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La obra nueva se resentirá este año por los costes "inasumibles" para los promotores y subirán los precios

El sector reconoce que algunos proyectos tendrán que esperar por el encarecimiento de los materiales.

Obras este verano en Parque Venecia, un barrio consolidado pero todavía en expansión, localizado al sur de la capital aragonesa.
Obras en Zaragoza.
Heraldo

El sector inmobiliario había conseguido superar el parón de la pandemia de covid gracias al ansia de los ciudadanos por mejorar su vivienda, tras el encierro obligado por el confinamiento de 2020. El año pasado siguió el tirón de las ventas, pero chocó en el último tramo con el incremento de los materiales. Los costes de las obras han seguido aumentando desde entonces hasta llegar a un punto en el que los promotores alertan de que algunos proyectos nuevos no se pondrán poner en marcha, en un momento donde hay poca oferta de vivienda nueva. 

Desde la asociación de promotores y constructores de Aragón, su presidente, Juan Carlos Bandrés, reconoce que el retraso de proyectos nuevos "se está empezando a dar" en el sector. No solo se debe a la subida de los materiales (cemento, acero, vidrio, aluminio, estructuras metálicas...), sino "a la incertidumbre de que esos precios elevados se vayan a mantener" porque ahora "los costes son inasumibles", afirma. La huelga de transporte ha contribuido estas semanas a los problemas de escasez que trajo la salida de la pandemia.

"La semana pasada el hierro de las estructuras subió un 45%"

En el último semestre de 2021 el incremento habría sido de alrededor del 20% y el año comenzó con incrementos del 10 ó 15%, calcula. La decisión de Rusia de invadir Ucrania ha añadido incertidumbre y alimentado la escalada de precios. "Todas las ofertas que se dan tienen validez casi 24 horas", apunta. "La semana pasada el hierro de las estructuras subió un 45%", pone como ejemplo.

Menos promociones

Esta situación supondrá menos viviendas nuevas a la venta en el mercado. "Si no se centran las cosas en un plazo breve se va a reducir mucho el nivel de producto nuevo en oferta", advierte Bandrés.

La compraventa de viviendas mantuvo un buen ritmo en Aragón el año pasado y llegó a las 14.861 operaciones, tanto de nueva como usada, según el informe de la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. Con la incertidumbre añadida por los costes y las tensiones provocadas por el escenario bélico, este año ve una "paralización nuevos proyectos", que haría "bajar a los 12.000" pisos vendidos calcula Luis Fabra, director de la citada cátedra. Una cifra, inferior a la lograda el año pasado, que se situó en niveles prepandemia, pero todavía por encima del mínimo de 7.500 registrado en 2013, en los años de la crisis inmobiliaria. Pese a ello, espera que sea un "año bueno", en cuanto a ventas. La nueva supone solo un 20% de las operaciones.

Desde las inmobiliarias coinciden en que el ritmo de venta en segunda mano es bueno. "Si el precio está ajustado, la venta se cierra en la semana o si no, directamente no hay venta", apunta Pedro Arellano, coordinador general de la asociación del sector Aportalia MLS Zaragoza. 

Siguen cerrando operaciones también en Tecnocasa. «En los dos primeros meses del año se mantiene el ritmo de compraventas. No notamos un estancamiento del mercado», afirma Carlos Alonso, delegado en Aragón, pese a las incertidumbres económicas. Cree que impactaría más una subida de tipos de interés o que aumentara el desempleo.

"Donde se va a ver afectado todo es en el sector de obra nueva", coincide Fabra con los promotores. Se trata de un "negocio complejo", afirma, ya que tiene que fijar un precio al inicio del proyecto, porque sin preventa de buena parte del edificio no puede acudir a pedir financiación. Fijar ese precio inicial resulta ahora una labor complicada. "El plazo normal de ejecución de la obra es de dos o tres años, en los que te puedes ver afectado por el comportamiento de los costes", explica. De ahí que cree que "va a haber menos ánimo para sacar proyectos".  El descenso en el número de visados ya se notó desde los 2.244 en Aragón en 2020 a los 2.157 en 2021.

"Se están dando los últimos coletazos del cambio de vivienda postcovid"

La disminución de obra nueva considera que era previsible porque el mercado "ha crecido tanto porque ha existido una percepción de necesidad de cambio de vivienda", tras el confinamiento. Una situación que sabía que llegaría a su fin "De ese pico se ha ido a una vuelta a la normalidad, ya no se busca tanto viviendas más grandes, ni en el extrarradio con jardín", señala. Además, las familias contaban con ahorro que que no se podían gastar en viajes o en ocio.

"Se están dando los últimos coletazos del cambio de vivienda postcovid", coincide Arellano. "El que se quería cambiar y podía ya lo ha hecho. Ahora el cambio es más por necesidad de una más grande si se tienen más hijos o pequeña si se han ido de casa", señala. Aumentan las ventas por herencias  y las de pequeños inversores en barrios consolidados que buscan viviendas de alrededor de 80.000 euros. "El ladrillo se ve como valor seguro", afirma. Calcula que todavía queda "demanda embolsada" hasta septiembre. Ve más incertidumbre a partir de entonces, siempre con la vista puesta en el conflicto en Ucrania y su posible expansión.

Alonso cree que "sigue existiendo" el gusto postpandemia. "La gente valora mucho tener una terraza o una habitación más", asegura Coincide en que sigue habiendo pequeños inversores locales que buscan pisos asequibles en los que gastar sus ahorros y lograr una rentabilidad mediante su alquiler.

Controlar el precio de la energía

Entre las medidas que podrían aliviar la situación de la construcción, Bandrés considera que serían necesarias ayudas para "amortiguar los costes energéticos" de las empresas.  Algunas acerías o industrias cerámicas se han visto obligadas a parar la producción para reducir la factura energética. De momento, la Unión Europea (UE) sigue sin aceptar la propuesta española de sacar el gas de las subastas en las que se fija el precio de la energía. 

Fabra alerta de la dificultad de hacer previsiones, con un factor desestabilizador como la guerra en Ucrania. El problema de la incertidumbre es que ralentice la recuperación. "Cualquier circunstancia de este tipo produce una paralización de la actividad económica y parálisis de la toma de decisiones", advierte. Esto hace que se reduzca la generación de empleo "y lógicamente, la capacidad de compra", añade. 

"No nos vendría bien que durara mucho tiempo la incertidumbre a nivel de guerra o de huelga de transportes por la falta de materiales porque son noticias que si se prolongan pueden influir negativamente", apunta Alonso a la hora de dibujar el escenario para este año.

Como factores positivos destaca que el mercado "no ha generado en sí ningún problema" ya que no hay sobreprecios, porque considera las subidas actuales en torno al 5% como moderadas y no hay sobreendeudamiento del lado de los compradores. Donde puede haber un "recalentamiento" de los precios será en vivienda nueva, pero en la usada se seguirá hacia la "moderación". 

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