Mercado inmobiliario

Un año de la Ley de Vivienda en Aragón: máximos en alquiler y una oferta menguante

La entrada de la norma ha sido criticada activamente por los expertos del sector, que consideran que provoca "inseguridad jurídica" a los propietarios de los pisos.

Vista panorámica desde la última planta del edificio de Torre Zaragoza
Vista panorámica de Zaragoza.
Toni Galán

No es ninguna novedad que la Ley de Vivienda no ha sido bien recibida en el sector. Un año después de su entrada en vigor, toca hacer balance, con unos resultados que han sido contrarios a lo que el Gobierno central esperaba. La oferta de alquileres se reduce cada vez más, haciendo que los precios sigan en alza. De hecho, Aragón tocó techo el pasado mes de abril, a falta de conocer los datos de mayo, y registró máximos históricos en algunas plataformas inmobiliarias.

Todos los expertos del sector coinciden en lo mismo: la repercusión de esta norma ha agravado la escasa oferta de alquiler en todo el territorio español, principalmente por la "inseguridad jurídica" que atormenta a los propietarios, que no quieren sacar sus viviendas al mercado de arrendamiento tradicional. La Ley de Vivienda entró en vigor el 26 de mayo del año pasado, en plena campaña electoral, algo que los agentes inmobiliarios critican por ser una medida "que buscaba ganar votos".

En resumen, esta ley toca varios puntos clave con los que trataba de reducir la escalada de precios. Propone la creación de zonas tensionadas (tan solo se ha aplicado en Cataluña, hasta ahora), límite de la actualización anual del alquiler, eliminando el IPC, los honorarios que debe pagar el casero, además de medidas de protección contra los desahucios. "Un año después, se confirman las impresiones iniciales. Éramos todos muy reticentes en un principio y se ha cumplido lo que pensábamos", dice Fernando Baena, presidente del Colegio de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria.

Esta sensación se avala con los datos de los principales portales inmobiliarios. Así, según los últimos datos de 'stock' de Idealista, la oferta de alquiler tradicional se redujo un 31% en Zaragoza desde abril del 2023 al mismo mes de este año, con un incremento del 52% de los arrendamientos por temporada, aquellos que se hacen por unos determinados meses al año. El comportamiento no ha sido el mismo en otras provincias aragonesas, pues en Huesca solo cayó un 11% el alquiler permanente, mientras que en Teruel aumentó la oferta también un 11%. El peso del arrendamiento por meses sigue siendo bastante reducido dentro del mercado inmobiliario aragonés (solo un 3% en la capital aragonesa), a diferencia de otras Comunidades como Cataluña o el País Vasco, donde ya supera el 30%.

La Ley de Vivienda también ha repercutido en los alquileres en Aragón, logrando el efecto contrario al deseado. El precio medio del arrendamiento en la Comunidad fue de 8,9 euros por metro cuadrado durante abril, un 6,5% más que el mismo mes del año pasado, antes de entrar en vigor la norma. Se trata del máximo histórico registrado en Idealista, a falta de conocer los datos de mayo. Por provincias, Zaragoza, Huesca y Teruel tocaron techo (9,1, 8,7 y 6,5 euros/m2, respectivamente). 

"Muchos propietarios arrendadores, temerosos por las incertidumbres de la ley, han retirado sus pisos del mercado. No han creado ningún tipo de atractivo para nadie", comenta Baena, que critica que no hay las mismas garantías para los dueños que para los arrendatarios. "Hace falta una mayor oferta de vivienda, equiparar las prestaciones, bonificaciones fiscales para las que salen en alquiler y fomentar la rehabilitación de muchas viviendas que están desfasadas", añade este experto.

El Gobierno de Aragón ha mostrado su empeño en fomentar la vivienda pública y de alquiler, pero al final, hasta que se comience a construir y se termine, "pasarán dos o tres años". Baena ejemplifica el sentir de los propietarios: "Si yo tengo un piso, me gasto 30.000 euros en reformarlo para que esté en condiciones, no tengo ninguna facilidad para hacer esa inversión y resulta que si la voy a lanzar al mercado tengo dudas de qué va a pasar con ese contrato... Es normal que se reduzca la oferta". Al final, asevera, muchos de estos inmuebles son "de pequeños inversores, no de grandes fondos", que complementan sus pensiones o sueldos con los beneficios del arrendamiento.

"Se decantan por el alquiler habitacional"

Para Adrián Vela, agente de Landa Propiedades, la oferta ha descendido en torno a un 15% en Zaragoza desde su entrada en vigor, lo que ha producido que los precios "se disparen". "Ya no existen los alquileres de 500 euros. Lo que antes costaba eso ahora sale al mercado por 650 o 700 euros", comenta, a la vez que expresa que muchos de estos propietarios se decantan por el alquiler habitacional, también en auge en la capital aragonesa, dada su rentabilidad. "Si por un piso de tres habitaciones puedes sacar unos 300 o 350 euros cada una, incrementas el beneficio", concluye. La llegada de trabajadores para grandes empresas, como Amazon, ha avivado este mercado tradicionalmente ocupado por estudiantes.

"Una de las soluciones pasa por proteger al propietario y no criminalizarlo, que es el que está contribuyendo a aumentar la oferta del alquiler", destaca Vela. Además, hace falta construir más y "facilitar suelo a las promotoras, ofreciendo mejores condiciones". 

Juan Ignacio Morgado, de Morgado Inmobiliaria, conoce agentes que, en un inicio, todavía cobraban los honorarios a los inquilinos. "Yo informaba a todos de que tenían que pagarlo los propietarios. Muchos retiraron sus anuncios de mi inmobiliaria y se fueron a otras con las que no tenían que pagar los honorarios", dice. De hecho, de una cartera de unos 100 arrendamientos, cerca del 90% se fueron. "Los pisos para arrendar en el barrio Oliver, por ejemplo, han pasado de costar 350 euros a unos 600", añade.

El futuro sigue incierto

Las encuestas revelan que el futuro cercano no parece halagüeño para el mercado de alquiler. Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista, el mercado del alquiler se mantiene tensionado ante la falta de oferta que seguirá tirando de los precios al alza. "De cara a hoy y al futuro, preocupa. El señor que tiene la típica vivienda que cuesta 500 euros al mes la acaba sacando por 650 o 700 euros. Debemos incidir en que hay mucha vivienda sin ascensor, con problemas de accesibilidad, y si hubiera ayudas y más rápidas ayudaría a modernizar el parque de edificios", resume Fernando Baena.

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