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Mucho interés y pocos proyectos: solo una docena de locales se convierten en vivienda en Zaragoza
Urbanismo deniega 5 peticiones y estudia otras tantas. Agentes inmobiliarios y arquitectos achacan a los precios el no despegue de la tendencia.
Facilitar el cambio de uso de los locales que llevan tres años o más cerrados a cal y canto es una idea, sobre el papel, buena. El Ayuntamiento de Zaragoza así lo entendió y el pasado mes de febrero aprobó la norma para favorecer que en los bajos comerciales con menos demanda -y que cumpliesen una serie de requisitos- se instalasen viviendas, garajes y otros espacios con una finalidad distinta de la original. Pero lo cierto es que la iniciativa no termina de arrancar.
Urbanismo apenas ha recibido durante los últimos ocho meses 22 solicitudes de cambio de uso. De estas, una docena han sido aprobadas en distintos barrios de la ciudad y otras cinco, por el contrario, han sido denegadas. Las cinco restantes están en estudio. Las que no superaron el examen de los técnicos municipales fueron desechadas "bien porque los locales están ubicados en la malla básica de la ciudad o en otra calle que, por sus características, no encaja en la filosofía de la iniciativa", resumen fuentes de la concejalía. Como curiosidad, una de las peticiones que no progresaron fue tumbada "porque las ventanas están al lado de varios estacionamientos de vehículos".
La posibilidad de darle una vuelta de tuerca a los inmuebles vacíos genera, en realidad, mucho interés. "Cada semana recibimos tres o cuatro consultas de gente que tiene un local y quiere darle salida en el mercado de viviendas o de particulares que buscan un piso y creen que esta es una buena opción para encontrar un espacio grande a un precio asequible", cuenta David Calvo, arquitecto técnico en el estudio zaragozano Área 15.
"El problema viene cuando conocen la inversión aproximada que supone una reforma de estas características, que puede superar tranquilamente los 800 euros por metros cuadrado. Hemos redactado anteproyectos y proyectos, pero no hemos acabado ejecutando ninguno de ellos porque, además del precio, viene el problema de la financiación. Las entidades bancarias no están mostrándose muy proclives a facilitar este tipo de compraventas", añade.
Existen dos grandes diferencias entre la conversión de un local y la reforma integral de un piso en altura. "Por un lado está la salida de humos, que una vivienda tradicional va a tener siempre por su propia naturaleza y un local va a tener que buscar a través de la instalación de una chimenea. Por otro, encontramos la traba de que la entrada no puede dar directamente a la calle, sino que tiene que haber una suerte de recibidor separado del resto de la vivienda, y eso obliga a levantar una segunda entrada. Además, no todos los locales tienen más de una entrada de luz. En este sentido, veo más factible transformar locales grandes con un patio interior en tres o cuatro apartamentos porque, además, la inversión conjunta será más baja y la rentabilidad, más alta", remata Calvo.
El también arquitecto Guillermo Martínez, de Proyecta 13, recuerda que "al tratarse de propiedades ubicadas en una planta baja, hace falta aislar y trasdosar (recubrir la parte interna de un muro que da al exterior), entre otras mejoras que pueden acabar subiendo el precio final del proyecto".
El presidente de los Agentes inmobiliarios (API) de Zaragoza, Fernando Baena, coincide en que la clave de que no arranque la tendencia radica en el precio de los proyectos: "Los requisitos son muy exigentes y muchos no los cumplen. Y aquellos que los cumplen requieren de una reforma tan profunda que, al final, no sale rentable. Un local de 80 metros cuadrados que le haya costado 50.000 euros al propietario puede necesitar una inversión de unos 100.000 euros para ponerle baños, cocina, instalación eléctrica, climatización... A esta cantidad hay que sumar todos los trámites y permisos y el beneficio que pretendas sacar. Al final, si lo calculas, el precio final entra en competencia con el de una vivienda de toda la vida, que estará en altura, tendrá mejor luz y estará más aislada acústicamente. Si a una pareja le das a elegir entre un bajo y un tercero, se inclinará por este último".
El portavoz de los API no aprecia un gran movimiento en las compraventas de locales y cree que la tendencia no arraigará en Zaragoza como sí lo ha hecho en ciudades de mayor tamaño. "En Madrid y Barcelona viene funcionando mejor, pero aquí, más allá de los costes, no existe la mentalidad de vivir en un 'loft' industrial. Ni hay demanda ni se espera que la haya".
"Posibilidad de acondicionarlo como vivienda..."
"Se vende local grande en el barrio de las Delicias con todos los servicios a mano. Posibilidad de acondicionarlo como una o varias viviendas...". El texto pertenece a un anuncio publicado en un portal inmobiliario y es uno de los muchos en los que se repite esa oportunidad de transformarlo en un espacio habitable. "Venimos notando que los propietarios, en vista de que no van a colocar el inmueble a ningún emprendedor, están tratando de aprovechar la fórmula que impulsó el Ayuntamiento. Por ahora, sin embargo, este reclamo tampoco está motivando más operaciones", señala Enrique Larraz, el agente que trata de concretar el traspaso a cambio de 70.000 euros.
El API opina que "la iniciativa, que en el fondo es buena, peca de restrictiva", y cree que el hecho de que las obras puedan ser costosas "choca con el tipo de comprador potencial, que es el de una persona o pareja joven, cosmopolita pero con un nivel adquisitivo no muy alto". Además, alerta de que "hay algunos propietarios que tratan de vender locales como vivienda a sabiendas de que el emplazamiento incumple una o varias de las condiciones que impone Urbanismo".
Un punto de vista similar tiene María Martín, de la agencia Maverick, quien en estos momentos comercializa una vivienda de casi 90 metros con terraza en las proximidades del Casco Histórico por 120.000 euros, un precio más que competitivo para la zona. "Los requisitos, si se comparan con los de otras ciudades como Barcelona o La Coruña, son demasiado estrictos. Para que la práctica funcionase y se extendiese, se deberían relajar varios puntos, como los relativos a las entradas de luz o la ventilación", opina.
Martín critica la circunstancia de que un autónomo pueda "tener una vivienda dentro de su taller", pero que ese mismo espacio "no se pueda habilitar" como una residencia habitual que entre con todas las de la ley en el mercado libre. "Es un sinsentido, pero así es la normativa con la que hay que lidiar", remata.
Por toda la ciudad
Los requisitos para acometer los cambios de uso contemplan aspectos como el tamaño, la cota sobre el nivel de la calle, las salidas de humo, la ventilación y la iluminación o el hecho de que no linde con bares y discotecas. La norma también excluye los locales situados en calles de la malla básica o que lo prohíban los planes especiales de ordenación de la actividad comercial. Los inmuebles deben haber estado sin actividad un mínimo de 36 meses antes de la solicitud del cambio de uso.
El puñado de peticiones -aceptadas, denegadas o en estudio- están repartidas por toda la capital aragonesa. Se han solicitado transformaciones en las calles Miguel Servet, Torres Quevedo, Nayim, Ruiseñores, Bolivia, Cesáreo Alierta, La Ripa, Santa Teresa, Duquesa Villahermosa, Franco y López, Pablo Gargallo, Privilegio de la Unión y la plaza del Portillo, entre otras vías.
