ECONOMÍA
El "valor de referencia" de los pisos que estrena el Catastro hará pagar más impuestos a algunos
Desde enero se puede consultar este nuevo precio de los inmuebles que se tiene en cuenta para el pago de tributos. El problema surge si supera el valor real.
El valor de los inmuebles a la hora de pagar impuestos ha cambiado desde este mes de enero. Tras el terremoto de las plusvalías municipales, provocado por la anulación del método de cálculo y la avalancha de reclamaciones, llega el "valor de referencia" del Catastro, un nuevo importe que se tiene en cuenta para el cálculo de algunos impuestos, y que algunos expertos alertan de que puede jugar en contra del contribuyente.
La novedad viene desde la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que traspone una directiva comunitaria, que modifica la base imponible tanto del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, explica el abogado zaragozano Luis Solana, del despacho Mercurio Abogados. Por ello, afecta principalmente a quienes compren este año un piso de segunda mano, que tienen que abonar el primer tributo, y a las personas que reciban algún inmueble de herencia, que declaran por el segundo.
Tradicionalmente las consultas de los ciudadanos al catastro se dirigen a conocer el valor catastral de un inmueble. Este se utiliza, por ejemplo, para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), un tributo municipal. A partir de pasado 1 de enero se publica también el llamado "valor de referencia", un importe que calcula la dirección general del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario y que aparecen en el Catastro Inmobiliario, según explica el propio organismo en la guía con preguntas y respuestas que ha elaborado ante las previsibles dudas entre los ciudadanos.
Problemas si el precio es inferior
Ahora con la modificación, se declarará la cantidad que resulte mayor entre "el valor, precio o contraprestación declarados y el valor de referencia o, a falta de este, el valor de mercado", indica Solana.
Una de las diferencias que puede observar el contribuyente es que el nuevo valor de referencia resulta superior al catastral, tradicionalmente muy inferior al real que se paga en una compraventa. En teoría, el Catastro señala que "no superará el valor de mercado" ya que se aplica un "factor de minoración" a la hora de fijarlo. Pese a esta previsión, algunos profesionales del sector han empezado a alertar de que hay casos en los que incluso con la reducción el contribuyente puede terminar pagando más impuestos de los que le corresponden, salvo que acuda a los tribunales.
"Se aplica un factor de minoración multiplicando por 0,9 para que sea siempre inferior que el precio de mercado. Si todos están comprando pisos en la zona por 100.000 euros, vas a tributar por 90.000", pone como ejemplo Pablo Toboso, desde la asesoría zaragozana para empresas y autónomos Toboso Alonso. El problema se produce si el comprador consigue un buen precio, por debajo de 90.000 euros, pero tendrá que declarar como si hubiera pagado ese tope y, por lo tanto, soportar más impuesto.
Pisos a reformar en zona semicéntrica, los más afectados
Entre las viviendas en las que considera que puede darse esta situación señala las antiguas que se encuentren en zonas céntricas, donde las diferencias de precio entre una reformada y otra que no lo esté sean más notables. Se aplica el precio medio de las operaciones que se hayan firmado ante notario en la zona. "Esté como esté el piso se calcula un valor", señala. Pone como ejemplo que este desfase entre el precio de la compraventa y el valor de referencia puede suponer la diferencia entre tributar o no en Sucesiones, si se superan los límites por haber tenido que aplicar una base imponible mayor.
Si el comprador o el heredero no están conformes con dicho valor, deberán ser ellos quienes lo impugnen. Si quieren demostrar que la vivienda tenía un valor inferior por su mal estado deberán presentar un informe de un perito, fotos de cómo estaba, lo que se ha cambiado en la reforma, etc. Todo esto supone más coste para el comprador o heredero, que no todos se decidirán a afrontar.
"Primero hay que pagar y luego reclamar", advierte el asesor. El procedimiento incluye presentar la rectificación de la autoliquidación o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.
Solana critica el nuevo valor de referencia, que no considera "el más idóneo". En su valoración para Miaragon.es señala que según el principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Supremo sobre el método de comprobación de valores "establecer como base imponible de un impuesto el valor de referencia, que por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata no es idóneo, no parece lo más apropiado a aquel principio de capacidad económica y al de seguridad jurídica que, en un Estado de Derecho, es deseable", concluye.
¿Cómo se puede consultar?
El valor catastral es un "dato protegido", que solo puede consultar el interesado con el número que aparece en su recibo del IBI. Sin embargo, el valor de referencia se puede ver en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). Es necesario introducir el Documento Nacional de Identidad, certificado digital, o a través de la Cl@ve para operar por internet con la Administración. También se facilitan a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir con cita previa tras llamar a los citados teléfonos.
