Préstamos más caros y menor capacidad de ahorro: la compra de casas baja otro 5,7% en marzo
La subida del euríbor provoca que las operaciones de compraventa acumulen una caída del 2,5% en el primer trimestre del año
El mercado inmobiliario sigue dando síntomas de moderación en el actual escenario de subida de los tipos de interés que, entre otras cosas, ha derivado en un notable encarecimiento de las nuevas hipotecas lanzadas por los bancos. Aunque las operaciones de compraventa fueron más activas en marzo que en febrero -con una subida del 11% en esa comparativa mes a mes-, apenas se cerraron 55.778 operaciones. La cifra es un 5,7% inferior a la registrada en marzo de 2022. Y es el segundo mes consecutivo con tasas negativas.
Es cierto que la desaceleración es más moderada que el brusco frenazo que se registró, por ejemplo, en diciembre del pasado año, cuando las compras cayeron más de un 10% (la primera vez con tasas negativas en 21 meses). Pero la tendencia es claramente a la baja. "Pese a que la cifra sigue estable por encima de las 50.000 transacciones, en tres de los últimos cuatro meses la actividad está siendo inferior respecto a la de un año atrás", recuerda Ferrán Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com.
Así, en el conjunto del primer trimestre, las compraventas han acumulado una caída del 2,5%, según los datos provisionales publicados el jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). "La moderación afecta tanto a la vivienda nueva como a la de segunda mano, que en ambos casos reducen la actividad respecto a marzo de 2022. En el caso de la obra nueva la caída es del -7,5%, mientras que en la vivienda usada es del -5,3%", indican los expertos.
Los motivos parecen claros. Hace poco más de un año, el euríbor aún cotizaba en negativo. Hoy, roza el 4%. Y es difícil encontrar un tipo de interés que baje del 3,5% en los escaparates bancarios. Según los datos del Banco de España, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la compra de vivienda libre cerró marzo en el 3,664%. Un año antes estaba en el 1,513%.
Hay que tener en cuenta, además, que estas operaciones llevan un tiempo estimado de entre 60 y 90 días entre la firma de arras y la concesión de la hipoteca, "por lo que es probable que las compraventas que se firmasen en marzo, y que necesitasen financiación, mantuviesen un tipo de interés similar al del mes de enero -cuando el euríbor se situaba alrededor del 3,337%- y que aún no tuviesen un efecto ralentizador, ya que son operaciones que ya se habían pactado previamente", indican los expertos.
En todo caso, el rápido repunte de los precios de las hipotecas coincide con un escenario en el que los salarios no han subido al mismo ritmo que la inflación, provocando una fuerte merma del poder adquisitivo de los hogares.
Es decir, muchas familias se han visto obligadas a hacer malabares presupuestarios para llegar a fin de mes, con lo que pagar la entrada para una vivienda con los tipos hipotecarios cada vez más altos no entra en sus prioridades.
Para hacerse una idea, y según el Banco de España, para iniciar el proceso de comprar una casa se necesita tener ahorrado casi ocho años de salario bruto. Y la compra se come ya el 36% de los ingresos, el mayor porcentaje en más de una década.
Dificultades en los bancos
Esto, a su vez, ha provocado que los bancos empiecen a ser mucho más exigentes a la hora de conceder préstamos, sobre todo cuando se trata del acceso a la vivienda en perfiles que podrían presentar algún riesgo de impago en el futuro. "Queda atrás el año dorado de gran dinamismo para el sector inmobiliario y comienza una tendencia de acomodación del mercado a la nueva situación económica", añade María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Ante este escenario, el Gobierno decidió poner en marcha una polémica medida, fuera de la Ley de Vivienda, para facilitar el pago de la entrada para jóvenes y familias con hijos que cumplan determinados requisitos. En concreto, se concederá un aval del 20% del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que puede llegar al 25% si la casa que se compra cuenta con un certificado energético 'D'.
En todo caso, y según estimaciones de los expertos del comparador financiero Helpmycash, la vivienda más cara que se podrían permitir los jóvenes con este aval no superaría los 157.334 euros, con un préstamo medio al 3,5% a un plazo de 30 años.
El frenazo del sector empieza a desinflar la burbuja en la vivienda de segunda mano
La vivienda de segunda mano empieza a tocar techo. Tras un 2022 prácticamente histórico, las operaciones de compraventa de este tipo de casas también empieza a moderarse, contagiadas por la desaceleración del mercado inmobiliario en general. Es cierto que las estadísticas reflejan que la vivienda usada se mantiene como la principal opción de compra, engordando su brecha con las casas a estrenar, que son las que verdaderamente están lastrando al sector con caídas mucho más pronunciadas. Pero el descenso del número de operaciones evidencia que el pinchazo en este segmento ha comenzado.
En concreto, de las 55.778 operaciones de compraventa registradas en el mes de marzo, 45.309 correspondieron a viviendas de segunda mano. Son un 81,2% del total si se compara con las 10.469 de obra nueva registradas (que representan un 18%). Pero son 2.532 menos que las registradas en el mismo mes del año anterior, cuando se vendieron 47.841 casas de segunda mano.
Primer trimestre
Las cifras en el conjunto del primer trimestre también evidencian el parón. La compraventa de viviendas cayó un 2,1%, con descensos del 1,6% para la usada y del 3,9% en las nuevas. Es decir, la rigidez de la demanda que desde hace meses se observaba de una manera más intensa en la vivienda a estrenar -donde también ha influido mucho la escasez de oferta- ha empezado a trasladarse a la segunda mano.
En todo caso, en el sector preocupa más el brusco parón que desde hace meses registran las casas nuevas. No solo por la incapacidad de los posibles compradores para ahorrar, sino por esa falta de oferta que se ha visto agravada por el mayor coste de los materiales o de la producción logística, "ocasionando la ralentización y paralización de algunas promociones", tal y como recuerdan los expertos.
