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Gastos hipotecarios: hasta cuándo se pueden reclamar y cuáles

Las últimas sentencias han aclarado a quién corresponde la tasación de la vivienda que se incorporó al préstamo, pero hay dudas sobre el plazo para demandar al banco.

Valdespartera.
Valdespartera.
Guillermo Mestre

La compra de una vivienda es una de las decisiones de mayor peso dentro del presupuesto familiar. La hipoteca que suele acompañar a estas operaciones, que han bajado en el último año por la crisis tras la pandemia de covid, lleva aparejados una serie de gastos, que en los últimos años se ha ido decidiendo en los tribunales si corrían a cargo del comprador o del banco. 

El 15 de marzo de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en la que se indica el reparto, para evitar el desequilibrio inicial que dejaba el grueso del coste sobre el bolsillo del consumidor. En la lista de gastos de constitución de hipoteca se encuentran los de tasación de la vivienda para conocer su valor de mercado, la inscripción en el registro de la propiedad, la factura del notario, el coste de la tramitación de la documentación por la gestoría y el pago del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

Tasación, registro y gestoría

En los últimos años se ha ido precisando en los juzgados cómo se repartía el coste. El último en llegar al Tribunal Supremo ha sido el precio de la tasación, que ha fijado que debe ser sufragado por la entidad financiera que concede la hipoteca  si hubo cláusula abusiva para que recayera en el cliente. Estas últimas han tenido que desaparecer desde la nueva regulación de 2019.

Entre los gastos que debe abonar al 100% el banco cuando se firma la hipoteca figuran también los de registro y gestoría, explica Marta Gil, miembro de la junta de Gobierno del Colegio de Abogados de Zaragoza. En el caso de la minuta del notario, se reparte el importe al 50% entre el banco y el hipotecado "porque se supone que interesa a los dos", añade. La escritura ante notario beneficiaría a las dos partes, por lo que ambas deben costearla.

El importe más amplio, casi la mitad del total, lo forma el pago del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que ha seguido siendo responsabilidad del comprador como en un principio.

La abogada matiza que en la compra de un piso se firman dos escrituras y el cliente no puede reclamar la devolución del dinero pagado por ambas. "A la gente le crea mucha confusión", reconoce. Así, en la lista de gastos figura la "escritura de compraventa", que debe pagar el comprador de la vivienda y luego hay una específica de "constitución de hipoteca", que es la que se costea al 50% con el banco.

Dudas sobre el plazo para reclamar

A la hora de reclamar, la abogada indica que cuando se habla de devolución de los gastos se limita a los que han soportado los consumidores. Habría  "alguna sentencia aislada" para sociedades, pero serían las menos. El importe que se puede recuperar se sitúa entre los 1.000 y los 1.500 euros, estima la abogada. De haberse podido reclamar el impuesto, como se pensó en un primer momento, la cuantía habría sido cerca del doble.

La abogada considera que superadas las dudas en torno a qué se puede reclamar, lo que falta ahora por aclarar es el plazo para poder hacerlo. "El problema que hay ahora es desde cuándo", reconoce. Habría varias corrientes que llevarían a posturas opuestas. "Hay doctrina europea y del Supremo de que lo que es nulo es nulo de pleno derecho, nunca ha tenido que existir, por lo que no prescribe", explica. En estos casos, el plazo no se pasaría nunca y todavía estarían a tiempo para reclamar todos aquellos que firmaron una hipoteca anterior a la nueva ley, incluso quienes ya hayan terminado de pagarla. 

Sin embargo, otros expertos entienden que el plazo de reclamación de gastos habría bajado de 15 a 5 años, con la última reforma del Código Civil de 2015 que culminó en diciembre de 2020.  Recuerda que desde el propio Ministerio de Consumo se pronunciaron en este sentido y que "si fuera este el criterio, ya no podría reclamar nadie". El anuncio de que terminaba el plazo provocó una "avalancha" de reclamaciones en los despachos a finales de diciembre, asegura.

Habría una tercera línea que defiende que este plazo comenzaría "desde la fecha en la que el Supremo deja asentada la doctrina desde qué año pueden reclamarse". Ante estas diferencias, considera que el plazo no está claro, por lo que aconseja interrumpir la prescripción "presentando una reclamación extrajudicial fehaciente" ante la entidad financiera. "Es un tema a resolver por el Tribunal Supremo", añade.

Para interrumpir el plazo para reclamar explica que el consumidor se puede dirigir a las oficinas centrales del banco, presentar un documento donde aparezca su nombre, DNI, número de préstamo hipotecario y una explicación breve para decir que solicita la devolución de los gastos de la hipoteca "por ser la cláusula insertada en la escritura nula". La entidad tiene que ponerle el sello del registro de entrada, donde aparece la fecha.

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