El Zaragoza pide ampliar el plazo de explotación de la nueva Romareda para que sea viable
El club considera que el modelo del Ayuntamiento no es «suficiente» para financiar la construcción. Alega a la modificación del PGOU para que admita un derecho de superficie de hasta 75 años.
El Real Zaragoza considera que la fórmula jurídica que ha definido el Ayuntamiento para la nueva Romareda no es «suficiente» para financiar las obras de construcción y ha solicitado una ampliación del plazo de explotación para poder entrar en la operación. El club quiere que el planeamiento urbanístico admita una cesión con derecho de superficie, que permitiría ampliar el periodo de explotación hasta los 75 años y de este modo garantizar la viabilidad del proyecto.
Con este objetivo y tras el estudio del modelo de negocio elaborado por la consultora Idom, la institución deportiva ha registrado una alegación a la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobado inicialmente por el Ayuntamiento. Su objetivo es que la calificación de la parcela cambie a sistema general privado, en lugar de público, como contempla el expediente.
Así sería posible el derecho de superficie, que se puede inscribir en el registro de la propiedad y que prevé un plazo mayor de explotación. El espejo al que mira el Real Zaragoza es el proyecto de la residencia universitaria en el antiguo cuartel de Pontoneros, actualmente en construcción y que Xior explotará por 75 años.
El club deja claro que, pese a formular esta alegación, mantiene «el máximo interés en asumir la construcción del nuevo estadio y de los usos terciarios asignados a la nueva parcela». Pero defiende que solo con otra fórmula de explotación es viable el proyecto.
Sostiene que la modificación del PGOU planteada por el Consistorio solo admite la cesión de dominio público por 50 años, que tiene «difícil encaje jurídico con los bienes privativos que la modificación contempla para los usos terciarios (hotel, residencia, restaurante, bar, gimnasio, comercial...)».
Considera que un campo de fútbol podría ser un dominio público, pero no los aprovechamientos lucrativos. «No podrían estar afectos al servicio público ni al uso general, por lo que deberían regularse mediante un contrato de concesión de obras, con un plazo máximo de 40 años», explicó.
Y con 40 años, según la entidad, no hay tiempo suficiente «para garantizar la amortización de una inversión de gran envergadura». A la hora de captar financiación externa, según el estudio de Idom, «ni los plazos de la concesión de dominio público ni los del contrato de concesión de obras garantizan la rentabilidad». Hay que tener en cuenta que hay unas estimaciones de inversión que oscilan entre los 120 y 150 millones.
El Zaragoza es muy concreto en su argumentación. Según el club, con un plazo de 40 años la rentabilidad «siempre baja del 2% y llega a situarse incluso en el 1%». Este porcentaje «es inasumible por ningún fondo» de inversión, que es de donde provendría la financiación. Añade que «algo similar ocurre con el plazo de 50 años, pues dicho indicador llegaría a un 2,65%, igualmente insuficiente».
La entidad dice que para alcanzar una rentabilidad próxima al 5%, porcentaje necesario para que la inversión sea viable, «es necesario acudir a un plazo superior», que no acaba de concretar. Pero sí explicita que debe ser un derecho de superficie, que establece un máximo de 75 años si se trata de un bien procedente de una administración pública, como es el caso.
Esta fórmula permite, además, que en el concurso que el Ayuntamiento convoque «se reserve potestades de policía sobre el nuevo campo y sobre los edificios de uso terciario, no solo a través de las licencias urbanísticas y de actividad». «También mediante funciones de control sobre los proyectos edificatorios y convenios para el uso del campo. El objetivo final es que la ciudad y la afición tengan, por fin, el estadio de calidad y vanguardia que merecen», concluye.
El gobierno PP-Cs no valoró ayer la alegación, más allá de expresar su «satisfacción» por «el compromiso e implicación» del club. «Como cualquier otra alegación, será informada por los técnicos municipales», explicaron fuentes del Ayuntamiento. Los plazos para resolver las alegaciones son cortos, de apenas 15 días.
No obstante, si se aceptara esta sugerencia del club, fuentes consultadas sostienen que se trataría de una alegación sustancial, por lo que es posible que fuera necesaria una nueva aprobación inicial y periodo de exposición pública.
Esta es la segunda alegación a la operación que se hace pública. La primera la formuló la DGA y consistía en la reclamación de la propiedad de 3.620 metros cuadrados afectados por la modificación del PGOU.
Ante las quejas de «deslealtad» del Consistorio, el presidente de Aragón, Javier Lambán, explicó ayer que sería «frívolo e irresponsable» y que incluso se estaría «casi rozando la prevaricación» si no se reclamara ese suelo. «El Gobierno cumple con su obligación de defender el patrimonio de la Comunidad», dijo.
