Inmobiliaria

Transformar locales en vivienda: esto es lo que debes tener en cuenta

Las dimensiones del establecimiento o incluso la posible iluminación que pueda tener son aspectos clave a la hora de elegirlo.

Un local convertido en una vivienda en Zaragoza.
Un local convertido en una vivienda en Zaragoza.
Glove Soluciones Residenciales

A menudo uno pasea por la calle y, al ver un local en desuso, piensa: "Vaya 'caramelito'". Muchos bajos, en busca de una nueva vida, se han convertido en viviendas los últimos años en Zaragoza. Lo que comenzó con cierta incertidumbre terminó de despegar gracias a la necesidad de construir más hogares y de las posibilidades que ofrecen algunos de estos establecimientos. ¿Qué aspectos son importantes a la hora de elegir un local para transformarlo en una casa?

Fernán Archilla, socio de Glove Soluciones Residenciales, especialistas en convertir locales en viviendas en Zaragoza, afirma que tras un parón "puntual" en la demanda por la subida de tipos, ha vuelto el interés por este tipo de operaciones, un tanto peculiares. "Sigue habiendo necesidad de vivienda y la gente, al principio, se asustó un poco, pero ahora ha vuelto la demanda", comenta. E incide en que el primer aspecto a tener en cuenta es "cumplir la normativa". 

Cada municipio tiene su ordenanza para regular la conversión de locales en viviendas y determina en qué zonas se puede llevar a cabo. En este sentido, en Zaragoza hace tres años se modificó el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para permitir esta actividad. Cabe resaltar que hay zonas de la ciudad donde no es posible hacer este cambio de uso, como en la malla básica (principales calles de la ciudad) o en áreas saturadas. Fuentes de Urbanismo explican que los funcionarios siguen trabajando para intentar "flexibilizar" esta norma y permitir la conversión de locales en vivienda en más calles de, por ejemplo, Las Fuentes, donde hay muchos inmuebles sin ocupar y con una buena morfología para ser convertidos en hogares.

"No es la primera vez que alguien me viene con un local ya comprado en una malla básica y que no puede reconvertirse en vivienda", advierte Archilla. Esto es un requisito indispensable, además de otros que tienen que ver con el interior del local. El Ayuntamiento informa de que el inmueble debe llevar sin uso al menos 36 meses (3 años) y tener una altura mínima de 2,5 metros. Además, deberá dar lugar a una vivienda de un mínimo de 45 metros cuadrados, a no ser que sea un local mayor de 140 m2, para los que entonces se exigen pisos de mínimo 55 metros cuadrados. Asimismo, se exigen una serie de condiciones con las salidas de humos, la ventilación de los espacios, la iluminación exterior, los zaguanes o que el local no se sitúe en una de las principales arterias de la ciudad o de protección comercial.

Según los últimos datos del Ayuntamiento, desde 2021 se han concedido 68 permisos que han generado 103 viviendas, de las que 38 han sido construidas el pasado año gracias a la tramitación de 28 licencias. Si usted cumple con todo lo anterior con su local, puede proceder a pedir su licencia, no sin antes analizar el inmueble a fondo para configurar la vivienda. "Es importante, sobre todo, que tenga luz, ventilación e intimidad suficiente, porque muchas veces son entresuelos que tienen una distribución atípica para ser casas", detalla el socio de Glove. 

El exterior de un local convertido una vivienda en San José.
El exterior de un local convertido una vivienda en San José.
Francisco Jiménez
La cocina de un local convertido en vivienda en el barrio de San José
La cocina de un local convertido en vivienda en el barrio de San José
Francisco Jiménez

Es importante destacar que este local debe estar en un residencial y no en naves o edificios de oficinas, además de que se debe contar con el permiso de la comunidad de propietarios. Si en los estatutos se determina que se prohíbe esta actividad, es probable que no se pueda hacer un cambio de uso.

Como es lógico, al transformarse en una vivienda, esta debe cumplir unos mínimos de habitabilidad y con el Código Técnico de la Edificación. "Lo mejor es visitar el local con expertos. Con arquitectos, para que determinen que podrá ser una casa, e incluso jurídicamente. Se necesita asesoramiento", añade Fernán Archilla. Hasta ahora, el Consistorio zaragozano ha rechazado nueve peticiones por no cumplir con alguno de los requisitos mencionados anteriormente. 

La principal bondad de esta actividad es que de locales relativamente económicos se pueden sacar viviendas de grandes superficies. "El coste del proyecto total va desde los 100.000 euros hasta los 210.000", comenta Archilla. De un bajo tapiado puede salir una vivienda de tres dormitorios con 120 metros cuadrados de superficie y con las prestaciones de una obra nueva. Todo depende de la morfología del local. "Al final, pasa eso. Puede haber bajos muy grandes que no sean rentables, pero se encuentran cosas muy interesantes a un precio normal", añade. Se evita, sobre todo, terminar haciendo zulos de una sola habitación.

¿Dónde hay más locales convertidos en vivienda en Zaragoza?

Por distritos en Zaragoza, desde marzo de 2021, encabezan la lista San José, con 14 locales que han encontrado una segunda vida en forma de vivienda, y Delicias con otros 13. A partir de ahí les siguen el Arrabal (8), Torrero (7), La Almozara (5), Universidad (5), Oliver (4), Valdefierro (3), Casco Histórico (3), Centro (3), Actur (2), Casablanca (2) y Las Fuentes (1). 

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