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Las ventas de pisos pueden caer un 50% este año en Aragón por el impacto del coronavirus

Las primeras estimaciones no incluyen grandes bajadas de precios. La duración del estado de alarma, del parón en las obras y el aumento del paro serán clave en 2020. 

Imagen de archivo de unas obras en Zaragoza.
Imagen de archivo de unas obras en Zaragoza.
Guillermo Mestre

Los expertos inmobiliarios recalculan sus previsiones para este año porque ya no sirven las que incluyeron en sus estudios anteriores al estallido de la pandemia del coronavirus. La paralización de la actividad económica que ha supuesto la declaración del estado de alarma y el confinamiento de buena parte de la población en España, ha dado de lleno en un sector que empezaba el año con buenas perspectivas. En Aragón, una caída del 25% del número de compraventas se da por "descontada" con la paralización actual y algunos calculan que puede llegar al 50% sumando el periodo de vuelta gradual a la actividad.

Todavía sin datos oficiales de marzo, el principal problema es la paralización de las operaciones durante el estado de alarma. "El mercado va a caer en función del número de días que dure este", apunta Luis Fabra, profesor de la Universidad de Zaragoza y experto inmobiliario. El pasado mes de enero se cerraron 1.300 ventas en Aragón, una cifra que califica de "buenísima" y que podía haber hecho que el año rondara las 14.000 operaciones, el dato hacia el que se iba avanzando en estos ejercicios de recuperación, aunque el mercado había dado signos de estancamiento.

Ese objetivo parece ya difícil de cumplir. "Si este periodo es breve y podemos coger la normalidad en un periodo similar al que estemos encerrados podremos estar en una caída de entorno al 40% o 50% de compraventas este año", estima, lo que dejaría el total "fácilmente" en unas 5.000 operaciones.

1.000 viviendas menos al mes

"Cada mes que está cerrado el mercado son unas 1.150 viviendas las que dejamos de vender. Si son dos meses, la caída será de 2.300 compraventas menos", calcula, intentando poner cifras a un impacto de la paralización actual difícil de cuantificar.

Los efectos se dejarán sentir también a medio plazo. "El mercado no empezará a funcionar de repente, de un día para otro", recuerda. Por ello, calcula que durante otros dos meses tras la vuelta a la actividad "estaremos entre un 50% o 60% de las operaciones". Y ello, considera que es una previsión "optimista"

"El mercado no empezará a funcionar de repente, de un día para otro"

Y faltarían por sumar las implicaciones a largo plazo: la caída del Producto Interior Bruto (PIB), el cambio de expectativas económicas y cómo va a evolucionar el previsible aumento del paro o el empeoramiento de la situación económica de muchas personas. 

Desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón, su presidente, Fernando Baena, no se atreve a calcular a tan largo plazo. "Si realmente el mercado está parado dos meses completos, más los que cueste reactivarlo, si perdemos un trimestre ya estamos perdiendo un 25%. A partir de ahí ya, lo optimistas o pesimistas que queramos ser", afirma.

"Hay que acabar lo que tenemos en marcha para dar normalidad", pide Rafael Espés, técnico de Tinsa. Desde la tasadora esperan que se pueda retomar el trabajo en la construcción cuanto antes. "La actividad se resiente mucho desde que cerraron las obras. Nosotros somos economía pura. Si hay economía hay movimiento inmobiliario", explica. Reconoce que hacer previsiones es muy difícil porque son muchas las incógnitas actualmente. 

Y la incertidumbre y el miedo son malos para cualquier sector. "Se compra un piso cuando hay capacidad de pago. Lo que tenemos en marcha hay que terminarlo porque además tiene compradores. Desde hace tiempo no se empieza una obra sin ventas en un porcentaje muy alto", indica.

Atendiendo al tipo de vivienda, mientras en la usada la transacción es "inmediata", en el caso de la obra nueva "desde que se elige hasta que se dan las llaves pasan dos años en el mejor de los casos. Hay un compromiso económico muy importante", recuerda Espés.

Sin poder hacer visitas a los pisos

Desde Tecnocasa, que vende principalmente viviendas usadas,  Lázaro Cubero, director de Análisis del grupo, reconoce que "durante un tiempo habrá una ralentización que impactará en el número de compraventas". La bajada de operaciones ya se empezó a notar el año pasado en el que "se realizaron menos ventas en la mayoría de ciudades". Con el impacto de la crisis del Covid-19 espera para este año una caída "notable".

