economía
Guía de última hora: ¿Y si no encuentro la documentación para reclamar los gastos de la hipoteca?
Este 24 de enero finaliza uno de los plazos que los expertos consideran puede ser el elegido por la Unión Europea como límite para pedir la devolución del dinero pagado de más al banco.
A punto de terminar un primer plazo que barajan los expertos, todavía hay personas que quieren reclamar los gastos de su hipoteca al banco, pero la pereza o los problemas para recopilar la información les ha impedido dar el paso. Los expertos aseguran que aún no es tarde, incluso si no se encuentra toda la documentación.
Este miércoles, 24 de enero, se cumple una primera fecha límite para presentar la reclamación ante la entidad financiera que concedió la hipoteca. No se sabe todavía si será la definitiva, pero por "prudencia", los abogados coinciden en que si se ha decidido reclamar los gastos se empiece a dar los pasos para "romper la prescripción".
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
Abogados, consumidores y bancos llevan meses pendientes de la resolución que llegue de la Unión Europea, que puede señalar otras dos fechas posibles. El Tribunal Supremo fijó el reparto de los gastos entre el banco y el hipotecado, en una sentencia de 23 de enero de 2019, que sirve ahora de primer límite. El hipotecado puede reclamar al banco el 50% de la factura del notario y el 100% del coste del registro propiedad, gestoría y tasación que pagara en su día. Se trata de préstamos firmados antes de dicho año, ya que después las condiciones de las hipotecas se modificaron por ley.
"Plazo como tal no existe, se deduce de consulta del Tribunal Supremo al de la Unión Europea en la que había varias alternativas", reconoce Juan Salanova, desde el Colegio de Abogados de Zaragoza. "Se recomienda que se interrumpa la prescripción con una reclamación al banco", añade, comenzando por este primer plazo.
"La nulidad de estas cláusulas es patente y lo único que está pendiente es saber cuál es el plazo de reclamación o cómo se debe computar", coincide Alejandro Marín, abogado zaragozano. "El propio Supremo no ha sabido o querido clarificar esta cuestión de los plazos, y ha delegado la resolución de este punto en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TSJUE) planteando una cuestión prejudicial que está pendiente de resolución", añade. El tribunal español planteó otras dos posibles fechas, el 9 de julio de 2025, tomando de referencia otra sentencia de la misma cuestión o que se pueda reclamar en cualquier momento.
Antes de la citada sentencia del Supremo para confirmar el reparto de gastos, y el goteo de resoluciones que hubo en juzgados y audiencias, las hipotecas incluían el pago íntegro de todos los costes por parte del cliente. Estas se consideraron abusivas "por falta de transparencia y por provocar un desequilibrio económico en favor de los bancos y en perjuicio de los consumidores", han venido recordando desde el despacho zaragozano Corp Abogados y Economistas. Alberto Sanjuan, socio del citado bufete, reconoce que han notado un aumento de consultas "desde antes de Navidad y, sobre todo, en enero, quizás con la cuesta de enero·, de gente que se ha decidido a reclamar".
El primer paso siempre ante el banco
De aquí a la citada fecha el primer paso tiene que ser presentar una reclamación ante el banco que concedió el dinero para comprar la vivienda. "Lo importante es reclamar extrajudicialmente a su entidad financiera y sus servicios de atención al cliente. Debe quedar constancia de ello, ya sea llevando dos copias de la reclamación a cualquier oficina, llevándonos una copia con sello de la entidad, remitiendo un 'mail' a las direcciones de correo electrónico habilitadas, o incluso un burofax", detalla Marín.
Sanjuan insiste en que la reclamación en la sucursal bancaria es un trámite importante, aunque se espere una contestación negativa. "El trámite en la oficina hay que hacerlo porque si luego tienes que presentar la reclamación judicial porque no te ha hecho caso el banco, le pueden obligar a pagar las costas, los gastos que has tenido de abogado y procurador". Con este trámite, "el juez ya sabe que tuvieron oportunidad de pagar", añade Salanova.
Marín aconseja el envío de un correo electrónico o acudir en persona a la oficina "que no tienen coste alguno y tienen la misma validez".
"Hay que reunir toda la documentación del préstamo hipotecario como las facturas del notario, el registrador, el tasador y el gestor y hay que ver qué se puede repercutir a la entidad bancaria", enumera Salanova sobre las cuantías cuyo reembolso se puede solicitar.
En cualquier caso, insiste en que "lo esencial es dejarla presentada cuanto antes, aportando copias de las facturas reclamadas, recibos bancarios, o los desgloses que nos aportan las gestorías".
Dónde buscar las facturas perdidas de la hipoteca
Sanjuan asegura que en la gran mayoría de los casos "la gente tiene las facturas guardadas en una carpeta con la hipoteca".
Sin embargo, puede haber quien se haya cansado de buscar la documentación y no aparezca. Marín reconoce la dificultad de conservar "facturas de préstamos de hace más de 20 años en muchos casos". Como pista a quienes llevan meses revisando viejos papeles por casa, explica que "normalmente se encomendaba la tramitación de la inscripción registral a una gestoría o profesional que posteriormente nos liquidaba y aportaba las facturas finales de los distintos profesionales". Se puede empezar a buscar por ahí.
Por su experiencia con los clientes considera que "las facturas de la tasación son las más complicadas de conseguir ya que no se encuentran en las aportadas por la gestoría". Recuerda que la tasación se hacía unos meses antes de la operación del préstamo, y "muchas veces o no se entregaban al cliente, o no se custodian".
Incluso en estos casos, el abogado ofrece una solución. "Lo más operativo es contactar con los profesionales que intervinieron en la operación, notario, registrador, gestoría y tasación", asegura. El banco no tiene las facturas ya que no es parte, y si las tuviera no las iba a aportar para que las utilicemos en una reclamación contra él.
En cualquier caso, no siempre va a ser una solución porque la respuesta de los profesionales es "dispar", asegura. "Nos encontramos con profesionales que pese a pasar el plazo de conservación de las facturas las aportan sin problema a sus clientes y con otros que alegan que han transcurrido ya sean los cuatro años de prescripción fiscal o los diez años que fija la normativa de blanqueo de capitales para evitar remitir los duplicados de facturas", reconoce.
"Si no lo obtenemos habría que tratar de buscar recibos bancarios que justifiquen esos pagos, por ejemplo, de la tasación en las fechas cercanas a la firma del préstamo o podría valernos el documento de liquidación que realiza la gestoría donde constan los pagos realizados por cada operación", pone como ejemplos.
