Cambio de ciclo en el mercado inmobiliario en Aragón: ¿es momento de comprar o vender?

La venta de pisos ha continuado en máximos hasta septiembre en Aragón, con cifras que superan las de los mejores tiempos del boom inmobiliario. Los precios siguen al alza, aunque de forma moderada. Los expertos auguran que pueden haber sido los últimos "coletazos" de un ciclo de subida que se va despidiendo en la recta final del año por factores ajenos al sector como los efectos de la subida del euríbor que ha encarecido las hipotecas, el empeoramiento de la situación económica por el impacto en la energía de la guerra de Ucrania o el menor ahorro de las familias. 

"Está yendo a otro ritmo, pero no tan desastroso como algunos vaticinios", matiza Luis Fabra, profesor al frente de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. Reconoce eso sí que "se está cerrando un ciclo", que habría dado el "último coletazo" con el impulso registrado en estos dos años 'postcovid' y ahora con el 'efecto adelanto' de quienes han comprado antes de que se encarecieran las hipotecas por la subida de los tipos de interés. "Hemos ido desde tipos negativos en marzo a positivos y cada vez más altos, por lo que hay personas que habían planificado comprar y han adelantado el proceso de compra porque tenían la hipoteca más barata si la han firmado en junio que en diciembre o el año que viene", explica.

Entre julio y septiembre el número de compraventas en Aragón ha alcanzado las 4.572 en un trimestre (un 3,67% más), el mayor resultado desde el mismo periodo de 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en la anterior crisis, según los últimos datos del informe de la citada cátedra, presentados la semana pasada. Fabra indica que las registradas en el trimestre proceden de compraventas acordadas "un par de mesas anteriores", ya que es el "decalaje" que llevan los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad con los que trabajan. Ello no resta brillo a la cifra total en los últimos doce meses de 16.626 compraventas, un máximo que no se veía desde el segundo trimestre de 2008, en pleno furor constructivo por el efecto Expo de Zaragoza. 

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Si embargo, a partir de octubre, el mercado ha empezado a dar síntomas de cierto estancamiento, pero se mantiene la actividad. "Septiembre y octubre están siendo meses más flojos. Estamos notando ya un parón", reconoce Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón. No se atreve a dar consejos a los compradores indecisos que esperan a ver si se produce un desplome en el sector que baje los precios o a los vendedores que temen que eso ocurra  "Estamos en un escenario incierto donde no preveo ni grandes bajadas de precios ni grandes subidas, pero un menor número de compraventas, seguro", augura. En el último trimestre el alza de precios ha sido del 2,14% hasta los 1.507 €/m2, según el informe de la citada cátedra. Fabra coincide en que ve "ralentización del ritmo crecimiento, pero no descensos" en los precios, tras los incrementos medios anuales en torno al 5% de los últimos años.

Desde las tasadoras creen que el mercado todavía aguanta pese a las amenazas externas. "El mercado inmobiliario no ha dado señales de recesión", afirma Rafael Espés, técnico de la tasadora Tinsa en Zaragoza. "Se sigue construyendo lo que se vende. Para empezar una obra tienes que tener un porcentaje de ventas solventes", apunta respecto a la obra nueva. No espera bruscas bajadas de precios porque no hay muchas promociones en marcha. Destaca la "solvencia" del mercado de obra nueva desde la etapa de subidas que se viene viviendo desde 2016 que ha tenido un "empujón" con la pandemia y las compras por mejora de vivienda de familias que querían "estar más cómodas en casa". Espés cree que no hay un "momento ideal" para comprar o vender desde hace tiempo, ya que la decisión depende de muchos factores.

Tinsa espera una "ralentización de las compraventas durante los próximos meses", según su índice IMIE General y Grandes Mercados, que recoge una subida media interanual de precios del 9,2% en octubre.

