ECONOMÍA
Comprar piso más barato y vender sin perder la vivienda: la crisis resucita la nuda propiedad
En Aragón es una figura habitual por el usufructo de viudedad, pero ahora se promociona como fórmula entre particulares en el mercado inmobiliario.
![REPORTAJE SOBRE LA VIDA EN EL BARRIO DE ARCOSUR DE ZARAGOZA / 30-03-2021 / FOTOS: FRANCISCO JIMENEZ[[[FOTOGRAFOS]]]](https://imagenes.heraldo.es/files/image_990_556/files/fp/uploads/imagenes/2021/03/30/reportaje-sobre-la-vi-37490881.r_d.1575-1052.jpeg)
![REPORTAJE SOBRE LA VIDA EN EL BARRIO DE ARCOSUR DE ZARAGOZA / 30-03-2021 / FOTOS: FRANCISCO JIMENEZ[[[FOTOGRAFOS]]]](https://imagenes.heraldo.es/files/image_640_360/files/fp/uploads/imagenes/2021/03/30/reportaje-sobre-la-vi-37490881.r_d.1575-1052.jpeg)
La vivienda viene siendo la inversión más importante de una familia y la que más se repite en España, que se mantiene como un país de propietarios. En épocas de crisis como la actual, resucitan fórmulas para sacar partido al bien en el que se depositan los mayores ahorros a lo largo de la vida. Hasta ahora se hablaba de la hipoteca inversa, por la que una vez pagada, la vivienda sirve de garantía para obtener una renta mensual llegada la vejez, siempre leyendo la letra pequeña. Ahora, empieza a rescatarse la nuda propiedad.
Se trata de una propiedad 'desnuda' ya que el dueño no puede disponer plenamente del bien, en este caso, una vivienda, porque el uso corresponde a otra persona, la usufructuaria. Esta última también depende de la primera.
Aragón, tierra de nudo propietarios
Aragón es tierra de nudo propietarios, pero por otra vía. En el derecho foral se incluye la figura del usufructo de viudedad. En un matrimonio, cuando fallece uno de los cónyuges el otro se queda con el uso y disfrute mientras viva de la mitad de la vivienda familiar que correspondía al fallecido. Los herederos, normalmente los hijos, se convierten en nudo propietarios de esa parte.
"En Aragón, al existir el usufructo viudal hay muchos casos en los que se desgaja la propiedad y hay muchos nudo propietarios derivados de situaciones hereditarias", explica Marta Gil, abogada y portavoz del Colegio de Abogados de Zaragoza. Detalla que opera como una "garantía" para la viuda o el viudo. "Una protección para poder disfrutar de la vivienda y los bienes", añade. Además, al usufructo solo puede renunciar la persona que tiene el derecho. No se lo puede arrebatar nadie, ni en el testamento.
Ahora, en el mercado inmobiliario se ha rescatado la nuda propiedad como fórmula para que personas mayores propietarias consigan ingresos por su vivienda. De esta forma, venden solo la nuda propiedad y mantienen el uso de su casa mientras vivan. Del otro lado, el comprador inversor obtiene una vivienda con descuento, aunque no podrá venderla o ponerla en alquiler hasta que no fallezca el o los usufructuarios.
"Es un derecho real que se tiene que tramitar en un notario e inscribir en el registro de la propiedad", recuerda Gil. Estos últimos casos serían poco frecuentes actualmente, en lo que coincide José Ángel Goyeneche, desde Landa Propiedades, inmobiliaria de la asociación zaragozana Aportalia. Para conocer el valor de la nuda propiedad es necesario tener en cuenta la edad del vendedor y su esperanza de vida.
"El valor será más alto cuando mayor sea la edad de la persona usufructuaria", apunta la abogada, ya que quedarán menos años para que el comprador pueda disfrutar del bien. Lo habitual es que se trate de pisos de personas mayores de 65 años, "entre 75 y 85 años", calcula Goyeneche, para que les salgan las cuentas a ambas partes. Los vendedores tienen que conseguir un precio que les permita tener dinero suficiente para completar sus necesidades en sus años de jubilados y el comprador un descuento atractivo en el precio. Este puede ir "entre un 20% y un 40%", estima Goyeneche, en función de los baremos establecidos por la edad.
El experto inmobiliario explica que para que la fórmula resulte rentable suelen ser "pisos a partir de 200.000 euros", de rango medio alto en barrios céntricos. El inversor tiene que buscar una compra a largo plazo, poder "esperar 15 o 20 años y no necesitar rentas", al menos, no en ese momento. Esto hace que no haya tantos interesados que cumplan este perfil, ya que se suele invertir en comprar para alquilar y sacar una rentabilidad.
Entre las ventajas fiscales figura, que quien vende al ser mayor de 65 años no tiene que pagar plusvalía si es su vivienda habitual. Además, llegado el momento, si lo necesitara, podrá enajenar también el usufructo.
Del lado de los inconvenientes destaca que los herederos se quedan sin el inmueble. "Muchas veces la propia familia es la que soluciona el tema de la liquidez y se pone de acuerdo para pagar gastos" y no deshacerse de la vivienda, añade. Pese a ello, cree que puede ser una opción que crezca en los próximos años, sobre todo, si hubiera alguna normativa que la beneficiara. "Son fórmulas que se van a dar porque es necesario llevar a la vejez mucho dinero para cuidados y te permite mantenerte en tu vivienda", añade Gil.
