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Viviendas

Los locales vacíos convertidos en viviendas, en auge en Zaragoza: ¿cómo es vivir ahí?

Desde que Urbanismo modificó la normativa hace tres años, se han creado 83 casas a partir de locales en la capital aragonesa. 

Una oficina en una tercera planta reformada como vivienda en Zaragoza.
Una oficina en una tercera planta reformada como vivienda en Zaragoza.
QS Arquitectos

Comprar un local reconvertido en una vivienda es una fórmula cada vez más utilizada en Zaragoza. Desde hace tres años, el Ayuntamiento ha concedido 47 licencias para construir 83 casas a partir de oficinas comerciales a pie de calle que antes estaban vacías a lo largo de toda la ciudad y tienen ahora una segunda vida, según indican desde el Consistorio. Todo ello desde que se modificara el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para permitir estos nuevos usos con el objetivo de frenar el deterioro que sufren determinadas calles y tratar de que recuperen su actividad. 

Desde verano del año pasado, son 35 casas más (cuando antes había 48) construidas en antiguos locales a pie de calle en Zaragoza. Tan solo en 2023, han sido 7 expedientes para 13 viviendas -algunas pueden estar construidas y otras no-, precisan desde el área de Urbanismo, ubicadas en San José, Torrero, Delicias y Arrabal. Ocho permisos han sido denegados (por estar en malla básica o por no contar con todos los requisitos). También se están reconvirtiendo en viviedas oficinas ubicadas en bloques de pisos. Cada oficina o local puede convertirse en una o en cinco viviendas, dependiendo de sus dimensiones.

Actualmente, no son muchas las zonas que tienen locales vacíos para poder transformarlos en viviendas, ya que están sujetas a determinadas exigencias. El que más aglutina es Delicias, seguido de San José y Universidad. También se han construido en Torrero, Oliver, Las Fuentes, El Rabal, Casco Histórico, La Almozara, Actur y Valdefierro. Según explican desde la empresa Glove Soluciones Residenciales, firma que se dedica a este tipo de construcciones, en las zonas en expansión donde la densidad de vivienda ya está agotada es difícil encontrar un local que cumpla con las condiciones necesarias, pero en las consolidadas es relativamente más sencillo.

Uno de los casos más llamativos, indican desde el Ayuntamiento, es el de una oficina que ha dado lugar a 9 viviendas en el barrio del Arrabal, un edificio "no muy antiguo", pero con todos sus bajos en desuso. Esto da cuenta de las posibilidades que tienen estos locales abandonados de grandes dimensiones. "Entre los promotores o peticionarios de expedientes hay particulares y empresas medianas o pequeñas de interiores, diseñadores, especializadas… No hay ningún gran grupo ni nombres de grandes tenedores de bolsas de viviendas", aseveran.

Requisitos para convertir un local a pie de calle en una casa

Cabe recordar que estos establecimientos deben cumplir unos requisitos para poder ser reformados. No debe lindar con discotecas o zonas de bares con música que puedan molestar a los pisos habitables. Del mismo modo, deberán haber estado sin actividad un mínimo de 36 meses anteriores a la solicitud del cambio de uso y tienen que tener una altura mínima de 2,5 metros.

Igualmente, tiene que contar con un mínimo de 45 metros cuadrados útiles, que serían 55 de tratarse de varias viviendas a partir de plantas bajas superiores a 140 metros cuadrados. Asimismo, se excluyen los locales situados en calles de la malla básica o que lo prohíban sus planes especiales de ordenación de la actividad comercial. Las cocinas deberán tener un sistema de extracción forzada de humos y gases, que asegure que no se causan perjuicios a los demás departamentos del edificio ni a los espacios exteriores de uso público o colectivo.

