Vivienda
Zaragoza aún tiene reservas para construir 66.227 pisos tras consumir un 28% del suelo residencial
El actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) contempla miles de pisos repartidos por toda la ciudad.
Zaragoza aún tiene mucho camino que recorrer. Al menos, en términos de vivienda. Hace ya casi 23 años que nació el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), un acuerdo histórico, ya que permitía crecer a la capital aragonesa. Nacía la ciudad de hoy. Por aquel entonces, este plan preveía 92.068 pisos, de los que solo se han construido 25.841, según datos aportados por el Ayuntamiento a fecha de inicios de diciembre. ¿Cuánto más puede crecer el urbanismo?
En 23 años, Zaragoza aún tiene capacidad para que se construyan 66.227 pisos, por lo que solo se ha consumido un 28,07% del suelo residencial del actual PGOU, cuando en 2021 esta misma cifra era de un 26%. Al ritmo que se reparten las grúas y que más vecinos se empadronan en la capital aragonesa, se estima que se podrían acoger a más de 161.000 personas en la ciudad. Con una media de más de 1.400 viviendas construidas por año, todavía hay capacidad para unos 40 años.
La principal herramienta urbanística de la ciudad estableció, con su nacimiento, nuevos polos de desarrollo, que han terminado siendo dispares. Según los datos del Ayuntamiento de Zaragoza, en Valdespartera ya no cabe ni una casa más (9.687 viviendas, ejecutado al 100%). Mientras, Arcosur (incluido en la demarcación de Casablanca) tiene una de las mayores bolsas de suelo disponibles: 22.815 inmuebles previstos, de los que solo 3.424 tienen licencia o están construidos. Su porcentaje de ejecución es del 15% catorce años después de colocar su primera piedra. Cabe resaltar que, tras la crisis inmobiliaria de 2008, este joven barrio vio truncado su desarrollo hasta que se impulsó su crecimiento por fases, que ha activado un interés creciente por parte de los promotores.
También en el oeste de la ciudad se contempla una gran bolsa de suelo aún por desarrollar. Concretamente, en los distritos de Miralbueno, Oliver y Valdefierro se preveían en 2001 hasta 14.020 viviendas, de las que solo se han construido o tienen actualmente licencia para hacerlo 2.479. Es decir, se ha ejecutado un 17,68% del total de esta zona. De hecho, hay ámbitos de actuación que podrían acoger más de 4.000 pisos, pero en los que todavía no se ha actuado.
Las zonas más próximas al centro se muestran, lógicamente, más consolidadas, aunque con un menor volumen de suelo residencial disponible. Así, Delicias tiene capacidad para 655 hogares, de los que se han edificado o tienen licencia para hacerlo 402, es decir, un 61,37%. En esta demarcación, tan solo quedarían por construir los pisos de los antiguos suelos del Portillo, después de que ya se hayan ocupado prácticamente todas las parcelas del barrio del AVE. Según el documento del área de Urbanismo, se podrían edificar 253 viviendas en la antigua estación. Las obras que desbloquean estos suelos comenzarán, previsiblemente, a finales de 2024.
El distrito Universidad prácticamente no tiene capacidad para más hogares. Su ejecución está cifrada en un 94,92%, con tan solo 42 viviendas todavía sin licencia y 785 construidas. Las pendientes se sitúan en los suelos de los antiguos depósitos de Torrero, donde están terminándose de edificar 65 pisos de precio libre (que, lógicamente, ya cuentan con licencia) y donde faltarían otros 30 de VPO que le corresponden al Ayuntamiento.
Mientras, en el distrito de San José se proyectaban 7.800 viviendas, de las que solo se han completado 229, todas ellas en la zona de Utrillas. La Almozara todavía tiene el 73% de capacidad para desarrollar pisos, muchos de ellos proyectados en el área del Palacio de la Aljafería. En concreto, allí todavía se podrían otorgar licencias para 2.777 inmuebles. En Las Fuentes, la bolsa de suelo tiene capacidad para absorber 721 viviendas más. Solo está ejecutado el 35,45%.
Saltando a la Margen Izquierda, la mayor bolsa de suelo disponible en estos momentos la comprenden los terrenos industriales situados entre el camino de Los Molinos (oeste), la avenida de Alcalde Caballero (norte), los terrenos industriales de Saica (sur) y los terrenos ferroviarios del sistema general del PGOU, con una capacidad para 2.344 viviendas. En concreto, se podrían edificar 7.513 inmuebles en toda la Margen Izquierda y El Rabal. También destaca la avenida de Cataluña, donde las promociones ya se suceden y todavía podría afrontar miles de pisos.
En el momento de redacción de este plan, los urbanistas preveían licencias para 240 inmuebles en el distrito del Casco Histórico. Esta cifra no ha variado, ya que no se ha construido ninguna. Mientras, en el Centro se proyectaban tan solo 90, de las cuales 68 obtuvieron la licencia en los últimos dos años y medio, por lo que su ejecución ya alcanza el 75,56%.
Según el documento de Urbanismo, el Actur ya no tiene más capacidad para viviendas si no se modifica el PGOU. Se preveían 112 pisos, todos ellos ya construidos. Torrero - La Paz ya alcanza el 87,16% de su ejecución, con 549 pisos posibles todavía, casi todos ellos en Parque Venecia.
Las zonas más desarrolladas los últimos dos años
En los últimos dos años y medio se ha consumido solo un 2% del suelo residencial de Zaragoza, y los desarrollos han estado muy marcados. Como era de esperar, Arcosur ha sido el barrio que más viviendas con licencia ha conseguido desde junio de 2021, con 657 pisos. Tal ha sido su crecimiento en los últimos meses que el Ayuntamiento ya ha activado el suelo para construir casi 700 viviendas más en otra separata.
Vadorrey se encuentra también en el podio de los últimos dos años y medio. Sus terrenos han sido ocupados (o lo serán, próximamente) por 593 pisos, aunque todavía quedarían licencias para 215 más. Esta zona acapara más de la mitad de la capacidad de desarrollo de la Margen Izquierda y El Rabal, donde todavía se podrían edificar 903 inmuebles. El barrio Oliver, por su parte, ha completado gran parte de sus parcelas libres desde 2021, con 345 viviendas. Se podrían entregar licencias para tan solo 12 pisos más entre la calle de Biel y el Corredor Ferroviario.
Tampoco se ha saturado el mercado inmobiliario en los barrios rurales. Desde hace dos años, el Ayuntamiento solo ha otorgado licencias para construir dos casas en Peñaflor y 31 en La Cartuja. Todavía hay capacidad para 2.859 pisos en Santa Isabel; 2.466 en San Gregorio; 1.933 en Monzalbarba y 1.846 en Movera, entre otros.
A pesar de que el PGOU todavía permita la construcción de más de 66.000 viviendas, el anterior alcalde de Zaragoza, Jorge Azcón, reconocía que tenía algunos puntos "obsoletos" que debían revisarse. Precisamente, a lo largo de este mandato el Consistorio quiere impulsar un nuevo plan. Los técnicos de Urbanismo elevarán al Gobierno la propuesta de que se adjudique a Idom Consulting esta estrategia por un montante de 147.592 euros. Quedan suelos en la capital aragonesa para rato.
