economía
Avales ICO para la compra de piso en Zaragoza: "Se van a quedar cortos"
La última medida del Gobierno central para facilitar el acceso a la vivienda es bien recibida por el sector inmobiliario, pero choca con la falta de oferta y la necesidad de tener ahorro para los gastos hipotecarios.
El mercado inmobiliario aragonés estudia el impacto que puede tener la última medida para facilitar el acceso a la compra de vivienda mediante avales respaldados por el Estado. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) que hizo de colchón para las empresas en la pandemia de covid lo será también ahora para cubrir parte del dinero que necesitan tener ahorrado quienes acceden a una primera vivienda, una de las barreras a la compra. Sobre la mesa, otros obstáculos para convertirse en propietarios como la falta de viviendas a precios asequibles.
Los avales se dirigen a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo que den el paso de comprar su primera vivienda. "La medida es positiva", valora Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Aragón. "Todo lo que sea ayudar a la gente joven es fantástico, pero habrá que ver hasta qué punto se consigue en la práctica. Vamos a ver cuántas operaciones se hacen". Considera que es una de las iniciativas que más pueden ayudar a quienes tienen más dificultades para adquirir un piso, pese a ello cree que "se van a quedar un poco cortos porque el 20% está bien, pero los gastos e impuestos representan un 10% más", calcula, en referencia a que el ICO cubrirá parte del dinero, pero seguirá quedando una cantidad que deben afrontar los compradores con ahorro.
Sigue siendo necesario tener ahorros
Quienes compran un piso tienen que pagar el IVA (si es nuevo) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si es usada), entre otros gastos a la firma de la hipoteca. "Si se pagan 100.000 euros hay que pagar unos 30.000 euros de los gastos, que sigue siendo necesario tener ahorrado o pedir a la familia", pone como ejemplo Baena.
El aval puede pasar del 20% al 25% si la vivienda adquirida dispone de una calificación energética D o superior. Desde que se eliminaron las deducciones para la compra de vivienda en 2013 no se había aprobado una medida dirigida a fomentar la venta de pisos. Entonces se retiró debido a la crisis económica y tras los años del 'boom' inmobiliario.
Baena entiende que haya que poner "limitaciones lógicas como pedir dos años de residencia" en el inmueble, pero en cuanto a que debe mantenerse el piso comprado 10 años como vivienda habitual, opina que "para los jóvenes puede ser una pega por el problema de la movilidad laboral". En este sentido, hace referencia a la necesidad de algunos de cambiar de lugar de residencia para encontrar mejores oportunidades laborales.
Desde la Confederación de Empresarios de la Construcción de Aragón (CEAC), su presidente, Juan Carlos Bandrés, estima que es una idea "muy interesante y muy positiva" dar avales y que "al sector de obra nueva le vendría muy bien". Es consciente de que "hay una parte de la población con una situación económica adecuada, pero que no le ha dado tiempo a ahorrar una cantidad de dinero que es importante", en referencia al 20% que hay que tener guardado hasta ahora porque la financiación llega al 80%. Coincide con las inmobiliarias en que el apoyo del ICO no supone que no se tenga que contar con una cuantía importante antes de comprar para pagar el impuesto de transmisiones, si es una venta de vivienda usada, o el IVA si se trata de una nueva.
Más vivienda y a precios asequibles
El apoyo del ICO ha sido bien recibido también por las asociaciones de consumidores, que son conscientes de que no será suficiente. "No está mal para un colectivo de gente que lo que le faltaran fueran garantías", indica José Ángel Oliván, presidente de la Unión de Consumidores y Usuarios (Ucaragón). A continuación añade que "el problema es la oferta", en el sentido de que falta "una política masiva de fomento de la construcción y a precios asequibles".
"Sobre el papel parece una buena iniciativa... pero en la práctica serán pocos los jóvenes que puedan acogerse a esta medida", advierten desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Entre los principales obstáculos apuntan a que "los topes de ingresos y de cuantía del aval hacen que en las condiciones actuales de mercado haya pocos compradores y una oferta suficiente para que la medida sea efectiva y tenga incidencia en el mercado". Entre los requisitos para poder beneficiarse de los avales figura que los ingresos individuales no pueden superar los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). Si se compra la vivienda entre dos personas el límite de ingresos se elevará al doble.
Para Oliván, la mentalidad compradora que sigue siendo mayoritaria hace que considere que "la solución del alquiler no resuelve gran cosa". En su opinión, "lo que ha funcionado en España ha sido la compra", de ahí que insista en que para quienes se planteen comprar puedan encontrar una "oferta de compra en propiedad asequible". De ahí que respecto a los avales, el presidente de Ucaragón concluya que "pensamos que habrá un colectivo que pueda usarlo, todo ayuda, pero no es la panacea".
En cuanto a los constructores, la situación es compleja. "A pesar de que el ciudadano tiene que pagar un precio que no es barato, el sector a su vez tampoco obtiene rentabilidad excepcional. El beneficio ya está muy reducido", asegura Bandrés. Los costes seguirían al alza, por factores como la falta de mano de obra, de relevo generacional y de transformación.
Solicitudes en los bancos
Por parte de las inmobiliarias, Baena añade que tendrá que pasar un tiempo hasta ver los efectos. Una vez que sale adelante una línea de avales del ICO, las entidades financieras se tienen que ir sumando y son ellas las encargadas de concederlos a sus clientes. "Habrá que ver qué bancos llegan a un acuerdo con el Gobierno y cómo lo ponen en práctica", apunta. Teme que con el aval y el crédito, que se ya se ha calculado que pueden resultar cuotas un 20% superiores, se rebase la "regla no escrita" de que la cuota hipotecaria no supere el 35% de los ingresos mensuales. Por encima se pone en riesgo el presupuesto familiar.
"Enseguida nos meteremos en cuotas de 1.000 euros mensuales", advierte, que no será posible afrontar con los sueldos actuales de los jóvenes. Este porcentaje se ha ido superando en algunos hipotecados por la escalada que ha vivido el euríbor desde hace dos años. El Banco de España ha apuntado recientemente que más de uno de cada diez hogares con préstamos inmobiliarios destinan ya más del 40% de su renta a pagarlos, entrando en la categoría de 'vulnerables'.
"Si no se puede asumir por esa diferencia es que no hay que comprar, si se supera la capacidad de pago porque la realidad es la misma que sin el aval del ICO, no superar el 30% de tu capacidad de pago", añade Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com. Considera que los avales pueden ayudar en un momento "de dificultad de acceso a la vivienda y especialmente por parte de los más jóvenes, que se emancipan tarde y con un alquiler compartido muchas veces". Pone como ejemplo que la medida obtuvo buenos resultados en el Reino Unido. Font destaca que en esta propuesta haya habido "consenso" político en España, junto a la de construir más vivienda de alquiler, a diferencia de otras iniciativas de la última Ley de Vivienda.
"El mercado demanda nuevos productos, como el alquiler. Vivimos en un momento de transformación", concluye Bandrés desde la patronal de constructores.
