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Mapa de los precios de la vivienda por barrios en Zaragoza

El año comienza con buenas expectativas en compraventas, tras un 2021 en el se espera llegar a las 15.000 en Aragón, por encima de los datos precovid. 

REPORTAJE SOBRE LA VIDA EN EL BARRIO DE ARCOSUR DE ZARAGOZA / 30-03-2021 / FOTOS: FRANCISCO JIMENEZ[[[FOTOGRAFOS]]]
Barrio de Arcosur.
Francisco Jiménez

La venta de pisos se mantiene a buen ritmo pese a la pandemia de covid-19, hasta el punto de que se espera que en 2021 se supere el número de compraventas anterior al estallido de la crisis sanitaria. El efecto del confinamiento continúa y sigue habiendo personas que han tenido ahorros para cambiar de vivienda o independizarse, en busca de un inmueble de mayor tamaño, con terraza o mejor orientación. La obra nueva sigue siendo escasa y en la distribución por barrios se mantienen las diferencias tradicionales, aunque vuelve a recuperar atractivo el extrarradio, en busca de más metros y unifamiliares. 

Los precios en Aragón han terminado 2021 con una variación media del 0,9%. El último trimestre ha  registrado un incremento del 6,7% comparado con el mismo periodo del año anterior. Las subidas no tienen nada que ver con la época del 'boom' inmobiliario donde llegaban al 15% o el 20%. Las viviendas cuestan un 46% menos que en los máximos que se alcanzaron en 2007, según el último informe de la tasadora Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre de 2021, que analiza viviendas nuevas y usadas.

Del Centro al barrio del AVE

Entre las tres capitales, Teruel sigue teniendo los precios más bajos, con 1.075 euros por metro cuadrado construido, pese a que la tendencia es al alza; seguido de Huesca con 1.108 euros, que baja un 5% en un año, y Zaragoza con 1.361 euros y un 4,9% de incremento interanual.

Mapa de los precios de la vivienda en Zaragoza.
Mapa de los precios de la vivienda en Zaragoza.
Heraldo

En la capital aragonesa se mantienen las diferencias tradicionales de precios por barrios según el informe de Tinsa. El centro continúa como el lugar con el precio del metro cuadrado más caro, ya que se sitúa en 1.820 euros, pero ha caído un 3,3% en 2021, según los datos de Tinsa. Le siguen Universidad (1.799 euros por metro cuadrado y un 6,4% de subida), Casco Histórico (1.645 y una caída del 5,7%) y Margen Izquierda (1.505 y una bajada del 1,8%), según los datos de la tasadora.

Los pisos más económicos se pueden encontrar en Las Fuentes, a 1.301 euros el metro cuadrado, pese al aumento del 12,7% registrada en el último año; Delicias, con 1.309 euros y una subida del 8,9%; La Almozara, 1.380 euros y un alza del 9,7% y Torrero-La Paz con 1.399 euros y un incremento del 10,2%. 

"Algunos productos en los barrios tradicionales se han quedado obsoletos", apunta Rafael Espés, técnico de Tinsa en Zaragoza. En muchas de las zonas con precios más bajos las viviendas no encajan con lo que buscan los compradores. "Hay miles de viviendas de los años 60 y 70 que no tienen ascensor, muchas a las que no se les podrá poner, ni calefacción o terrazas. Sin embargo, son buscadas también por pequeños inversores que compran para alquilar.

En algunas, como Delicias, los precios van al alza, por el impulso del 'barrio del AVE', que quedó paralizado en la crisis inmobiliaria anterior y ahora remonta con obra nueva como Torre Zaragoza o el Edificio ADN junto a la Estación Delicias. 

"Estabilidad" de precios

La asociación de agencias inmobiliarias zaragozanas Aportalia ha presentado también su balance de 2021 en el que destaca "la estabilidad del mercado que se vive en Zaragoza", aunque sus precios quedan por encima de los de Tinsa, con una media de 1.495 euros por metro cuadrado. Analizan solo las compraventas de sus 19 socios el pasado año, con el precio pagado en 686 operaciones, y solo de viviendas de segunda mano. Calculan que representan el 12% del volumen de ventas en el mercado inmobiliario de la ciudad.

En el reparto de sus operaciones por barrios, se mantiene la zona de La Romareda como la del precio más elevado, 2.693 euros y Montañana tendría el más bajo con 871 euros. Superan los 2.000 euros el metro cuadrado el Centro (2.338,85), barrios jóvenes como Parque Venecia (2.392,82),  zonas tradicionalmente caras como Vía Hispanidad (2.300); Casco Histórico (2.266); Actur (2.156 euros/m2); Almozara (2.052) y Universidad (2.003).

En torno a 1.300-1.500 euros el metro cuadrado se han cerrado compraventas en barrios consolidados y tradicionalmente de precios más bajos como Torrero, 1.319,20 euros por metro cuadrado; Arrabal/Barrio de Jesús, 1.447,12; Santa Isabel, 1.450 euros; Delicias, a 1.462,89 euros; Las Fuentes, 1.472 ; Casablanca, 1.595; San José, 1.642,58 y La Jota, 1.699,62 euros.

Por encima de estos valores se han vendido pisos en Arcosur (1.754,24 euros por metro cuadrado), donde ha vuelto la obra nueva, pero sigue con la mayor parte del barrio pendiente de desarrollar; Parque Goya (1.761,73); Rosales del Canal (1.843); Valdespartera (1.882) y Valdefierro (1.900), según las operaciones firmadas por las inmobiliarias de Aportalia.

