Cómo calcular el valor catastral de un inmueble

El valor catastral de una vivienda se toma como referencia para el pago de determinados impuestos asociados a la propiedad o venta de un inmueble, como es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el IIVTNU (antiguamente conocido como plusvalía) o IRPF. Por lo tanto, su cálculo es relevante.

El primer paso es no confundir el ‘valor catastral’ con el ‘valor de referencia catastral’, que también emite el Catastro. Ambos tienen una finalidad fiscal, pero se aplican a diferentes impuestos. El valor de referencia catastral lo designa la Administración a cada inmueble a partir del valor de las compraventas de los inmuebles urbanos y rústicos que se producen en cada una de las zonas homogéneas en las que divide el territorio.

Para calcular el valor catastral se aplican los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de Valores del municipio a los datos que Catastro tiene identificados para un inmueble en concreto (superficie, usos, antigüedad…). Se tienen en cuenta elementos como los factores de minoración, la localización del inmueble y las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo, así como el coste de la construcción y del suelo, además del valor histórico o artístico del inmueble.

Este valor catastral, estipulado por Hacienda, no puede superar el precio de mercado. Suele venir indicado en el mismo documento en que figura la cuantía a pagar en el IBI. Teóricamente, el valor catastral se puede obtener dividiendo el IBI de la vivienda entre el gravamen que aplica el ayuntamiento. No obstante, en la práctica, pueden existir bonificaciones (por familia numerosa, por instalación de medidas de eficiencia energética, etcétera) que distorsionan el resultado.

El valor catastral, que se encuentra recogido en la Sede Electrónica del Catastro, es considerado un dato protegido (igual que el nombre de los titulares) y solo puede ser consultado por el titular catastral. En este caso puedes acceder a él por distintas vías: a través del recibo del IBI, de una llamada telefónica a la oficina de catastro, a la que también se puede acudir presencialmente.

No obstante, la opción más sencilla es a través de la Sede Electrónica del Catastro. Solo hay que acceder a la web y solicitar de forma gratuita una certificación descriptiva y gráfica (se requiere de la Cl@ve).

¿Cómo se lee la referencia catastral?

La referencia catastral de un inmueble se compone de 20 caracteres (números y letras), que tienen un significado. Para un inmueble urbano, los primeros siete caracteres identifican la ubicación, los siete siguientes identifican la hoja del plano catastral, los cuatro siguientes indican el inmueble dentro de la finca, y los dos últimos son dígitos de control.