Los precios de la vivienda no se frenan ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
El salario medio crece un 17,5% frente al 65% de los pisos en una década, pero la prudencia rige la concesión de crédito.
Los precios de los pisos están disparados. Cualquiera que esté a la búsqueda de una vivienda lo constata día a día. El índice de precios de ventas de vivienda que elabora el Colegio de Registradores de la Propiedad lo certifica. En la última década, los precios han crecido un 65%, con datos del primer trimestre de este año. Las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman la misma tendencia, con un incremento del 55,7% entre 2013 y 2023 en el índice general de precios, que se eleva a casi el 80% en la vivienda nueva. Y estas cifras son en promedio nacional, es decir, que están amortiguadas por las zonas donde no hay tanta presión. Capítulo aparte merecen las ciudades donde la subida es tan desmesurada que se han convertido en ollas a presión inmobiliarias.
Mientras, los salarios van a otro ritmo. Entre 2013 y 2023 el salario medio se ha incrementado un 17,5%. Difícil cerrar la brecha del sobreesfuerzo de los hogares con la carestía de la vivienda.
En España hay 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial, de los cuales casi cuatro millones se quedan en situación de pobreza severa relativa después de pagar su vivienda y el alquiler está empobreciendo a cuatro de cada diez hogares, según los datos de Provivienda, una asociación que trabaja en facilitar vivienda asequible en especial a las personas más vulnerables. La magnitud del problema puede crecer aún más porque hay 2,3 millones de hogares que todavía no están en exclusión, pero sí en riesgo de caer en ella. El sobreesfuerzo económico se produce más entre los que viven de alquiler que entre los propietarios de vivienda, y no es un problema solo de hogares pobres. Más de 250.000 hogares de clase media están cayendo en situación de pobreza severa tras pagar la vivienda.
La fuerte demanda de vivienda, que no se ve satisfecha por la oferta ni en cantidad ni en precio, presiona al alza los precios. El año pasado se realizaron 583.042 compraventas de vivienda, un 77% más que diez años antes, cuando España todavía se estaba recuperando de la crisis inmobiliaria, financiera y económica que irrumpió de lleno en 2008. Aquella crisis arrasó con el sector promotor y con miles y miles de familias que se quedaron sin empleo, no pudieron hacer frente al pago de sus hipotecas y perdieron su casa.
Los bancos aprendieron la lección y ya no prestan dinero por el 100% del precio de la vivienda. Una práctica bancaria prudente pero que impide a los que no tienen ahorros previos acceder a la compra de una casa. De ahí que el Gobierno haya puesto en marcha avales del ICO para los jóvenes y familias de clase media por el 20% de la hipoteca para poder alcanzar el 100%.
Hay muchos elementos que empujan hacia arriba los precios de la vivienda. La política monetaria ha sido uno de ellos. Con tipos de interés cero muchos aprovecharon el momento para comprarse un piso, una oportunidad a nivel individual pero a nivel agregado supuso un fuerte incremento de la demanda que no tuvo una respuesta en paralelo de la oferta. Asimismo, la gran liquidez existente en el mercado ha hecho de la inversión inmobiliaria uno de los refugios preferidos de los que tienen dinero. Eso se refleja en las compras a tocateja. Más de un tercio de las compraventas se realizan sin hipoteca, muchas más de las que se hacían sin pedir prestado en 2020 (no llegaban al 20%) y muchísimas más que antes del crash inmobiliario, cuando los bancos daban hipotecas tan altas que te cubrían el precio del piso, la reforma del mismo, un viaje si te apetecía o incluso la adquisición de un coche.
Alejandro Inurrieta, economista, investigador y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, descarta que estemos ante una burbuja inmobiliaria porque las compras y el crédito están bajando. "Lo que ocurre es que se están produciendo muchísimas transacciones a precios altos y se está pagando al contado porque hay un mercado muy potente de compra por parte de fondos de inversión, de grandes tenedores y de extranjeros, pero la demanda interna de la clase media está estancada", señala Inurrieta. Esa clase media no puede pagar los altos precios de la vivienda y los bancos están siendo restrictivos a la hora de conceder créditos tras lo que pasó en 2008. Sin embargo, los precios no caen porque están soportados por los grandes inversores y los fondos, que compran edificios completos incluso en barrios de renta media o baja, lo que eleva artificialmente los precios en esas zonas, concluye Inurrieta.
Tampoco el Banco de España considera que haya una burbuja, el crédito al sector promotor e inmobiliario está en niveles reducidos y no hay un deterioro significativo en la calidad del crédito, aunque las hipotecas que superan el umbral del 30% de la renta bruta de los hogares (nivel a partir del cual el riesgo de impago es mayor) superan ya el 25% del total. El supervisor bancario admite que hay un grado moderado de sobrevaloración media de la vivienda, pero muy alejado del que se registró en el boom inmobiliario previo a la crisis. No obstante, en un escenario adverso, estima una caída de los precios medios de la vivienda de un 5,2% en un año y de un 9,4% a dos años vista.
Pisos turísticos
Otro elemento que ha encarecido la vivienda es la proliferación de pisos turísticos. En solo un año han crecido un 15,16% en el conjunto nacional. Pero hay zonas donde el problema se agudiza como Valencia, con un incremento del 29,1%; Zaragoza donde han subido un 33%; Vizcaya, con un 26% de aumento; Navarra, con el 28%; Asturias, con un 24,6% más o Madrid, con un 19,2% más de pisos turísticos, según la estadística experimental del INE. El centro de algunas ciudades se ha convertido en puro alojamiento turístico, expulsando a los vecinos tradicionales y perdiendo el carácter de barrio.
Como reacción, algunos ayuntamientos, como el de Madrid o el de Valencia, han decidido suspender temporalmente la concesión de licencias para apartamentos de uso turístico situados en comunidades de vecinos o bajos comerciales. Esta suspensión no afecta a los edificios completos de apartamentos turísticos, cuya actividad consideran equiparable a la de un hotel.
Respecto a las adquisiciones por parte de extranjeros suponen alrededor del 15% del total de compraventas: 87.340 el año pasado, según datos de los registradores de la propiedad, la mayor parte en zonas turísticas. Y una de cada diez compras fueron viviendas de más de medio millón de euros. Esas que desde 2013 permiten a un extranjero 'comprar' un visado para residir en España, lo que conlleva además otros beneficios como viajar libremente por la Unión Europea y el espacio 'Schengen'. El Gobierno anunció el mes pasado que eliminará estas 'golden visa' porque provocan la especulación inmobiliaria, aunque seguirán vigentes hasta octubre de este año.
Cuando se cumple un año de la aprobación de la Ley de Vivienda, desde el sector advierten que se ha producido un descenso de la oferta de viviendas en alquiler residencial, desviándose hacia viviendas turísticas, alquiler de temporada o por habitaciones, lo que perjudica especialmente a las rentas bajas que compiten con personas con mayores ingresos.
Resolver la dicotomía en el acceso a la vivienda entre rentas altas y bajas pasa por aumentar el escaso parque de vivienda pública, que en España es una décima parte del que existe en otros países europeos. El Banco de España recomienda que se aumente la producción un 150% anual durante los próximos diez años para poder alcanzar el millón y medio de nuevas viviendas en alquiler social.
