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El cambio urbanístico para Zaragoza: pros y contras de vivir en la vieja mercería

La nueva norma que permitirá transformar comercios en viviendas abre nuevas posibilidades al mercado inmobiliario y supone un reto para los arquitectos.

Locales vacíos en el barrio del Arrabal.
Locales vacíos en el barrio del Arrabal.
Guillermo Mestre

Transformar un local en una vivienda es todo un reto. Más allá de los idílicos ‘lofts’ de las películas y las revistas de decoración, la conversión de antiguos comercios en pisos será pronto una realidad en Zaragoza. El proceso iniciado el lunes, con la aprobación inicial de una modificación del Plan General de Ordenación Urbana, culminará antes de final de año y permitirá introducir en la ciudad un nuevo concepto de vivienda.

No valdrá cualquier local comercial. Para empezar, tendrá que llevar tres años vacío. Además, tendrá que estar fuera de varias áreas que han quedado vetadas, como las zonas saturadas de bares, las grandes avenidas, las arterias comerciales y buena parte del Casco Histórico. Si el local tiene menos de 140 metros cuadrados, cada vivienda resultante deberá tener al menos 45. Si tiene más de 140 metros cuadrados, el mínimo será de 55.

Ramón Betrán, director del Servicio de Planificación y Diseño Urbano del Ayuntamiento y artífice técnico del cambio normativo, apunta que en su redacción se han tenido en cuenta “las desventajas que tienen este tipo de viviendas”. Por un lado, el ruido, que afecta más al interior de estos espacios por estar en la planta calle. Por eso, se han vetado las viviendas en los bajos de las arterias con mucho tráfico o en las zonas saturadas de bares. “No tendría sentido hacerlo en Cesáreo Alierta, con el tráfico que hay, o en la calle Contamina, con los bares que tiene”, explica.

Además, se ha tratado de minimizar el problema de la falta de intimidad. Por eso, si el local tiene más de 3,5 metros de altura, la vivienda deberá elevarse al menos un metro sobre el nivel de la calle. Así, con el metro adicional al que se colocan las ventanas, el interior queda lejos de las miradas de los viandantes. Si el local no es tan alto, no se exige esa elevación, pero se tienen que aplicar “medidas correctoras”. “Cada proyecto se verá de forma individual y se valorará si es razonable o no”, anticipa.

Según apunta, las exigencias en cuanto a entrada de luz y ventilación son “las que tiene cualquier otra vivienda”. “No se trata de coger un local y meter una vivienda para que la gente entre como el ganador, sino de hacer una vivienda, con su fachada propia, sus ventanas, su salida de humos a una altura adecuada...”, explica.

En cuanto a las ventajas, Betrán considera que “para determinados grupos de población y en ciertos barrios puede tener su gracia entrar a pie de calle, como si fuera unifamiliar”. Además, si el local tiene el techo alto la vivienda resultante “puede tener mucha gracia con el juego de alturas”. Y más, si se ejecuta una nueva posibilidad que se abre: la de hacer una especie de adosado sumando el local más una primera planta.

Este arquitecto municipal señala que en otras ciudades las medidas similares que se han aplicado “han tenido un éxito enorme”, y considera que en Zaragoza ocurrirá algo parecido.

"Una inversión de cierto calado"

Por su parte, Fernando Baena, presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria de Aragón (Coapi Aragón), dice estar “expectante” ante esta novedad que va a ofrecer el mercado de Zaragoza. Cree que la noticia es “positiva”, ya que hay locales comerciales que actualmente “no tienen ningún valor”, y que ahora podrán “valorizarse, más que revalorizarse”.

Advierte, no obstante, que este tipo de proyectos exigen “una inversión de cierto calado”, ya que generalmente “hay que cambiar toda la instalación eléctrica, suelos, techos, ventanas, poner baño y cocina...”. “Es construir una vivienda nueva dentro de un container”, señala.

Cree que la medida “puede tener aceptación en un determinado tipo de cliente”, algo que también dependerá “de la ubicación del local”. “No es igual que esté en una bocacalle estrecha que en una calle amplia y saneada”, advierte. Cree que este nuevo producto puede tener salida en el mercado del alquiler, que está “muy necesitado de oferta a precios razonables”.

El presidente de los agentes de la propiedad aragoneses recuerda que en otros países hace mucho tiempo que se ejecutan obras de este tipo, y cree que está por ver “si nuestra mentalidad nos permite” una implantación en Zaragoza. No obstante, pronostica que no va a revolucionar el mercado inmobiliario: “No van a salir de la noche a la mañana 1.000 viviendas a la venta o al alquiler. Será algo muy progresivo, porque la propiedad de los locales está muy dispersa”.

"No van a salir de la noche a la mañana 1.000 viviendas a la venta o al alquiler. Será algo muy progresivo"  

El sector comercial, por su parte, ve estos cambios con una doble perspectiva. Por un lado, lamenta que los locales no puedan dedicarse a lo que deberían ser: comercios abiertos al público que generen actividad económica. Por otro, dada la situación actual, creen que puede ser una buena salida para espacios que llevan años condenados al cierre.

José Antonio Pueyo, presidente de la Federación de Empresarios de Comercio y Servicios de Zaragoza (Ecos), cree que la medida puede tener un “efecto dinamizador en el mercado de los locales”, y no ve un efecto negativo en el sector comercial: “Hay tanto local vacío que puede haber de todo, no tiene por qué haber colisiones con la actividad comercial”.

De hecho, considera que las tiendas pueden beneficiarse de la medida porque la conversión en viviendas de locales cerrados durante tanto tiempo hará que “más agradables” las calles. “Nosotros vivimos del peatón, y cuanto más agradable sea la ciudad, mejor”, concluye.

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