Mercado inmobiliario
El precio de la vivienda en Zaragoza, siete años de subidas pero muy lejos del máximo
La capital aragonesa es una de las grandes ciudades más asequibles de España, pero el crecimiento del coste de los pisos ha sido sostenido en el tiempo.
Zaragoza es, en ocasiones, una 'rara avis' inmobiliaria dentro de España. Es una de las grandes ciudades más asequibles en lo que a precios de la vivienda respecta, tanto en obra nueva como en segunda mano. De hecho, mientras nueve capitales alcanzan máximos históricos desde tiempos de la burbuja inmobiliaria, la capital aragonesa está en torno a un 30% por debajo, pero acumula ya siete años de subidas (salvo algún bajón puntual).
Cifras arriba o abajo, los datos de los portales inmobiliarios y las tasadoras refrendan este hecho. Por ejemplo, en Idealista, la capital aragonesa registró los 1.795 euros por metro cuadrado en abril. Es una cifra ligeramente inferior a las alcanzadas a principios de año, pero es un 27% más caro que en enero de 2016 (1.411 euros/m2), cuando los costes rozaban los mínimos. Esta plataforma registró su máximo histórico en diciembre de 2007, cuando alcanzó los 2.787 €/m2, un 35% más que la de abril.
La tasadora Tinsa elabora cada trimestre un pormenorizado estudio de mercado en las principales ciudades de España. En el último informe de los primeros tres meses de 2024 se desprende que el coste medio de la vivienda en Zaragoza fue de 1.726 euros, casi coincidiendo con los de Idealista. Tinsa cifra un crecimiento del coste en un 4% con respecto a un año, un auge sostenido en comparación al resto. Según los datos de la compañía, este precio es un 32% superior a lo registrado hace 7 años, cuando la ciudad del Ebro contabilizaba 1.303 euros por metro cuadrado.
No obstante, este crecimiento se considera normal dentro del mundo del ladrillo. De hecho, para Pedro Arellano, gerente de Gestión Inmobiliaria Zaragoza (GIZ), es muestra de un "mercado saneado". "La subida viene desde los años 2014 y 2015, cuando se tocó fondo, y desde ahí el incremento no ha cesado", expresa. No obstante, estos aumentos no han superado, generalmente, el 5% interanual, siempre rozando el IPC hasta que llegó la pandemia.
Hasta 15 años de inflación
"Desde la pandemia ha habido un 'boom' en la demanda (que ya se ha normalizado) y hay escasez de oferta, por lo que los precios han escalado más, pero nunca llegando a dobles dígitos", asevera Pedro Arellano. Por lo tanto, sigue siendo un mercado "muy sano", siempre y cuando ronde las cifras del IPC. De hecho, según Fernando Baena, presidente del Colegio de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, hay que tener en cuenta que los años tras el estallido de la burbuja ha habido inflación. "Por lo tanto, la comparación del precio medio actual de los pisos con el máximo histórico en Zaragoza tampoco sería real", añade.
La percepción de Baena es que Zaragoza, debido a la Expo de 2008, entró más tarde en la crisis tras el estallido de la burbuja, lo que provocó que los mínimos históricos se alcanzaran más tarde en comparación a otras ciudades. "Es cierto que quizá nos costó más tiempo ponernos en marcha. Mientras en otras Comunidades ya alcanzaban cierta pujanza en torno a 2014, aquí no ocurrió hasta 2016. Tenemos esa peculiaridad", incide este experto.
Más datos que defienden la asequibilidad del mercado zaragozano. La tasadora Tinsa, en el citado informe, evalúa también el esfuerzo teórico de la compra de una casa en las seis principales capitales de España y sus respectivas provincias. Se trata de un ejercicio que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. "Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional", añaden. La única ciudad que se mantiene por debajo de un esfuerzo considerado "razonable" (un 35%) es Zaragoza, con una tasa del 32%.
El precio de la obra nueva, en auge
No obstante, uno de los factores de este crecimiento continuo ha sido el precio de la obra nueva en la capital aragonesa. "Es lo que quizás más haya subido. Tiene bastante que ver la aplicación del nuevo código técnico y el encarecimiento de los materiales de la construcción", indica Fernando Baena. Según la Sociedad de Tasación, el coste medio de la vivienda de nueva construcción ha crecido más de un 20% desde 2013 en Aragón.
Cabe resaltar, además, que este aumento en los costes de los materiales también repercute a la segunda mano, pues muchas de las viviendas que se compran posteriormente se reforman. "También es cierto que la propia parálisis del mercado de 2008 hizo desaparecer mucho personal cualificado en la construcción, mucha gente se cambió de trabajo. Esa falta de mano de obra aún perdura hasta hoy", asegura el presidente de los APIS.
Las zonas más caras de Zaragoza para comprar piso
Al margen de los crecimientos en todos los distritos de Zaragoza, el Centro y el entorno de la Universidad siguen siendo los más costosos, según confirman los citados expertos inmobiliarios. De hecho, es en estos lugares donde se superan los 2.000 euros por metro cuadrado. "Miralbueno también está repuntando como zona más residencial, mientras que el corredor verde y la zona de la autovía de Logroño están funcionando muy bien", dice Baena.
Sorprende, en parte, el crecimiento de los precios en La Almozara, principalmente dado por la oferta de obra nueva en esta parte más tradicional de la ciudad. Los datos de Idealista reflejan que este barrio alcanzó su máximo histórico en febrero de este año, con 1.912 euros por metro cuadrado, un impulso dado por promociones como la de 'Skyline' (Ebrosa), en plaza de Europa, o las actualmente en construcción en Averly (Brial) y el paseo de María Agustín (Gestihabitat). Fernando Baena destaca que, tras la recuperación de la parte del Portillo en un nuevo pulmón verde, esta zona se revalorizará todavía más por su proximidad al centro.
