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¿Cómo puedo reclamar si encuentro ‘vicios ocultos’ en mi casa?

Estos desperfectos no se perciben a simple vista y no se es consciente de ellos hasta que no pasa un tiempo después de la compra. 

Para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita.
Para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita.
Freepik.

Acabas de comprar una casa nueva y al poco tiempo descubres que tiene un defecto muy grave que no habías notado antes de adquirirla. Puede que estés ante lo que se conoce como un vicio oculto, un desperfecto por el que le puedes reclamar al anterior propietario una compensación.

Los vicios ocultos, que pueden darse en cualquier tipo de bien mueble o inmueble, son desperfectos que el comprador no percibe a simple vista y de los que solo es consciente cuando pasa un tiempo después de la compra. En estos casos, el comprador está en su derecho de reclamar una compensación. Si quieres saber si los defectos de tu vivienda pueden considerarse vicios ocultos, desde Tecnocasa te explican cómo hacerlo.

En primer lugar, para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita. De hecho, el vendedor no tiene por qué responder ante los defectos que estén a la vista. También tiene que tratarse de un desperfecto grave. Se considera grave si impide que el uso de la vivienda sea viable o si disminuye tanto su valor que si el comprador lo hubiera conocido no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.

Los más comunes

Hay muchos ejemplos de vicios ocultos. En el caso de viviendas de nueva construcción, estos pueden ser estructurales, estar en los acabados de la vivienda o también en las instalaciones.

En el caso de las de segunda mano, los vicios o defectos más comunes están relacionados con humedades, filtraciones y el aislamiento térmico, pero también pueden ser grietas o vigas construidas con cemento aluminoso.

¿Cómo reclamar?

Según recoge el Código Civil, el vendedor tiene la obligación de hacerse cargo de los vicios ocultos. Para ello, es necesario que el comprador afectado haga una reclamación. Si estás seguro de que la casa que has comprado tiene vicios ocultos, lo primero que deberías hacer es una comunicación oficial al antiguo propietario. Lo mejor es que le envíes un burofax, ya que de esa manera quedará demostrado que se lo has comunicado.

Si el antiguo propietario no responde a tu comunicación o no soluciona el problema, puedes optar por la mediación o incluso iniciar un proceso judicial. Pero ten cuidado con los plazos, pues si no inicias las acciones legales dentro de estos perderás la posibilidad de hacer la reclamación. Aunque hayas enviado el burofax antes, este no interrumpe el plazo que tienes para ponerla, así que conviene estar muy atento.

Si quieres hacer una reclamación, debes saber que los plazos varían en función del tipo de vivienda. Si es de segunda mano o tiene más de 10 años, solo dispones de seis meses desde la entrega de la casa para realizarla. Este plazo también sirve para los pisos de alquiler y empieza a contar desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. En el caso de estos, también deberías realizar una comunicación al arrendador por burofax para que quede constancia si al final tienes que optar por la vía judicial.

Viviendas de nueva construcción

El caso de las viviendas de nueva construcción es un poco más complejo. En primer lugar, el plazo para realizar la reclamación varía en función del tipo de defecto. De esta manera, puedes reclamar si surge un defecto estructural en los primeros 10 años desde que te la entregaron. Los defectos estructurales son aquellos que afectan a elementos como los cimientos, las vigas, los muros de carga y que comprometen la estabilidad del edificio de forma directa.

En el caso de que aparezcan defectos de habitabilidad, es decir, desperfectos que comprometan los requisitos de habitabilidad de la casa, podrás reclamar si aparecen en los primeros tres años. Dentro de estos desperfectos se encuentran los problemas de aislamiento o una incorrecta impermeabilización de la vivienda.

Por último, si en la casa de nueva construcción aparecen defectos de acabado en los suelos o las pinturas, podrás reclamar si estos aparecen en el primer año desde que se te entrega. Si la vivienda que presenta vicios ocultos es de nueva construcción, puedes realizar la reclamación a cualquiera de las partes del proceso de edificación.

Las opciones

Si vas a realizar la reclamación formal por vicios ocultos en tu vivienda, puedes escoger entre dos opciones. La primera es desistir del contrato y pedir al vendedor que te devuelva lo que pagaste. Esto se llama acción redhibitoria. La segunda consiste en pedir al vendedor una rebaja en el precio que pagaste como compensación por los vicios ocultos. Esto se denomina acción 'quanti minoris'.

En cualquier caso, para evitar sorpresas cuando compras una casa nueva, lo más aconsejable es que antes de firmar realices una visita con un arquitecto o un aparejador y también que te informes de si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios.

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