¿Qué es la nuda propiedad? ¿Y el usufructo de un bien?
La figura de la nuda propiedad tiene cada vez más relevancia entre la población de edad avanzada, como fuente de liquidez ante eventualidades adversas.
Si la pensión de jubilación no es alta y las circunstancias de la persona retirada no le permiten una cierta tranquilidad en lo referente a su subsistencia, existe una fórmula que poco a poco va teniendo más adeptos, aunque no sea exclusiva del colectivo de personas retiradas de la vida laboral. Se trata de la nuda propiedad, consistente en la titularidad de un bien, que no implica necesariamente su posesión.
Diferencias entre usufructo y nula propiedad
La nuda propiedad es parte del concepto de pleno dominio o plena propiedad de un bien; cuando se contempla la nuda propiedad, se habla del derecho de una persona a poseer un bien sin disfrutar de él. Lo contrario ocurre con la persona usufructuaria, que no posee dicho bien pero tiene derecho a disfrutar de él, siendo una posesión del nudo propietario. Cuando una persona tiene plena propiedad sobre un bien, lo posee y lo disfruta al mismo tiempo.
Cada vez es más frecuente, por ejemplo, que la persona propietaria de una vivienda venda la nuda propiedad de la misma y se reserve el usufructo. Eso supone una compensación económica inmediata y, normalmente, el usufructo del bien de manera vitalicia, aunque los matices de cada acuerdo pueden limitar ese detalle. Así, la persona que tenga la nuda propiedad solamente podría disfrutar del bien al finalizar el usufructo del mismo por parte de la persona que lo disfruta.
La nuda propiedad y el usufructo son figuras que se contemplan en la vecindad aragonesa a la hora de testar, por ejemplo. En Aragón, por defecto, el cónyuge siempre es usufructuario de los bienes del otro, si bien la nuda propiedad puede ser de los hijos.
Más detalles de la nuda propiedad
El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, ya que el usufructo de la misma no le pertenece, pero sí está capacitado para vender la nuda propiedad a un tercero. Por su parte, el usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta por este alquiler; además, también puede vender el usufructo a una tercera persona. El usufructuario seguirá ostentando tal condición en lo referente al bien del que disfruta aunque la nuda propiedad cambie de manos. Por su parte, la nuda propiedad podrá hipotecarse, y también podrá realizar obras y mejoras en el bien si no perjudica al usufructuario.
Otro asunto que requiere aclaración es el tema de las reparaciones extraordinarias del bien (derecho incluido en el artículo 501 del Código Civil), que correrán a cargo de la nuda propiedad. El usufructuario deberá avisarle cuando sean urgentes, y en caso de no obtener respuesta satisfactoria, el usufructuario podrá hacerlas y exigir al nudo propietario el aumento de valor que tenga la finca.
Venta del usufructo
En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario. La causa más habitual de extinción del usufructo es la muerte de la persona usufructuaria, aunque si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso (también llamado condominio o comunidad de bienes), el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
Impuestos y pagos
El nudo propietario deberá abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que se hayan impuesto sobre el usufructo. Sin embargo, el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde a cuenta del usufructuario. En cuanto a los gastos de comunidad, corresponden a la nuda propiedad, de no mediar un acuerdo en otro sentido entre nuda propiedad y usufructuario.
