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Los promotores del entorno del Príncipe Felipe piden un 37% más de superficie para pisos

Quieren eliminar del proyecto una torre de 24 alturas destinada a oficinas que se iba a construir junto a la estación de Miraflores y modificar el parquin de 700 plazas.

Vista de los suelos situados junto entre el pabellón Príncipe Felipe y la estación de Miraflores. Toni Galán
Vista de los suelos situados junto entre el pabellón Príncipe Felipe y la estación de Miraflores. Toni Galán
Toni Galán

La comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Zaragoza debatirá el próximo lunes si abre o no un proceso de modificación de Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Zaragoza que supondría la transformación de uno de sus proyectos pendientes más destacados: la urbanización del entorno del pabellón Príncipe Felipe, entre la instalación deportiva y la prolongación de la avenida de Tenor Fleta, junto a la estación de Miraflores. De momento, los promotores (Desarrollos Urbanísticos SL) reclaman un aumento de la edificabilidad del 37% y la supresión de una torre de 24 alturas de oficinas prevista al lado de la terminal ferroviaria.

La propuesta afecta a una de las dos áreas de actuación en las que quedó dividido el plan urbanístico del entorno del Príncipe Felipe. La primera zona, en Cesáreo Alierta, donde se ubicó en su día el punto limpio, ya está desarrollada (contaba 38.740 metros cuadrados edificables y capacidad para 363 viviendas protegidas). La segunda, en los terrenos situados entre el cajón ferroviario sobre el que se prolongará Tenor Fleta, la estación y el pabellón deportivo, tiene una superficie de 98.491 metros cuadrados, con 762 pisos libres.

Allí el PGOU vigente prevé una edificabilidad residencial de 76.154 metros cuadrados y 53.941 para otros usos (comercios, bares, oficinas...). La propuesta de los promotores eleva la superficie para pisos hasta los 104.567 metros cuadrados, es decir, 28.413 más. Es un 37% más para dar cabida a las viviendas. A cambio, la empresa plantea una reducción a la mitad del espacio para usos terciarios: pasa de 53.941 metros cuadrados a 26.736.

Esto supone eliminar una torre de 24 alturas que según el PGOU se debería construir junto a la estación de cercanías de Miraflores y que se iba a destinar fundamentalmente a oficinas. Plantean a cambio dos manzanas de usos mixtos de unas 11 alturas máximas, igual que el resto de los bloques del sector. Las zonas de tiendas, bares o despachos profesionales quedarían en las plantas bajas de los edificios residenciales. Según reflejan los promotores del proyecto en la memoria de la petición de modificación del PGOU, un análisis de la oferta y la demanda de superficies comerciales y de oficinas pone en duda la viabilidad de esos usos en esta zona de la ciudad.

El servicio de Planeamiento y Rehabilitación del Ayuntamiento presupone, según consta en su informe, que la superficie media de las viviendas pasaría de 100 metros cuadrados a 137. Si cambia el número de pisos será una de las cuestiones que habrá que concretar en un proceso de negociación en el caso de que Urbanismo tome en consideración esta modificación del PGOU. En cualquier caso, el aumento de valor que supone el incremento de la superficie residencial implicará que se cuantifique el aprovechamiento que corresponde al municipio, que tendrá que ser equivalente al 10% de aumento (bien en suelo lucrativo o en metálico).

Cambio en el aparcamiento

Los promotores también plantean una modificación en el estacionamiento subterráneo previsto en el sector. El PGOU previó 700 plazas de aparcamiento repartidas en tres plantas bajo rasante. Sin embargo, ahora piden que 84 plazas sean en superficie y 616 en el subsuelo (308 en cada planta). De este modo, se minimizan costes de mantenimiento y ejecución. Además, proponen desplazar el aparcamiento hacia la infraestructura ferroviaria para poder ampliar la zona verde, que pasaría a representar el 26,41% frente al 22,05% de la ordenación original. Los espacios para viarios supondrían el 23,43% y los espacios libres, el 6,44%.

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