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Desde las plataformas de ventas de pisos coinciden en que, de momento, el mercado resiste. "Aragón hasta la fecha estaba mostrando mucha actividad, con cifras que no se veían desde la pasada burbuja inmobiliaria", indica Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com. Sin embargo, destaca que "si bien es cierto que aún están aumentando se ve cierta tendencia a la moderación", según los datos de compraventas de viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE). Aragón ha registrado el aumento más bajo desde marzo de 2021 cuando empiezan a subir con fuerza las compraventas, pero sigue siendo de los más elevados y de dos dígitos, en el 18%. "Venimos de un año y medio con muchísima actividad", destaca, de ahí que en las comparaciones de los meses que restan de ejercicio resultará difícil rebasar los datos de 2021. La previsión del portal es que los precios suban un 4,5%, que se quedará en torno a un 1% en 2023.

Coincide en que es una "pregunta complicada" saber si es momento para comprar o vender. "Depende de muchos factores", apunta. Así, "en grandes capitales es buen momento de comprar porque el precio irá al alza aunque sean moderadas y aún es posible encontrar hipotecas a un tipo fijo a condiciones razonables. Lo que no era normal eran los tipos negativos", señala. "Habrá mercados con caídas de precios, pero en aquellos mercados donde se concentre la demanda aguantará. Sigue existiendo demanda para inversión y hay poca oferta", indica entre los factores que pueden evitar caídas bruscas. 

Desde Idealista también destacan que el "enfriamiento de las compraventas en España es ya una realidad" que achacan a una consecuencia de la subida de tipos que realizó el Banco Central Europeo (BCE) en el mes de julio "y en los próximos meses esta estadística del INE reflejará los sucesivos incrementos que realizó el BCE en septiembre y octubre con el fin de frenar la inflación", señala Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

Pese a ello, afirma que "en ningún caso podríamos hablar de batacazo para el sector ya que las 57.000 viviendas vendidas suponen el mejor dato desde septiembre de 2007 y probablemente alcanzaremos las 650.000 viviendas vendidas a final del año", enumera respecto a la marcha del sector en España. Califica la situación actual de "sana ralentización" de las operaciones y "una señal de que el ciclo podría haber tocado techo".

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Desde las inmobiliarias, se resaltan aspectos positivos del mercado, que no se daban en la anterior crisis del ladrillo. "Ahora la banca sigue queriendo dar créditos, está saneada, la vivienda es un valor refugio para el inversor y las rentabilidades en arrendamientos son buenas", resalta Baena. El problema lo ve entre los jóvenes, para los que será todavía más complicado el acceso a la vivienda con préstamos más caros.

La amenaza de los tipos altos

Entre las amenazas, Fabra considera determinante la evolución de la actividad económica para ver "si entramos en recesión o crecimiento bajo, que ambos tendrán un impacto negativo" y cómo repercute en el empleo. El ahorro se ha ido diluyendo desde el que se afloró tras el confinamiento. "La segunda mitad del 2022 va a ser peor y el 2023, peor", reconoce, pero matiza que "nos estaremos comparando con un periodo extraordinario", por lo que aunque bajen las operaciones puede que el número final siga siendo elevado.

Los expertos coinciden en el coste de las hipotecas por la subida de los tipos de interés. "Ahora puede hacer daño el incremento de hipoteca mensual. Hay un dato determinante en el mercado, de nada sirve comprar o vender porque la aventura dura 30 años, lo importante es poder pagar cada mes la hipoteca. Si eso se altera, todos tenemos un problema", advierte Espés.  

"A día de hoy, con unos tipos efectivos próximos al 4%, casi el 14% de las familias aragonesas no podrán optar a la financiación bancaria a la hora de comprar una vivienda, mientras que con los tipos efectivos al 1% este porcentaje de familias era del 1,2%", calcula Iñareta sobre el alza de tipos. "Con una previsible subida de los tipos en diciembre por parte del BCE podríamos asistir en 2023 a unos tipos efectivos del 5%, lo que dejará fuera del mercado de compra a un 19,4% de familias aragonesas. Estas familias se verán empujadas al mercado del alquiler, lo que agravará el problema de este sector en el que la limitada oferta no podrá hacer frente a este incremento de demanda", augura.

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