Inmobiliaria
Comprar, reformar y poner en alquiler una casa, una fórmula muy rentable en Aragón
En algunos casos, los beneficios máximos pueden rondar un 30%.
Comprar (o heredar) un piso de clase media, reformarlo para luego alquilarlo es una fórmula que ha funcionado desde siempre. Por un precio no muy elevado, una vivienda puede ser rehabilitada íntegramente para dejarla lista para su arrendamiento. En Aragón, según Idealista, la media de rentabilización a la hora de hacer esta operación es de un 30% en el mejor de los casos -en España es de un 24%-, aunque hay que tener en cuenta diversos factores, como la zona de la vivienda, el tipo de reforma...
En Zaragoza, esta cifra asciende hasta el 33%, siendo la misma en Teruel y en Huesca se queda un 27%. Sin embargo, la rentabilidad bruta por la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler (sin reformarla) es de 6,2% en la capital aragonesa -a fecha del cuarto trimestre de 2022-, 6,4% en Huesca y 7,3% en la provincia turolense. Estos números serían los máximos alcanzables, aunque la realidad es que en los casos medios el beneficio que se puede sacar está en torno a un 7%, según fuentes inmobiliarias.
"El alquiler está teniendo unos precios interesantes. Pongamos el caso de la reforma de un piso de unos 70 metros cuadrados que esté mal pero listo para ser renovado. Para que esté en condiciones, la rehabilitación podría costar unos 40.000 euros, tirando para calidades normales para después alquilarlo", explica Lucio de la Cruz, gerente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza (Coaatz). Alcanzar niveles de rentabilidad altos es "muy complicado". Básicamente, hay que "encontrar chollos". "Influyen muchos factores, como la localización, la reforma que se le haga, cómo se va a revalorizar con el paso del tiempo...", indica. "El alquiler está teniendo unos precios interesantes", afirma.
Para David López, de la inmobiliaria Aldebre, las rentabilidades más altas que se pueden obtener ahora mismo en Zaragoza son de los inmuebles "más baratos". "Se están comprando pisos en terceras y cuartas plantas sin ascensor, en los que se hacen un lavado de cara, y se deja en un buen estado para poder alquilarse", dice. Precisa, además, que el desembolso de adquirir y reformar una vivienda de esta tipología es de unos 80.000 euros. "La rentabilidad sería de entorno a un 7%, porque se arriendan entre unos 450 y 500 euros", añade López.
Esto se debe, principalmente, a la "poca" oferta de viviendas de alquiler que hay en la capital aragonesa. "Hay mucha demanda entre esta franja de precios y hay una carencia de este tipo de viviendas. Al final, si alguien puede permitirse un piso así y es un cuarto sin ascensor, pues se mete allí porque no hay otra cosa. Estos son los más rentables", explica López.
Además, este agente inmobiliario considera que hay otro tipo de inversores, "más pequeños y con menos recursos", que se dedican a comprar inmuebles de entorno a 100.000 y 120.000 euros "de mayor calidad, con ascensor y en una mejor zona". "Después, los alquilan por unos 600 euros, por lo que la rentabilidad baja con respecto al caso mencionado anteriormente (un 5%), pero el valor del inmueble es mucho mayor que el del piso en un tercero sin ascensor", detalla López. Tendrán una rentabilidad menor, pero su activo durará más tiempo.
Existe una tercera tendencia en Zaragoza, asevera David López, que es la de empresas "que se empiezan a dedicar a comprar pisos grandes con varios dormitorios para reformarlos enteros" y, después, alquilarlos por habitaciones, "principalmente a estudiantes".
Sofía Blanco, gerente de Hermes Reformas, una empresa de rehabilitación de viviendas en Zaragoza, ha notado que, desde la pandemia, se han disparado las reformas, no solo de viviendas particulares sino de clientes que compran un inmueble para después ponerlo en alquiler. "Los que suelen adquirir un piso para su disfrute son gente joven, mientras que los que lo arriendan después son más mayores", añade.
Reformas para mejorar la eficiencia
Desde hace un tiempo es común reformar la casa para hacerla más eficiente energéticamente. Es factible comprar un inmueble con una certificación energética baja (dos tercios de los edificios en Aragón están construidos antes de los años 80) y, por un coste no muy elevado -según la nomenclatura que se quiera alcanzar-, rehabilitarla para revalorizarla. Estas renovaciones pueden ser las más valiosas, porque además están sujetas a ayudas del Estado y autonómicas.
La Unión Europea obliga a que los edificios sean cada vez más sostenibles, por lo que los ciudadanos disponen de ayudas como la deducción del 20% sobre lo invertido siempre y cuando la actuación recorte en un 7% la demanda de climatización. Aragón cuenta con sus propias ayudas para la rehabilitación, calificadas como un "éxito" desde la Administración, dada la alta demanda que han tenido.
Idealista.es tiene una herramienta para calcular la revalorización de la vivienda en caso de ser rehabilitada. Por poner un ejemplo, un inmueble situado en el Actur, de 75 metros cuadrados y 3 habitaciones, hacer una reforma de calidad "alta" incrementaría en más de 58.800 euros su precio de venta y en 260 euros al mes su arrendamiento, mientras que en energía se ahorraría, aproximadamente, 350 euros al año. El coste estimado de las obras sería de 50.000 euros.
