La residencia juvenil del Actur promovida por la DGA sigue bloqueada por falta de financiación
La banca exige avales a la adjudicataria al tratarse de una concesión demanial que no puede hipotecarse. Solo se evitará perder el proyecto y la licencia si la sociedad cambia de manos.
La residencia para jóvenes que adjudicó la DGA en el verano de 2021 sigue bloqueada a estas alturas por falta de financiación y ni siquiera hay fecha para el inicio de las obras. Aunque la ganadora del concurso, Aloha Pirineos, obtuvo el permiso para mover tierras el pasado mes de agosto, los socios no han llegado a encargar los trabajos porque la banca les exige avales millonarios al tratarse de una concesión demanial y, por tanto, no puede hipotecarse y es inembargable.
El consejero de Vertebración del Territorio, José Luis Soro, lleva semanas intentando encontrar una solución que evite perder el proyecto aprobado y la licencia de obras concedida en noviembre por el Ayuntamiento de Zaragoza, ya que obligaría a empezar de cero. Y esto ocurriría tanto si la concesión recae en la segunda oferta mejor valorada en su día como si se opta por una adjudicación directa, lo que supondría todo un fiasco para este proyecto estrella del cuatripartito.
Lo que se ha descartado es que Aloha Pirineos pueda solventar el problema de financiación con la fórmula planteada de incluir una garantía, de modo que el Ejecutivo aragonés o la empresa explotadora que se subrogara los derechos de la residencia asumiera las obligaciones contraídas con las entidades financieras. Los servicios jurídicos de la DGA rechazan de plano esta posibilidad porque supondría modificar el pliego de condiciones con el que se licitó la concesión.
Vender las participaciones
De esta manera, la única posibilidad de acabar la legislatura con, al menos, el movimiento de tierras iniciado es que los socios de Aloha Pirineos vendan o cedan sus participaciones en la sociedad a otra empresa con suficiente financiación para que acometa su proyecto. Aunque esta operación societaria es la que se estaría explorando, desde Aloha Pirineos no quisieron hacer declaraciones y el consejero autonómico se limitó a señalar que está trabajando para salvar el proyecto. "Estamos hablando de una forma absolutamente amistosa con Aloha Pirineos", indicó.
Lo que no ha trascendido es quién podría rescatar la actuación y hasta qué punto los socios de la actual concesionaria están dispuestos a ceder sus participaciones y, sobre todo, a qué precio. En todo caso, de conseguir un acuerdo, la residencia se demoraría, como poco, hasta el verano del próximo año.
José Luis Soro trasladó su "optimismo" en poder salvar el proyecto de la residencia, que incluye 336 estudios, 86 más de los fijados en el pliego de la concesión para su construcción y explotación por 75 años.
El consejero de Vertebración del Territorio señaló que la situación generada es la consecuencia de ser "pionero" en la Administración. "La fórmula de la concesión demanial no es la habitual, por lo que resulta difícil que los bancos lo entiendan y entren a financiar el proyecto", apuntó.
El responsable autonómico aseveró que las entidades financieras están acostumbradas a que las operaciones se basen en suelos privados o patrimoniales de las administraciones. En estos casos, apuntó, se pueden hipotecar, se hacen garantías "y adelante", pero esta operación se basa en un bien demanial, dotacional y de servicio público. "Esto no es un negocio, sino una concesión de una parcela de equipamiento social que lo complica", añadió.
Fuentes conocedoras del proyecto indicaron que la dificultad añadida radica en que la residencia no garantiza una tasa de rentabilidad de dos dígitos, dado que los socios deben afrontar, además, unas garantías a largo plazo que afectan a su posterior capacidad crediticia.
El problema de la financiación no es el único al que se ha enfrentado la residencia. Aloha Pirineos ya negoció con la Administración una compensación por el ‘agujero’ generado antes de empezar por la escalada de precios de los materiales, que puso en jaque hace un año la concesión.
Una compensación previa
El encarecimiento de las ‘materias primas’ de la construcción, agravado por la crisis provocada por la guerra en Ucrania, le llevó a reclamar una revisión de precios para poder acometer el proyecto. El impacto era directo porque para recortar los plazos de ejecución planteó como solución levantar la estructura como si fuera un mecano con piezas prefabricadas de hormigón, cuyo coste es precisamente uno de los que más se han disparado.
En este caso, la Administración no debe abonar el coste de la construcción, estimado en un principio en doce millones, ya que la empresa lo recuperará con las rentas de la residencia. Y por ello la fórmula para compensarle se basa en subir hasta un 20% la renta de los estudios, alcanzando un precio por alquiler de 386,36 euros. Eso sí, la fijación dependerá del desvío del coste tras presentarse la certificación final.
