economía
Un zaragozano recupera los gastos de su hipoteca, incluida la copia de la escritura del piso
El juzgado condena a un banco a devolver el dinero pagado de más y desglosa al detalle qué se puede revisar y especifica los cuatro tipos de pagos al notario.
La firma de una hipoteca conlleva una serie de gastos que hasta hace unos años tenía que abonar casi en su totalidad el comprador de vivienda. Las sentencias reconociendo que era abusiva la cláusula de reparto de gastos se han traducido en un aluvión de reclamaciones a los bancos del dinero que los compradores pagaron de más en concepto de notaría, gestoría y registro. Entre los fallos más recientes, uno de un tribunal zaragozano que, además de dar la razón al cliente, desglosa al detalle quién paga hasta los timbres o sellos de las copias de la escritura de compra de la vivienda.
El juzgado de Primera Instancia número 8 de Zaragoza ha resuelto el caso de un zaragozano que compró una vivienda en el año 2010 para la que pidió junto a su padre un préstamo de 320.000 euros. Ahora ha conseguido la devolución de unos 1.600 euros en concepto de gastos hipotecarios, más los intereses legales, a los que sumaba un problema registral que se detectó años después y que también le supuso costes adicionales. La entidad financiera, Bankinter, se encuetra en plazo para recurrir.
Hasta cuatro tipos de gastos de notaría
La magistrada que ha resuelto el caso ha incluido en su resolución un detallado desglose del reparto de gastos, atendiendo a las sentencias que se han ido dictando. El comprador puede recuperar el 100% del coste del registro de la propiedad, la gestoría y la tasación.
En el caso de los gastos de notario, de los que el consumidor puede reclamar el 50%, recopila al detalle los cuatro tipos de pagos al notario que se pueden revisar en estos casos. "Se habrá de estar al régimen legal de cada gasto en concreto para determinar qué parte contractual viene obligada a su pago", ha indicado en la resolución. En relación con los de notaría, la sentencia diferencia los siguientes y detalla quién paga cada uno:
1. Escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo. Los gastos han de ser satisfechos por mitad, entre el banco y el cliente que compró la vivienda y solicitó la financiación.
2. Escritura de cancelación de la hipoteca. El pago le corresponde al prestatario o comprador.
3. Timbre (o sello oficial). Habrá que distinguir entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas:
-De la matriz, corresponde el abono del impuesto al consumidor, "salvo en aquellos casos en que exista un pacto entre las partes sobre la distribución de los gastos notariales y registrales, en los que también se distribuirá el pago del impuesto por la matriz", según precisa la resolución.
- De las copias, habrá que considerar que debe abonarlo quien las solicite.
- Si en la factura del notario no se especifica el timbre que corresponde a la matriz y a las copias "habrá de dividirse por mitad", señala, según sentencias como la de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 4 de febrero de 2019.
4. Copias. Le corresponde el pago a quien las solicite. Cuando no conste acreditado quien ha solicitado las copias, debe distinguirse si fue una copia autorizada (la paga el banco) o simple (a medias entre la entidad financiera y el consumidor). "Cabe presumir que se entrega una copia a cada parte y por ello se debe partir el importe por mitad", se argumenta la sentencia.
Alejandro Marín, el abogado zaragozano que presentó la reclamación de gastos, reconoce que "no es habitual" una sentencia tan exhaustiva. Ha explicado que "el detalle del reparto del notario hace que la cantidad a reclamar sea algo superior al 50%. El timbre de la matriz son 10 euros aproximadamente, que paga el cliente; la copia autorizada sube de 50 a 150 euros, que los paga el banco", pone como ejemplos. De ahí que considere siempre muy importante desglosar y "ajustar" la cantidad reclamada para permitir al consumidor "recuperar el mayor importe posible".
En este caso el reparto de gastos solicitado por el abogado incluyó 405 euros de notario (260 que supone el 50% de la factura y 144 de las copias autorizadas), 330 euros de tasación, alrededor de 300 euros del registro de la propiedad, gestoría 440 euros y 172 euros del problema inicial que hubo con la escritura. A ellos se suman los intereses legales desde la firma, que constituyen uno de los mayores importes en estas reclamaciones, y que Marín calcula elevarán el reembolso total cuando se abone hasta los cerca de 2.300 euros. Se pueden reclamar los préstamos firmados antes de marzo de 2019 ya que después se modificó la ley para incorporar un reparto ajustado a las resoluciones judiciales.
El banco se opuso a la petición del comprador porque, aunque no discutió la cantidad que se reclamaba, se consideraba que la acción para pedirla estaba "prescrita", según recoge la sentencia. Esta viene siendo la argumentación de las entidades financieras para oponerse a la devolución de los gastos hipotecarios, tanto en las reclamaciones extrajuciales que se presentan en las oficinas bancarias como en las demandas en los tribunales.
La jueza mantuvo que la cláusula de gastos impugnada es abusiva, porque "por su generalidad, constituye una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, y que no cabe pensar que aquél hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada". Así, la declara nula considerando como elemento determinante "la imposición generalizada al prestatario, sin negociación alguna" y niega que haya pasado el plazo para reclamar. Esta cuestión sigue abierta a la espera de la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que debe resolver próximamente una cuestión planteada por el Tribunal Supremo (TS).
Con todo ello, la sentencia señala que "la entidad bancaria asume el coste de lo que debió haber pagado y el consumidor recupera lo que nunca debió haber abonado".
