida a determinados locales", pero teme que aumente la especulación en el mercado. "Habrá que tener cuidado con que no se pongan precios en los locales que no sean viables y una persona quiera poner un negocio y no pueda", advierte. "Lo importante es que se pueda comprar un local a precio de local y no de vivienda", señala. A la inversión en el local hay que sumarle la reforma.

Mínimo de 45 metros cuadrados

La nueva normativa introduce requisitos que amplían las posibilidades, pero también es más restrictiva con otros para evitar abusos que puedan llevar a que los locales terminen convertidos en infraviviendas. Así, la superficie mínima en la ciudad es de 37 metros cuadrados, pero con la nueva normativa esta se eleva a 45 metros de vivienda si el local tiene menos de 140 metros y a 55 metros si es más grande. El tamaño no suele ser el problema en la mayoría de los locales, pero sí contar con la adecuada ventilación e iluminación.

Sin embargo, los requisitos se relajan en determinados casos, como que el suelo tenga que estar a un metro de la calle para dar privacidad a las viviendas. No será necesario si vive una persona discapacitada o el edificio está catalogado, entre los supuestos tasados. Elevarlo supone una mayor inversión en la obra ya que la mayoría están al nivel de la calle.

En todos los casos que ha trabajado Estudio Matmata se trataba de locales que estaban vacíos "y que tenían una salida comercial complicada por la ubicación", apunta el arquitecto. Había alguno céntrico, pero en calles secundarias con menos atractivo para un negocio, explica sobre sus rehabilitaciones de estos años. Considera que el tamaño adecuado tiene que ser de 100 metros.

La normativa urbanística impide la conversión de estos locales en zonas nuevas donde se considera que hay suficiente oferta de pisos. "Hay zonas en las que está limitado el número de viviendas máximo y no es posible convertir locales, como Valdespartera, Rosales del Canal o el Actur, donde ya se ha alcanzado el máximo que indica el planeamiento urbanístico", señala el arquitecto. La nueva normativa estaría pensada para zonas consolidadas de la ciudad en las que han aumentado los locales vacíos.

Cinco apartamentos de un local

Las agencias inmobiliarias ven en la conversión de locales en viviendas una oportunidad para dar salida al producto con menos atractivo, pero con prudencia. Huesca es otra de las ciudades en las que ya se ha aprobado algún proyecto de este tipo. "Esto es algo que los profesionales no nos habíamos planteado", confiesa José Martínez, de la inmobilaria Gallego y Martínez de Huesca. En su caso, uno de sus clientes transformó el año pasado un local de 245 metros cuadrados en cinco apartamentos que ya están alquilados. No habían conseguido encontrar inquilinos para el inmueble desde hace 20 años y ahora ya tiene alquilados los cinco pisos, cuatro de un dormitorio y uno de dos.

"Plantearlo fue una necesidad del cliente para darle salida a un local", afirma desde la inmobiliaria agrupada en Miaragon.es. El proyecto se inició en julio de 2019 y el mes pasado se optó por sacarlos en alquiler. "Ya están todos alquilados", afirma, y de ellos obtiene una renta mayor que solo por el local. Los inquilinos son estudiantes y algún trabajador interino.

"No todos los locales tienen que ser viviendas. Tendremos que buscar las mejores alternativas para cada uno"

"En Huesca existe falta de oferta en alquiler y en venta", explica el agente inmobiliario. De ahí que haya sido tan bien acogido el proyecto. "No hay ni obra nueva ni segunda mano", añade.

Augura que el número de locales vacíos crecerá con la actual crisis económica que ha traído la sanitaria por la pandemia de covid, que ha tocado a sectores como la hostelería y no solo al comercio como en los últimos años. "Hasta ahora había muchos locales, pero ahora va a haber muchos más", prevé Martínez.

Sin embargo, advierte el agente inmobiliario que "no todos tienen que ser viviendas. Tendremos que buscar las mejores alternativas para cada local". Por ello, considera que habrá que estudiar cuándo un local, por su ubicación, sus dimensiones, forma, huecos de luces y demás detalles "es adecuado para convertirlo en una vivienda". Además de normativa cree que habrá que tirar de "sentido común".

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