ECONOMÍA
Las claves del año inmobiliario en Zaragoza: ¿habrá chollos en vivienda?
La subida de euríbor marca el mercado de 2023 en el que desde el sector se habla de estabilización, al menos hasta la primera mitad de año.
Las estadísticas empiezan a recoger el cambio de ciclo en el mercado inmobiliario que venía observando el sector a la vuelta del verano, debido a la subida de los tipos de interés y la incertidumbre sobre la evolución de la economía. El año comienza con previsiones en las que se habla claramente de caídas en el número de compraventas, tras dos ejercicios postpandemia de récord, y de una contención en los precios, pero todo sin que los expertos apunten a un desplome como pudo ocurrir en la anterior crisis inmobiliaria. Estos tres primeros meses del año serán decisivos.
La compraventa de viviendas disminuyó en 15 comunidades autónomas y solo creció en dos el pasado mes de noviembre, en el cómputo mensual, según el informe del Consejo General del Notariado difundido este jueves. Esta estadística elaborada por los notarios refleja el giro en la tendencia de las ventas y los precios. Entre las regiones donde bajaron las ventas se encuentra Aragón, con un 8,5% en noviembre, respecto a los 12 meses anteriores. Se firmaron 1.450 operaciones en un mes, con una media de 1.058 euros por metro cuadrado, todavía con una ligera subida de precios del 1,5%. La firma de hipotecas cayó un 12% en la comunidad y la cuantía media que se pidió al banco para pagar un piso fue de 136.581 euros. Pese a ello, las cifras en 12 meses siguen siendo superiores a las de antes de la pandemia.
"Los datos mensuales son ya de cambio de tendencia, pero de aterrizaje de suave", reconoce Luis Fabra, al frente de la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. "Creía que íbamos a caer más", confiesa. En cualquier caso, augura que a los datos negativos "aún les queda recorrido" debido a que "los tipos van a seguir subiendo porque la inflación está ahí, los datos de empleo no son malos, pero no van a ser buenos, y se ha reducido el ahorro familiar de la pandemia", enumera.
Entre los informes que recogen ya la evolución de todo 2022 se ha publicado el de la tasadora Tinsa. En su estadística de cierre de año IMIE Mercados Locales utilizando las tasaciones cifró el aumento de precios medio del año pasado en el 8,1% en España, en línea con lo que subió la inflación, que se habría elevado al 12,5% en el caso de Aragón, la mayor alza de España. Zaragoza se coloca a la cabeza por provincias con una subida del 13% y en la capital aragonesa se encarecen los pisos un 10,5% en un año. La estadística recoge precios de vivienda nueva y usada. "Sigue habiendo dudas, la de la financiación, qué pasará con los tipos de interés", apunta Rafael Espés, delegado de Tinsa en Aragón.
El impacto de la subida del euríbor
Con el alza del euríbor, que ha escalado de tasas negativas al 3% antes de lo que esperaban las previsiones (y sigue subiendo), el tasador es consciente de que "un porcentaje de operaciones no se harán". Habrá compradores a los que no les salgan las cuentas. "Todo ello supone un cambio importante", señala, en cuanto al nuevo periodo que se abre, que supone el fin del rebote sufrido tras la pandemia. Las previsiones económicas negativas no ayudan porque el sector inmobiliario es uno de los más sensibles cuando se produce un empeoramiento del crecimiento. Espés confía en la buena salud del sector inmobiliario y del financiero, a diferencia de lo que ocurrió en la crisis del ladrillo de hace una década, para "avanzar como sector y transmitir tranquilidad".
"El mercado está saneado, la duda es la dimensión de ese mercado. Hay proyectos de obra nueva que puede que esperen", plantea, si los compradores empiezan a retrasar la toma de decisiones por la incertidumbre de la economía. En cualquier caso, no ve que se vayan a conseguir 'gangas' a corto plazo. "No pueden bajar los precios más en obra nueva porque entraría en pérdidas", apunta, ya que cree que pese a las subidas del último año, están ajustados. "En vivienda usada es una negociación entre particulares, ahí no hay reglas. Para el vendedor, lo importante es que no tenga que vender con cierta prisa, que no sean ventas precipitadas porque o se alarga comercialización o tienes que ir precios más competitivos", comenta sobre el caso de la segunda mano.
