ECONOMÍA
Precios de los garajes: el negocio de comprar para alquilar en busca de rentabilidad
Las ventas han crecido casi un 22% en el último año en Aragón, unida a la buena marcha de las viviendas, pero ahora llega el cambio de ciclo.
En Aragón se vendieron 6.615 garajes el año pasado, lo que supuso un aumento del 21,73% respecto al ejercicio anterior. El dato refleja el dinamismo del mercado inmobiliario en un año de cifras récord, pero también recoge el cambio de ciclo que han anunciado los expertos.
En el último trimestre las ventas quedaron en 1.400, lo que supone tocar máximos de 2010, pero el ritmo de operaciones cae, ya que suponen un descenso trimestral del 21,26%, según los datos que recoge el último informe de la cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.
"El año pasado la gente compró en general de todo y también garajes. El año pasado fue bueno a nivel de todo", explica Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón. En los últimos doce meses se registraron 16.669 compraventas de pisos en la comunidad, una cifra que no se veía desde el segundo trimestre de 2008. Se compraron un 12,13% más de inmuebles.
Desde la anterior crisis económica donde cayó la venta de garajes, Baena asegura que el sector lleva "años tranquilos". El precio medio en el último año ha sido de 1.098 euros por metro cuadrado, con un descenso trimestral del -1,08% y un ajuste interanual del -0,83%. Esto sitúa el importe medio por garaje en la comunidad en 15.468 euros, con un descenso trimestral del -1,11% y una ajuste interanual del -1,53%, según el citado informe.
Baena matiza que las diferencias de precio, como en los pisos, dependen mucho de la ciudad y las zonas. Así, reconoce que en Zaragoza capital, el mercado más caro y con más demanda, "difícilmente se puede comprar un garaje por debajo de 17.000 o 20.000 euros". En el caso de que se sitúe en el centro de la ciudad el precio de compra de una plaza de aparcamiento puede situarse de los 30.000 euros para arriba y "hasta 40.000 en zonas más solicitadas". Los precios se habrían recuperado desde la caída experimentada entre 2010 y 2016, pero siguen un 25% por debajo de los precios de entonces. "Como en vivienda", calcula.
¿Alquilar es rentable?
Con estos precios surge la duda de si comprar para alquilar resulta rentable. Ahí hay distintas opiniones y muchos matices. "Hay algo de inversión porque los garajes ahora más o menos se alquilan bien, tanto en el centro como en los barrios", apunta el experto, pero no cree que haya un especial interés. Los precios máximos del alquiler se darían en Zaragoza capital, donde en el centro rondan los 80 y los 120 euros al mes, calcula Baena.
La rentabilidad de los garajes en Aragón se habría situado en un 6,8%, un 0,2 punto menos que en 2021 (7%) y 2,6 puntos más que hace 7 años (4,2% en 2015), según las estimaciones del estudio 'La rentabilidad de los garajes en España en 2022' del portal inmobiliario Fotocasa.es. El cálculo se basa en el análisis de los precios de los garajes en venta y alquiler de diciembre de 2022 que se anuncian en su web.
Con los precios del portal, el precio de venta se sitúa en 10.612 euros de media en Aragón y el alquiler en 59,94 euros al mes. En Zaragoza capital sube a 12.354 euros y 65,52 euros de renta mensual.
"El 2022 cierra con la rentabilidad más baja del último lustro debido al aumento del precio de compra de una plaza de garaje. En el último año, el coste se ha incrementado un 14%, mientras que el precio del alquiler un 2,4% a nivel nacional", apunta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Desde el portal inmobiliario afirman que cada vez detectan que "más ahorradores particulares se decantan por esta opción, que requiere una inversión inicial muy reducida y el rendimiento obtenido sigue siendo el mayor del inmobiliario". Matos destaca el aumento de la rentabilidad desde el 4,2% que se registró en 2015, todavía con los últimos coletazos de la crisis inmobiliaria, y el actual que roza el 7% en el caso de Zaragoza.
Otro argumento a favor es que los garajes, como los trasteros, no precisan una inversión fuerte. En ello coincide Baena y en que "no requiere muchos gastos de mantenimiento ni de comunidad", por lo que hay pequeños inversores que pueden preferirlo.
Sin embargo, habrá que echar cuentas en cada caso. Celeste García Remacha, gerente del Centro Inmobiliario Zaragoza, empresa perteneciente a la asociación Aportalia, pone el ejemplo de un garaje en un inmueble antiguo, con un alquiler de 50 ó 60 euros al mes y un gasto de comunidad de 17 euros. Es poco dinero, pero señala que se trata de casi "el 35% de la renta".
Coincide en que la inversión es pequeña y tiene menos riesgos, pero también menos beneficios fiscales. "No hay bonificación como en el alquiler de vivienda" y hay que presentar las declaraciones del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) cada tres meses y el resumen anual. "Si no sabes hacerlo dependes de la gestoría", apunta.
Añade que si hay que pedir financiación para comprarlo no se consigue para el 80% como ahora en vivienda, sino "al 50% o al 60%", calcula.
"Ahora no es el producto estrella para inversores porque la rentabilidad no es tan elevada", afirma. Vuelve a hacer cálculos y si se trata de un aparcamiento en una zona céntrica, de unos 28.000 euros, si se reparten para 15 años necesitaría cobrar un alquiler de unos 155 euros al mes para amortizar la inversión, por encima de los precios actuales de mercado.
Desde Fotocasa recuerdan que un piso que se vende con plaza de garaje puede aumentar su precio. El portal calcula que si la vivienda en venta tiene aparcamiento se incrementa su valor "hasta un 7%". Matos señala que "este tipo de inversión suele focalizarse en periodos de incertidumbre económica como el actual, por ser percibida como de bajo riesgo y dar seguridad al inversor”.
García Remacha coincide en que aumenta el valor de un piso, aunque señala que no es un elemento indispensable para vender una vivienda. "Sigue condicionando más que la vivienda te encaje aunque no tenga garaje", afirma.
