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Segunda mano: qué hacer y dónde acudir

A diferencia de la compra de una edificación nueva, cuando se adquiere una ya usada es habitual firmar un contrato de arras en concepto de reserva, que sirve como garantía para ambas partes.

Antes de la firma hay que informarse de múltiples aspectos.
Antes de la firma hay que informarse de múltiples aspectos.
H.A.

La compra de una vivienda de segunda mano requiere una importante cantidad de trámites y comprobaciones previas. "Es fundamental dejarse asesorar por un buen profesional", expone la agente de la propiedad inmobiliaria Cristina Josa Altadill.

El primer paso consiste en acudir al Registro de la Propiedad y solicitar allí una nota simple, documento en el que figura el propietario de la vivienda y una breve descripción de la misma, así como las cargas que, en su caso, pudieran acompañarla, tales como hipotecas, embargos, derechos de usufructo...

Al corriente

En los casos en los que o bien pese hipoteca sobre la vivienda, o bien todavía se esté pagando a plazos, es importante solicitar a la persona que va a ejercer como vendedora los justificantes que acrediten que se encuentra al corriente del pago de las cuotas, pues, en caso contrario, la entidad financiera acreedora podría proceder al embargo de la misma, independientemente de que hubiera cambiado de propietario.

También hay que saber si la vivienda está arrendada, para evitar posibles derechos de adquisición preferentes de los arrendatarios frente a terceros. Al poderse haber suscrito el contrato de arrendamiento de forma privada, y no aparecer por ello en el Registro de la Propiedad, debería hacerse constar en el correspondiente contrato de compraventa que el inmueble se encuentra libre de inquilinos.

Si pesa hipoteca sobre la vivienda, hay que justificar que se está al corriente de las cuotas

A la hora de escriturar, es obligatorio aportar el certificado del administrador de la comunidad de propietarios en el que se acredita que el vendedor se encuentra al corriente de las cuotas comunitarias, pues el que adquiere el inmueble se ve obligado al pago de las cuotas pendientes, con el límite máximo de una anualidad, así como el certificado energético emitido por un aparejador o un arquitecto.

Por su parte, también hay que comprobar en el ayuntamiento que el propietario vendedor ha satisfecho el impuesto de bienes inmuebles, así como exigir la acreditación completa de la persona que procede a vender la vivienda, ya sea un particular (a través de su DNI), un agente de la propiedad inmobiliaria (de su número de colegiado) o un promotor (de su CIF y datos incluidos en el Registro Mercantil).

Con el contrato de arras, el vendedor se obliga a reservar el inmueble al comprador, comprometiéndose a no vender la vivienda a un tercero

Resulta práctica habitual, por parte del comprador, el pago de una cierta cantidad de dinero previamente pactada en forma de señal, cuya suma se descontará del precio final total. Por dicho contrato de señal, también denominado contrato de arras, el vendedor se obliga a reservar el inmueble al comprador, comprometiéndose a no vender la vivienda a un tercero. Dicho contrato suele incluir los efectos de un hipotético incumplimiento por una de las dos partes: si es el comprador el que decide finalmente no adquirir el inmueble pierde la cantidad entregada, si es el vendedor el que incumple deberá devolver el doble de la cantidad entregada en forma de señal. 

Cuando se proceda a la firma del contrato de compraventa, deberá consignarse la cantidad dada en concepto de señal, que se descontará del precio final. En el caso de necesitar un crédito de una entidad financiera, debe quedar recogido en el contrato de arras que la compra del inmueble se condiciona a la concesión del préstamo.

Plusvalía municipal

En lo que hace referencia a los impuestos que deben satisfacerse al adquirir un inmueble de segunda mano, el comprador abonará el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que en Aragón suele ser del 8%. "Hasta ahora el vendedor siempre se ha hecho cargo de la plusvalía municipal, impuesto que está ahora de gran actualidad debido a la reciente publicación del fallo del Tribunal Constitucional", recuerda Josa Altadill. En cuanto a los gastos, es natural exigir el abono de los ocasionados con anterioridad a la venta al vendedor. En cuanto al Impuesto de Bienes Inmuebles, el que es propietario a fecha de 1 de enero tiene que hacerse cargo de su pago, salvo pacto en contrario.

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