Desde el sector de las inmobiliarias, Víctor Nadal, de la enseña zaragozana Sixty Home, coincide con la tasadora en que el sector es "muy sensible a cualquier incertidumbre". Los compradores necesitan "estabilidad para lanzarse a hipotecarse", una decisión muy importante para una persona, algo que con la actual subida de tipos de interés y de la inflación se complica. Sin embargo, cree que el precio de la obra nueva es "desorbitado" y lamenta la escasez de proyectos.
"No habrá descensos, pero los aumentos serán muy leves" (Ernesto Ferrer-Bonsoms, Solvia)
"Estabilización" de precios
De "estabilización" del mercado habla Solvia, la inmobiliaria del grupo Intrum, que cuenta con viviendas procedentes de la banca. En su último estudio, el III Solvia Market View 2022, prevén que en 2023 "el incremento de precios en España podría situarse en torno al 1,5% y el 2,5% interanual, no más", apunta Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia. En el caso de Aragón, reconoce que "las estimaciones son similares: no habrá descensos, pero los aumentos serán muy leves". La firma gestiona cerca de 5.400 activos de todas las tipologías en la comunidad.
Ante la pregunta de si habrá 'gangas' inmobiliarias apunta que "esta moderación de precios traerá consigo un aumento de las oportunidades para los compradores de vivienda". Pese a ello, asegura que la oferta disponible actualmente "ya presenta grandes oportunidades para aquellos que estén interesados en comprar".
Para Luis Fabra, a medida que avance el año irán menguando las alzas. "En precios vamos a ir moderando los ritmos de crecimiento, pero en la primera mitad de 2023 vamos a seguir en tasas positivas", estima. "Descensos de precios en la primera mitad del año no vamos a tener, al menos en tasas interanuales, aunque haya alguno puntual mensual en alguna zona", explica el profesor, que ve más rebajas en la vivienda usada.
Según el informe anual de precios del portal de venta de Pisos.com, la vivienda terminó el año con una subida del 5,6% tanto en España como en Aragón y un precio medio de 1.397 euros por metro cuadrado. Ferrán Font, director de Estudios de la citada plataforma también cree que ha llegado el cambio de ciclo. "Los precios seguirán al alza, pero de manera moderada", señala, con las diferencias tradicionales entre las grandes capitales, donde tendrán más recorrido y el resto en el que la tendencia será a "caer en el precio". En cualquier caso, habla de "moderación" pero no de "parón" en el sector.
Menos ventas a partir del segundo semestre
Sin embargo, desde la inmobiliaria Sixty Home ya han notado el "parón" desde mitad de noviembre. "Tanto de vendedores que esperan porque no quieren bajar los precios y de compradores porque esperan a ver si bajan más", explica Nadal. A ellos se suman quienes tienen miedo a perder su empleo y no dan el paso de comprar. "Hasta ahora ha aguantado el trabajo, pero que no se deteriore, que eso es lo que hunde a la economía", recalca. Por ello, espera que el euríbor esté "tocando techo" y siga conteniéndose la inflación para que la incertidumbre actual se transforme en "estabilidad" en este primer trimestre. La cultura de la propiedad en España cree que puede ayudar a ello.
Pese a todos los factores negativos que harán que se vendan menos pisos, desde Solvia indican que las cifras finales seguirán por encima de las que se registraran antes de la pandemia. Algo que entienden ocurrirá tanto en España como en Aragón, donde la firma prevé un "leve ajuste por la persistente inflación, la subida de tipos de interés y la incertidumbre económica, pero registrando unas cifras que seguirán demostrando que el mercado es fuerte".
Menos optimistas son Font y Fabra. "Lo que dice el sentido común es que vamos a ver una reducción de demanda en venta, primero porque venimos de 2022 con la subida de los tipos interés y el coste de vida es mayor, lo que da menor posibilidad de ahorro a las familias", señala Font, como ejemplos de factores que van a influir. "El acceso a la vivienda será con más dificultades en enero de este año que en el pasado cuando los tipos interés estaban en negativo", recuerda.
En este sentido, el profesor Fabra considera que aunque se mantengan cifras prepandemia en el primer semestre de 2023, luego podrían empeorar. "Estaremos por debajo de 2019 en cifras de compraventas. Vamos a ir minorando", reconoce. Lo vivido en los dos últimos años han sido cifras "excepcionales".
