Mercado inmobiliario
Consecuencias de la Ley de Vivienda en Aragón: menos oferta de pisos en alquiler y requisitos más endurecidos
Esta norma, que entró en vigor en mayo, ha provocado además que aumenten los alquileres por temporadas.
Se creó con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y ha conseguido "el efecto contrario". La Ley de Vivienda no lleva ni un año en vigor y sus efectos ya se dejan ver en Aragón y en todo el panorama nacional. Los propietarios ya no sacan sus pisos al mercado del alquiler y, los que salen, tienen requisitos cada vez más endurecidos. La oferta mengua, los precios suben y, en definitiva, todos salen perdiendo. Los profesionales del sector reclaman más incentivos para los poseedores de inmuebles y construir más vivienda pública de alquiler.
Para muestra un botón. Los agentes inmobiliarios de la ciudad aseguran que algunos propietarios exigen hasta 1.800 euros netos de salario para los inquilinos, además de un año de contrato en la misma compañía. Todo ello, por la inseguridad jurídica. Se ven obligados a "endurecer" las condiciones y solicitan, en casi todas las ocasiones, el seguro de impago. Asimismo, según los últimos datos aportados por Idealista, el alquiler por temporadas ha subido desde la aprobación de esta norma. En Huesca ha despuntado a nivel nacional, según este portal inmobiliario, con un 367% más de oferta de esta tipología en el último trimestre. En Zaragoza, esta misma cifra es del 26%, aunque tan solo supone un 2% del mercado total.
Juan Manuel Lanau, director de Landa Propiedades, asevera que las consecuencias de la Ley de Vivienda en la Comunidad aragonesa han sido "nefastas". "En contra de flexibilizar las condiciones y que hubiera más oferta, ha conseguido justamente el efecto contrario. Cada vez menos oferta por el temor a las normativas, y por los precios, que se revisan siempre al alza", explica. Así, considera que todavía no se ha tenido el impacto en Zaragoza como en otras grandes ciudades, pero ya hay "problemas" para encontrar alquileres asequibles o razonables.
La oferta es ahora considerablemente menor. "Se ha traspasado mucha vivienda que se alquilaba de forma anual o bianual a turística, y hace que haya menos oferta en el mercado", asevera Lanau. Con ello, los propietarios ya no alquilan si no hacen un seguro de impago (o un aval bancario). Las compañías que hacen este documento, en caso de que el inquilino no abone la cantidad mensual se ocupan de hacer el pago al propietario y, si hay un desahucio, se ocupan de los trámites. "Si la cuota mensual es de 500 euros, las compañías piden como mínimo un sueldo de 1.500 euros netos", ejemplifica Lanau.
Así, con estos requisitos se quedan fuera de la ecuación de los alquileres las personas con menos recursos económicos e incluso los estudiantes, aunque éstos siempre pueden solicitar un aval de sus padres, que es la fórmula más utilizada hoy en día. "La principal consecuencia de esto es el tema de la vulnerabilidad y de la inseguridad jurídica", indica Pedro Arellano, gestor de Gestión Inmobiliaria Zaragoza. En este sentido, la norma recoge la protección de las personas que se encuentre en situación de vulnerabilidad al ser desahuciadas. Se considera vulnerable aquel inquilino cuyos ingresos no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y cuyo gasto en la vivienda suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar. En caso de desahucio, un tribunal de Justicia podrá establecer un plazo de suspensión de dos meses para las personas físicas y cuatro meses en el caso de las jurídicas. Esto supone un aumento respecto a los plazos anteriores, de uno a tres meses respectivamente.
"Ya prácticamente no afloran pisos en alquiler, solo salen en venta o directamente ni salen al mercado", se lamenta Arellano. Entre los requisitos que últimamente añaden los propietarios que arrendan su inmueble está el de solicitar dos meses de garantía, además del mes de fianza, además de nóminas más elevadas o de puestos de trabajo indefinidos. Especialmente, en los pisos más económicos. De hecho, el 19% de los que salieron al mercado de Idealista en noviembre para su alquiler no duraron anunciados ni 24 horas.
"Ha tenido un efecto mayor en Aragón"
Para Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, la Ley de Vivienda ha tenido un mayor efecto en Aragón que en otras Comunidades Autónomas. "Es una norma que crea inseguridad en las partes contratantes, sobre todo en el propietario de la vivienda, porque de alguna forma demoniza la propiedad. Aquí la gran mayoría, el 90% de los arrendadores, son pequeños propietarios que a lo sumo tienen una o dos viviendas que complementan su pensión o su renta de trabajo con ese alquiler. Incluso, esas viviendas están hipotecadas. No tienen nada que ver con los grandes tenedores ni los fondos buitres", manifiesta Baena. Por lo tanto, las nuevas normas "les limitan".
Muchos ni siquiera se aventuran a lanzarla al mercado de alquiler. "Hay personas que están en buena situación económica, con una renta alta y heredan una vivienda. Me van a pagar 800 euros al mes, de los que después me quedan 400, por ejemplo. ¿Vale la pena arriesgarme a que declaren vulnerable al arrendatario y me okupen la casa?", precisa el presidente de los APIs. Esta norma "ha tenido un efecto búmeran", por lo que Baena apuesta por "fomentar y premiar la vivienda de alquiler, con incentivos fiscales o incentivos a una posible reforma para los propietarios".
Los representantes del sector se reunieron el pasado jueves con el consejero de Fomento, Vivienda, Movilidad y Logística del Gobierno de Aragón, Octavio López, para marcar las líneas de trabajo de la ley de vivienda autonómica que está ideando el Ejecutivo, con la idea de que salga la luz en 2024. "Nos ha trasladado que tienen la intención de, a través de una colaboración público-privada, construir viviendas de alquiler asequible", añade Baena.
"El recorrido normativo en materia de vivienda del actual Gobierno de Aragón para la próxima legislatura pasa por impulsar la ley de vivienda de Aragón, la primera en la historia de la comunidad autónoma, con el objetivo de legislar en una materia cuyas competencias están transferidas a las autonomías", detallan fuentes del Ejecutivo autonómico. Busca, principalmente, revertir "los efectos nocivos" de la norma que entró en vigor en mayo a nivel estatal.
"Además, se va a poner en marcha un Plan de Vivienda de Aragón para canalizar los programas del Plan Estatal y poner en marcha cuatro planes propios que estimulen la construcción y promoción de vivienda pública a un precio asequible", detallan estas mismas fuentes, tanto en régimen de compra como de alquiler, de manera que ayuden también a los demandantes a través de subvenciones. Dichos programas serán "de fomento de vivienda protegida, ayuda a la adquisición de vivienda protegida, de adquisición de suelo y mejora urbana en entidades locales de más de 3.000 habitantes y rehabilitación de patrimonio público y viviendas por las entidades locales de menor tamaño". Todo ello, bajo la fórmula de la colaboración público-privada.