"Vamos a recuperar las cifras de ventas de 2008 y sin grandes subidas de precios, porque si no se produciría una desestabilización"

"Vamos a recuperar las cifras de ventas de 2008 y sin grandes subidas de precios, porque si no se produciría una desestabilización", apunta David López, de Inmobiliaria Aldebre, una de las asociadas a Aportalia, consciente de que "llegará un momento en que pasará la fiebre" por la vivienda que ha traído el confinamiento.

Número de ventas anterior a la pandemia

Los datos del año pasado no están cerrados en el caso de los que manejan los Registradores de la Propiedad, pero a falta de los de diciembre reflejan que "2021 ha sido superior a la situación previa al covid", en cuanto a número de compraventas, afirma Luis Fabra, director de estudios mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. Esto supone que Aragón se encamina a las 15.000 operaciones, frente a las alrededor de 13.000 antes de la pandemia. Fabra recuerda que en los años del 'boom', previos al pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008, en la comunidad se vendían 26.000 viviendas al año, pero era una cifra "irreal" a la que no se espera volver.

"Es la primera vez que el mercado inmobiliario ha crecido con una crisis"

El profesor resalta que "es la primera vez que el mercado inmobiliario ha crecido con una crisis", señala tanto por 2020 como por 2021. Ello lo achaca a la importancia que ha tenido la mejora de vivienda tras la pandemia. Las restricciones sanitarias han impulsado el ahorro de las familias, que lo han dirigido en parte a los hogares. "Dentro de la cesta de consumo de una familia está la vivienda, el automóvil, los viajes o la hostelería", apunta como gastos de mayor importe. Todos han caído menos los inmuebles. Se ha desplomado la venta de coches, en parte también por los cambios de normativa, la pandemia ha limitado los viajes y el ocio

 "Una mala situación sanitaria ha generado un mayor nivel de ahorro y derivado en el crecimiento del sector de la  vivienda", afirma, a expensas del impacto de la actual séptima ola de contagios en Aragón tras la "explosión" de la variante ómicron.

Los pisos más buscados

Se buscan más metros, terrazas, zonas comunes y por ello, aumenta el gusto por las viviendas unifamiliares. "Nunca se había vendido tanto unifamiliar y el incremento de la superficie sigue ahí", señala Fabra. Esta tipología de vivienda ha supuesto el 20% de las operaciones  y sigue "en máximos de los últimos años". Esto ha hecho que gane atractivo de nuevo el extrarradio de las ciudades, con más promociones de este tipo, algunas que quedaron por vender cuando llegó la crisis anterior. Este cambio de gustos ha hecho que si ha habido subidas de precios haya sido en este tipo de viviendas. "Bajan los pisos interiores y los que no tienen terraza", apunta López desde Aportalia. Han cerrado casi un 30% más de operaciones.

Se mantiene la búsqueda de más metros, para ganar espacio, en parte, por el teletrabajo, que vuelve en esta nueva oleada de contagios. Para los socios de Aportalia la vivienda más vendida ha sido un piso de segunda mano, seminuevo, construido en las décadas de los 60 y 70 y entre los años 2000 y 2010, con una superficie útil de 86,88 metros cuadrados y de dos a tres habitaciones. De las 686 compraventas, en torno a 200 ha sido de pisos que se encontraban en buen estado y "para entrar a vivir" y el resto necesitaban reforma. 

"Todavía hay mucho comprador en algunas zonas con escasez de vivienda", afirma. Parte de ellos son personas "de mediana edad", con una vivienda en propiedad pagada que venden o alquilan para comprar otra, explica. 

No hay otra burbuja

Ninguno de los expertos cree que se pueda hablar de burbuja. "La burbuja solo existe cuando hay especulación. Mientras compra alguien para vivir, hay paz. Si compran para especular, tenemos un problema", plantea Espés. Los incrementos medios del año se han situado entre el 3% y el 5%. "No hay burbuja porque el precio medio no está subiendo", añade López, ya que en el  balance de las operaciones de Aportalia permanece estable. En Zaragoza no habían llegado a producirse los incrementos de precios de otras capitales antes de la pandemia y ya no se esperan. Tampoco bajadas. 

"La incógnita principal es la evolución de los precios de construcción"

Fabra considera que el crecimiento de los precios en los últimos años ha sido "muy racional". Recuerda que para que se llegue al nivel de burbuja se necesitan "crecimientos muy intensos" de más del 6%. Estos se habrían registrado en algún caso en vivienda nueva, pero no porque haya riesgo de burbuja sino porque "hay poca". Y se habría dado en el alquiler de pisos, pero también por la escasez en la oferta del mercado.

Entre los factores que más influirán en la evolución del mercado este año se encuentra la evolución de la actividad económica, el empleo y los salarios, que Fabra considera que evolucionan "positivamente". Los datos del paro de diciembre lo indican, ya que ha descendido un 25% en un año. "La incógnita principal es la evolución de los costes de construcción", considera Espés. "Las obras en marcha siguen su curso", apunta, pero lo difícil será fijar los costes para las próximas, con la escalada de precios de materias primas como el aluminio o el hormigón a nivel mundial.

Para López, de Aportalia, "2022 va a seguir la misma dinámica porque tenemos demanda y la financiación sigue bien". Fabra coincide y espera que en estos primeros trimestres del nuevo año continúen los "altos niveles de demanda vivienda".

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