De momento, lo que más les afecta es no poder hacer visitas a los pisos, una parte importante del proceso de venta. "No obstante, seguimos  en contacto con nuestros clientes y mientras dure la situación hemos sustituido procesos que antes eran presenciales por medios digitales", apunta Cubero. 

Y asegura que "hemos firmado operaciones que estaban en marcha", contando con la autorización del Notario. "La actividad hipotecaria sigue su curso pues las entidades financieras continúan operando", incluidas como servicio esencial.

"Hace falta ir a ver el piso, negociar el precio y la financiación, algo que ahora es imposible"

Baena destaca que en el negocio inmobiliario es necesaria la actividad en persona. "Hace falta ir al piso, negociar el precio, la financiación,algo que ahora es imposible. La actividad ahora mismo está paralizada". El presidente de los APIs se muestra "optimista pero con las precauciones lógicas". Entre las variables de más peso en la evolución del sector apunta a cuándo se volverá a la actividad, la evolución del paro "y si la banca sigue abierta a dar créditos" como hasta ahora.

Caída distinta a la de la crisis del 'ladrillo'

Pese al desplome para el sector todos coinciden en que la crisis es diferente a la que se vivió hace una década con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. "No estamos en la tesitura de 2008 cuando había problemas de insolvencia, aquí es algo coyuntural", considera Fabra. No espera grandes bajadas de precios, aunque puede moverse "entre la estabilidad y pequeños ajustes, entre el 1% y el 3%". Además, ahora no hay sobreoferta de pisos. 

Desde Tinsa, tampoco esperan grandes descensos de precios sino que estos pueden permanecer "estables", indica Espés. La tasadora publicó este martes su último informe IMIE Mercados Locales del primer trimestre del año, que todavía no recogía las variaciones de precio causadas por la actual crisis. En él aparece Aragón con un incremento de precios del 4% y Zaragoza figura entre las capitales donde se registra una mayor subida de precios, un 8%, por encima de la media nacional del 2,5% interanual. 

"La diferencia es que la banca no tiene nada que ver a cómo estaba entonces. Ahora las entidades financieras están mucho más saneadas que hace 12 años", afirma Baena. Tampoco tiene nada que ver el precio. No hay burbuja, ya que todavía se está lejos de los máximos del 'boom'.  En la capital aragonesa los precios siguen un 48% más bajos que antes de la anterior crisis, según el informe de Tinsa. Queda por despejar la incógnita de cómo afectará al paro. "En la crisis pasada el paro real fue altísimo y ahora no sabemos cuál puede ser. Nos faltan datos", confiesa Baena.

Los expertos esperan estabilidad en los precios este año

"En 2007 podíamos salir a la calle y ahora no. Entonces nos quedamos sin un euro y ahora lo que necesitamos es retomar la actividad y ver la intensidad de esa actividad, de todas", añade Espés, desde la tasadora Tinsa, sobre las diferencias entre los dos escenarios. "No creo que la ciudad ni nuestro mercado, que es doméstico, acabemos muy mal", considera, apuntado como positivo que el mercado en el caso de este sector es local. 

Según Tecnocasa, en vivienda usada "los propietarios se están adaptando a la nueva situación rebajando el precio inicial", afirma Cubero. Desde la franquicia inmobiliaria son optimistas y creen que "de cara al último trimestre se recuperará el dinamismo en cuanto a las ventas".

Fabra mantiene que esta estabilidad de precios puede ayudar a "una vuelta a la normalidad del mercado". Y cree posible que la vivienda recupere su peso como "valor refugio" en tiempos de incertidumbre.  El 70% del patrimonio de las familias españolas lo constituye su casa, recuerda. "Habrá un leve ajuste en precios que para nada tendrá que ver con los ajustes que han tenido en valor los activos financieros", pone como ejemplos sobre los vaivenes de la bolsa y otros productos de inversión en este escenario de volatilidad mundial.

En ello coincide Baena, ya que "difícilmente va a rentar algo el dinero" y en los mercados bursátiles hay una gran volatilidad. "Aunque pueda dar rentabilidad más baja, la vivienda va a seguir siendo muy atractiva", asegura. 

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