economía
Mapa de las nuevas zonas donde se construye obra nueva en Zaragoza capital
La venta de viviendas sigue aumentando con subidas de precios "moderadas", según el sector, que alerta de que siguen escaseando las promociones desde la crisis anterior y teme el impacto de la subida de materiales.
La venta de viviendas mantiene el impulso que cogió tras el desconfinamiento por la pandemia de covid-19 el año pasado. El ritmo de compraventas ha registrado un aumento del 32,4% en un año, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En España, el alza fue todavía superior, con un repunte del 40,6%, no visto desde el anterior 'boom' inmobiliario.
"Después de la pandemia se generó cierta inquietud de qué iba a ser de este sector, pero no le está sentando mal. Está consiguiendo mantener niveles de productividad, teniendo en cuenta que todavía se encuentra en una situación en la que falta capacidad del sector para ofrecer más producto", explica Juan Carlos Bandrés, presidente de la asociación de promotores y constructores de Aragón.
Considera que el volumen de obra nueva, diezmado tras la crisis anterior, resulta escaso para la demanda que ha surgido tras la crisis sanitaria de quienes no se han visto afectados por la crisis en el bolsillo, tienen pagado su piso y buscan una vivienda de mayor tamaño por la necesidad de incorporar el teletrabajo a su vida diaria o más amplitud con terrazas o recintos con piscina y otros espacios.
Además, afirma que pese a la irrupción de la crisis sanitaria el año pasado, "el que había decidido comprar, en un 98% ocasiones ha seguido adelante, y cuando la situación de la pandemia ha cogido parámetros menos dramáticos, la gente ha seguido comprando vivienda".
En Aragón se vendieron en septiembre 1.380 viviendas, de ellas 1.250 eran libres y 130 protegidas. Del total, la mayoría fueron ventas de viviendas de segunda mano, 1.050 pisos, que representan el grueso del parque de vivienda y 330 nuevas, según los datos del INE. "Todavía estamos en unos parámetros mínimos históricamente. No hay niveles de actividad, lo que pasa es que después de pasar por crisis donde la actividad era testimonial ahora hay una cierta normalidad", reconoce Bandrés. En el total de operaciones, en un año se han alcanzado 13.902, cifras de 2008, según el último informe de Miaragon.es elaborado por Gamerin, que esta semana presenta el balance del tercer trimestre.
Del barrio del AVE a Arcosur
La obra nueva en Zaragoza capital se ha ido concentrando en algunos puntos, aunque en muchos casos no porque haya habido grandes desarrollos sino por la coincidencia de varias promociones pequeñas. En la plataforma inmobiliaria Idealista.com se pueden encontrar pisos en venta de 94 promociones de obra nueva en Zaragoza capital. De ellas, 15 se localizan en las Delicias, una de las nuevas zonas en las que se pueden ver grúas.
Las promociones más grandes se ubican en el entorno de la Estación Delicias, en los terrenos que quedaron pendientes en la crisis inmobiliaria anterior. Desde la tasadora Tinsa, su delegado en Aragón, Rafael Espés, afirma que le ha llegado el momento al 'barrio del AVE'. Considera que ya se puede decir que "se ha reactivado el barrio de la alta velocidad".
Espés sitúa la horquilla de precios en la ciudad desde los 150.000 euros de una vivienda protegida a los más de 600.000 euros que alcanzan algunos de los áticos de lujo como los de Torre Zaragoza.
Actualmente hay cuatro promociones en marcha en la zona que suman 727 viviendas, que incluyen Torre Zaragoza de Plaza 14, que se ha convertido en el edificio de viviendas más alto de la capital con 30 plantas y el vecino edificio ADN de Castillo Balduz, cuya obra ya está avanzada. Forman parte del "frente de nuevos edificios que dan a la avenida Ciudad de Soria", destaca Espés, de entrada a la capital, junto a otras obras en marcha como Aljafería Suites, de Brial, desde 262.900 euros más IVA Y 90 metros cuadrados, según su página web, y de próxima construcción, Jardines de la Aljafería, de grupo Espuelas.
En la plaza Europa, ya dentro de La Almozara, se levanta otra torre de viviendas, el edificio Sky Line.
Entre las últimas promociones en comenzar se encuentra la de Aedas Homes en la avenida de Navarra, con viviendas desde 254.000 euros de entre dos y cuatro dormitorios, y superficie desde 83 metros cuadrados.
Aedas Homes construye vivienda también en la ampliación del Parque Pignatelli, uno de los desarrollos en una zona consolidada de la ciudad, que incluye 65 viviendas de precio libre previstas para finales de 2023 o 2024. La promoción cuenta con viviendas desde 69 metros cuadrados y 361.000 euros y pisos de 2 a 4 dormitorios. Los pisos más grandes alcanzan los 651.000 euros y 125 metros cuadrados, según recogen en la página web de la promoción.
