Adquirir una vivienda es una decisión crucial en la vida. En el caso de que esta sea nueva, existe una doble posibilidad: que esté ya construida o bien que se encuentre todavía en fase de construcción. Es crucial conocer los trámites a seguir en un supuesto o en el otro, ya que difieren en ciertas cuestiones de gran importancia.

En el caso de la vivienda nueva sobre plano, es decir, en construcción, lo primero que hay que hacer, como afirma la profesional inmobiliaria Cristina Josa Altadill, es leer con detenimiento los folletos y anuncios publicitarios al respecto, pues la empresa constructora se encuentra obligada a cumplir con todo lo que en ellos aparezca (precio total, forma de pago, planos detallados, memoria de calidades, materiales utilizados…).

El contrato

Una vez que el comprador se ha decidido, se procede a firmar el contrato de compraventa. En ese momento, se entrega una cantidad y se pactan otras que tienen que estar garantizadas por un aval o póliza de seguro. "Es importante asesorarse bien antes de firmarlo –recomienda Josa Altadill, quien además de API es abogada–, pues debe recoger una gran cantidad de puntos que, en algunos casos, pueden resultar muy importantes". Es el caso de: identificación, descripción de la vivienda (superficie, lindes, anejos –como trasteros o garajes–, zonas comunes, servicios accesorios…), memoria de calidades ofertadas y materiales empleados, plano de la vivienda, precio y condiciones de adquisición, póliza del seguro y penalizaciones pactadas en caso de incumplimiento tanto por parte del comprador (si no realiza finalmente el pago) como por parte del vendedor (por cada mes de retraso en la fecha pactada de entrega de la vivienda). También el importe detallado de los impuestos a los que debe hacer frente el comprador.

Cuando la compraventa se eleva a escritura pública ante notario, habitualmente se produce la entrega de las llaves. En el momento en que dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad es cuando pasa a producir efectos no solo entre las partes contratantes sino también para terceros.

Si el comprador no dispone de la cantidad total para hacer frente al pago, resulta habitual recurrir a la figura del préstamo hipotecario, que deberá ser igualmente inscrito en el Registro de la Propiedad. El promotor deberá entregar al comprador la cédula de habitabilidad, una licencia de primera ocupación que hace constar que el inmueble es apto para su uso como vivienda y el certificado de final de obra.

De especial importancia resulta el tema de los impuestos y de los gastos. El comprador deberá abonar tanto el IVA, cuyo tipo impositivo común es el 10%, como el impuesto de actos jurídicos documentados, que en Aragón es el 1,5% del precio total sin IVA. El vendedor tendrá que hacer frente a la plusvalía, impuesto de carácter municipal. Los gastos principales son los notariales, por la elaboración de la escritura pública, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, es importante revisar la vivienda, una vez recibidas las llaves, con el fin de poder detectar posibles defectos o insuficiencias. Estos darán lugar a las consiguientes reclamaciones, cuyos plazos es necesario observar, siendo diferentes dependiendo de si la vivienda tiene la licencia de edificación antes o después de mayo de 2000. Tomando este último supuesto, si los defectos encontrados no son esenciales, y solo afectan al acabado de la obra (pintura, electricidad…) se dispondrá de un año, mientras que si lo hace a las condiciones de habitabilidad (humedades…) el plazo se eleva hasta los tres años. Si los defectos afectan a la estructura del edificio el plazo será de diez años. "Estas acciones se pueden ejercitar desde la fecha de recepción de la obra y –como bien advierte Cristina Josa– prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se han producido dichos daños".

Vivienda ya construida

Por otro lado, en el caso de adquirir una vivienda nueva ya construida, el comprador puede realizar su propia comprobación de las características de la vivienda, de sus calidades y materiales, aunque no la de la edificación, lo que es una importante diferencia con respecto al caso anterior.

Sin embargo, los plazos que se establecen para proceder a la reclamación si se detectan defectos o insuficiencias son los mismos que cuando se adquiere una vivienda nueva sobre plano: un año si solo afectan al acabado de la obra, tres años si lo hacen a las condiciones de habitabilidad y diez años si tienen que ver con la estructura del edificio. Por otro lado, se aconseja que el comprador, antes de proceder al pago, compruebe en el Registro de la Propiedad que el inmueble que va a adquirir se encuentra libre de todo tipo de cargas (hipotecas, arrendamientos, usufructos, derramas…).

Como también ocurre con la vivienda nueva en construcción, una vez que se ha llevado a cabo el pago por parte del comprador, el promotor deberá entregar la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y el certificado de final de obra, así como los diversos certificados que dejen constancia de que las diversas instalaciones (agua, electricidad…) cumplen la normativa que se encuentre vigente en ese momento.

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