La evolución del mercado inmobiliario aragonés es incierta, aún no preocupante, pero sí expectante a lo que pueda ocurrir en los próximo trimestres. Es el resumen de la situación actual del sector, en el que las operaciones de compraventa se desinflan, los precios de los inmuebles se resisten a bajar y el alquiler está totalmente estresado, por la falta de vivienda asequible y una recién estrenada ley que genera mucha inseguridad a los propietarios.

Lo han dicho este viernes el director de la Cátedra del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, Luis Fabra, el presidente Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Aragón, Fernando Baena; la arquitecta técnica y coordinadora de Sostenibilidad de Ingennus, Mónica Tello, y el responsable de ventas de viviendas de Ibercaja, David Glaría, durante la presentación del informe realizado por dicha cátedra en el que se analiza la evolución de las operaciones inmobiliarias en el tercer trimestre de 2023.

Así, entre julio y septiembre, se realizaron en Aragón un total de 3.685 compraventas de viviendas. La cifra supone un descenso trimestral del -7,09% y se aleja de los máximos de los últimos años, especialmente de aquellas 4.572 operaciones registradas en el mismo periodo del pasado año. Pese a ello, Fabra ha reiterado que no se trata de una caída “preocupante” ya que las cifras del pasado año son tan “extraordinarias” que hay que remontarse hasta el tercer trimestre del año 2007 (previo a la crisis inmobiliaria) para encontrar semejantes registros. Además, ha recordado, el número de compraventas el trimestre analizado está por encima de la mayoría de los trimestres de los últimos 15 años.

Aún con estos matices, lo cierto es que los datos evidencian que el descenso de la ventas de viviendas al mismo trimestre del año anterior supera el 19%, arrastrado especialmente a la caída del 25,76% en vivienda nueva, ya que las compras de inmuebles usados se han anotado un retroceso del 2,22%. En los últimos doce meses del año se han registrado 15.154 compraventas, con lo que el mercado aragonés acumula tres trimestres consecutivos a la baja en los resultados interanuales, por lo que el descenso interanual se sitúa en el 8,85%.

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“Son peores cifras, pero no son malas cifras”, ha señalado el director de la cátedra, que ha insistido en que un dato que certifica este argumento es que “lo normal” en la España interior es que se realice una media de 9 o 10 compraventas por cada mil habitantes y en el último año en Aragón este ratio es de 11,52 por lo que “la dinámica está normalizada”. Y si ha habido una pequeña penalización en este dato se debe también a que el INE ha actualizado las cifras de población y da a la Comunidad un mayor número de habitantes, pero estamos en “datos extraordinarios”, ha reiterado.

Resistencia de los precios

Lo que muestra una mayor resistencia a la bajada son los precios. Según el informe, durante el último trimestre, el coste de la vivienda ha registrado un descenso en Aragón del 1,73%, alcanzando los 1.513 €/m², un precio ligeramente inferior a lo 1.540 €/m² del trimestre precedente, que, además, supuso el máximo desde el tercer trimestre de 2012. La tasa interanual se ha situado en el 0,41% (4,36% el trimestre precedente). Ha aumentado sin embargo, el precio de la vivienda nueva (un incremento trimestral del 0,09% y una mejora interanual del 10,29%, situándose en los 2.124 €/m², nivel máximo desde 2011, mientras que la vivienda usada presenta su tercera reducción trimestral consecutiva, con un ajuste del -2,29%, entrando la tasa interanual en terreno negativo (-3,08%). 

“Las tasas son cada vez menos positivas, pero vamos hacia una estabilidad, no creo que tengamos mucho más recorrido y además estamos muy lejos del pasado”, ha afirmado Fabra, que ha señalado que son dos los factores que explican esta resistencia de los precios. Por un lado, ha señalado, la demanda es reacia a corregir precios, aunque considera que este comportamiento es coyuntural y, por lo tanto, “tarde o temprano tendrá que haber una corrección”. Por otro lado, la explicación hay que buscarla en el mercado del alquiler que se encuentra “en máximos históricos”, como lo ha calificado Fabra, que ha augurado que no se ven perspectivas de cambio porque existe una escasa oferta y una gran demanda “y eso sujeta los precios en la estructura de compraventa”.

El "preocupante" mercado de alquiler

Al "preocupante" mercado de alquiler se ha referido también Fernando Baena, que ha destaco que ha reconocido que el escenario inmobiliario es incierto, pero "todavía no inquieta", aunque se está expectante por lo que pueda suceder en los próximos trimestres.

Para Baena, la ley de vivienda estrenada hace apenas seis meses no ha llegado para mejorar la situación, sino todo lo contrario. De hecho, ha asegurado, ha generado una inseguridad jurídica, a la que también contribuye la inestabilidad política del país, que ha retraído la decisión de los propietarios de poner a disposición del mercado sus viviendas. Por eso, Baena ha insistido en la necesidad de disponer de "viviendas de alquiler asequible". Y dado que, en su opinión, a la iniciativa pública "le cuesta mucho reacción", se hace necesario que la iniciativa privada saque al mercado viviendas de alquiler. "No si hay que hacerlo con incentivos o con subvenciones, pero tiene que existir la colaboración público-privada", ha insistido el presidente Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Aragón.

"El mercado de alquiler está totalmente estresado", ha añadido el representante de Ibercaja, que ha detallado que los aragoneses tienen que dedicar el 50% de su renta a hacer frente al alquiler, un ratio de esfuerzo muy superior al 28% que supone en la compra de la vivienda, un porcentaje "muy positivo", porque además se sitúa muy por debajo de la media española. 

David Glaría ha destacado que hasta el pasado mes de octubre la entidad había vendido el mismo número de viviendas usadas que el pasado año, pero ha reconocido en estos últimos meses se está notando un descenso "no solo de las operaciones, sino incluso de las visitas a los inmuebles". Y se han mantenido las cifras, ha señalado, porque Ibercaja, pero también otras entidades financieras, no han cambiado sus criterios de aprobación de créditos a pesar de la subida del precio del dinero, un incremento de los tipos con el que "están triunfando" las hipotecas mixtas.

Nuevos materiales

En las nuevas preferencias de los ciudadanos a la hora de comprar una vivienda se ha centrado la representante de Ingenuus. Estructuras de hormigón, fachadas ventiladas, cubiertas planas, interiores de gres porcelánico y tabiquerías de pladur, son los elementos que marcan las nuevas tendencias del mercado, en las que triunfan aquellas viviendas con suelos radiantes y refrigerantes, en las que no existen calderas comunitarias y en las que no solo se valora el aislamiento térmico, sino, sobre todo, el acústico.