En otras zonas como Parque Venecia ya casi se ha completado su desarrollo y solo quedan "parcelas sueltas", apunta Espés desde Tinsa. En esta zona de nueva creación, que se había convertido en una de las primeras en las que se empezaron a ver grúas tras la crisis inmobiliaria anterior, habría un par de obras de Primalar y Aldea Viviendas. Las últimas viviendas de estas promociones, con pisos de 3 y 4 dormitorios, rondan los 283.000 euros.
"Sigue quedando Miralbueno con zonas cada vez más restringidas", añade Espés, sobre otra de las áreas que ha mantenido la actividad en los últimos años. "En el camino del Pilón lleva buen paso alguna promoción en los pocos solares que quedan", cuenta. Junto a bloques de pisos también quedan urbanizaciones de unifamiliares de gama alta en suelos que quedaron vacíos en la anterior crisis. Una promoción de Altamira muy avanzada está formada 38 adosados de 353 metros cuadrados, cuatro dormitorios, desde 523.000 euros.
Espés señala entre las zonas con más potencial la avenida de Cataluña. "Desde el cruce con la Z-30 hasta el puente de Santa Isabel tiene que coger protagonismo. Se va a empezar alguna promoción VPA", explica, sobre un área de la ciudad que "necesita renovarse a nivel de tejido urbano", añade. Considera que le ayuda su ubicación cerca de un barrio consolidado como el de Santa Isabel, que sigue siendo "referente". La avenida empezará su reforma el año que viene. Han coincidido también tres obras de tres promotoras diferentes en la avenida de Cesáreo Alierta.
La demanda de vivienda ha resurgido incluso en zonas que quedaron más paralizadas con la crisis inmobiliaria como Arcosur. "El sur de la ciudad se está reactivando", afirma Espes. Se sumarían unas seis promociones en construcción. "En la zona norte del barrio, cerca de Rosales del Canal, con vivienda libre, de gama media y media alta, y el resto en la zona sur". Un barrio joven con un fuerte peso de la vivienda protegida. "El mercado las ha recepcionado bien", cuenta el tasador. Allí hay terreno de sobra si se mantiene la demanda. En él se encuentran promociones de vivienda protegida como el edificio Esparta del grupo Lobe, con viviendas protegidas de 90 metros cuadrados y tres dormitorios por 153.140 euros.
"Faltan inversiones en suelo", señala Bandrés, refiriéndose a desarrollos de mayor tamaño ya que ahora se llevan a cabo pequeñas operaciones para poner en marcha obras puntuales. El también promotor y constructor, con su grupo Lobe, tiene obras actualmente en Miralbueno, la zona del 'corredor verde', la avenida Cataluña y varias de vivienda protegida en Arcosur. Construye también la promoción 160 VPO con 36 viviendas sociales de gama alta en el paseo de la Ribera. El sector sufrió un duro ajuste tras la anterior recesión y cree que todavía hay empresas que no se han recuperado.
"Hay constructores con ganas, pero no hay apenas terrenos para comprar. Los promotores necesitan terreno finalista para llegar a construir", afirma David López, de la inmobiliaria Aldebre. Esto hace que compradores que buscan obra nueva terminen comprando de segunda mano y suban los precios de las viviendas.
Los precios registran subidas, que son "moderadas", según el sector, pero con grandes diferencias entre los pisos nuevos y los usados. El segundo trimestre del año, uno de los que tuvo más actividad, se cerró con un alza media del 1,7%, pero este supuso que la vivienda nueva se encareció un 9% y la usada tuvo una ligera caída del 1%, según Miaragon.es.
El impacto de la crisis de los materiales
Entre los riesgos para el sector se encuentra la crisis de materiales que afecta también a las cadenas de suministro de la industria. Se dispara el precio del hierro, el acero, el pladur, el cobre e incluso el PVC, de unas viviendas cuyo precio ya está fijado hace al menos dos años desde que se vendieron sobre plano. "Eso está teniendo un impacto que supera con crecer los márgenes comerciales. A los clientes se les han fijado unas calidades y un precio. Es muy difícil deshacer ese acuerdo", explica Bandrés.
El promotor calcula que la subida media de costes se encuentra en el 15%. Por ello, considera un reto para el sector afrontar los incrementos de costes, con la vista puesta en el primer semestre del 2022, en el que tocará fijar tarifas nuevas.
"El sector está todavía sufriendo los efectos de la crisis de 2008, tras casi 14 años que han pasado. Todavía hay reestructuraciones que se tienen que hacer", augura.