La oficina del tercer piso en Zaragoza, antes de ser rehabilitada como vivienda.
La oficina del tercer piso en Zaragoza, antes de ser rehabilitada como vivienda.
QS Arquitectos | Jaime Quintana y Carla Stamm
Una oficina en una tercera planta reformada como vivienda en Zaragoza.
Una oficina en una tercera planta reformada como vivienda en Zaragoza.
QS Arquitectos | Jaime Quintana y Carla Stamm

"No puedes distinguir que son locales"

Pero, ¿cómo es vivir en una vivienda de estas características? Nada más lejos de la realidad, no dejan de ser casas, aunque antes fueran locales. Incluso por el exterior "no pueden distinguirse de un inmueble normal", indica Fernán Archilla, socio de la empresa Glove Soluciones Residenciales de Zaragoza, que ha construido ya 15 casas de este tipo -dos de ellas todavía sin vender-. Cierto es que, dependiendo del establecimiento que haya sido rehabilitado, puede ser que los techos sean más altos, que no haya pasillos tan marcados como los habituales en la mayoría de las viviendas sin reformar, o incluso ventanales enormes por los que entra mucha luz. Pero, al fin y al cabo, es una casa.

Un local convertido en vivienda, por el exterior.
Exterior de un local convertido en vivienda.
Francisco Jiménez
El interior de un local rehabilitado como casa en Zaragoza.
El interior de un local rehabilitado como casa en Zaragoza.
Francisco Jiménez

"Suelen ser viviendas grandes, porque los locales tienen dimensiones amplias. Tenemos que tener en cuenta muchos factores, (altura, ventilaciones, luces) hay que cumplir las dimensiones mínimas, pero como los locales suelen ser con mucho fondo, o mucha anchura, quedan casas de buenas dimensiones", asevera Archilla. Por lo tanto, hay establecimientos de este tipo que dan lugar a "auténticos caserones", precisa Archilla. Pone como ejemplo una vivienda de tres dormitorios, tres baños y terraza, de 80 metros cuadrados se vendió por 200.000 euros. "Un inmueble de las mismas características de obra nueva serían unos 280.000 euros", dice.

Una oficina en una tercera planta reformada como vivienda en Zaragoza.
Una oficina en una tercera planta reformada como vivienda en Zaragoza.
QS Arquitectos | Jaime Quintana y Carla Stamm

La principal ventaja, según indica Archilla, es que, al estar la estructura ya construida, se reduce el precio considerablemente. Del mismo modo, lo más común son casas de entre 65 y 80 metros cuadrados útiles, con dos habitaciones. La horquilla de precios, detalla Fernán Archilla, está entre los 145.000 la más básica y los 170.000 euros en el caso de las residencias de hasta tres dormitorios.

Por dentro, la distribución es totalmente libre al disponer de todo el local y se puede personalizar al gusto del cliente, indica el socio de Glove, otra de las grandes ventajas. Aunque la construcción es "más rápida", tiene sus dificultades ya que "cuesta mucho encontrar locales adecuados porque hay que cumplir toda la normativa a rajatabla".

"Nos encajó muy bien de precio"

Marina Miguel y Paula Serrano, de 34 y 31 años respectivamente, llevaban mucho tiempo buscando una parcela para comprar. "Todo lo que encontrábamos estaba para tirar o era muy caro y con la reforma subía mucho de precio", relatan. Dieron con este tipo de viviendas en internet, y se lanzaron a la piscina. "Nos encajó bien el precio porque era lo que nos pedían en todos los lados, pero te lo dan de nuevas y puedes elegir tú cómo lo quieres, nos lo hemos hecho a nuestro gusto. Estamos súper contentas", indican.

Aunque todavía no han podido entrar a vivir porque está en construcción, aseguran tener "muchas ganas" de poder disfrutar de su nueva casa, que tendrá una terraza y un porche de grandes dimensiones y mucha luz. De hecho, estas características fueron los factores para que se decantaran por un local vacío, además de la localización.

Oficinas transformadas en casas

Además de los locales a pie de calle, también es común reformar oficinas que se encuentren en bloques de viviendas y aprovechar su amplitud para hacer un piso. Desde el despacho de QS Arquitectos, Jaime Quintana y Carla Stamm aseguran que es una renovación que despierta cada vez más interés entre la ciudadanía. En su caso, hicieron un proyecto para aprovechar un local de una tercera planta en edificio de Zaragoza y convertirlo en una vivienda con mucha iluminación y ambientes de “gran versatilidad”.

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