ECONOMÍA
El plazo para reclamar los gastos de la hipoteca se termina ya, ¿o no?
Alberto Sanjuan, socio del despacho zaragozano Corp Abogados y Economistas, explica por qué si no se ha dado el paso ahora puede resultar más complicado a partir de enero de 2024.
Después de años a vueltas con los gastos de la hipoteca hay compradores de vivienda que los reclamaron cuando se empezó a hablar de que tenían que repartirse entre el banco y el consumidor, en vez de pagarlos este último, pero otros los dejaron aparcados ante la confusión inicial sobre qué se podía reclamar. El Tribunal Supremo se pronunció en 2015 a favor de devolver estos gastos, pero entonces todavía no se precisó qué gastos se podrían recuperar.
Los expertos coinciden en que, tras las numerosas sentencias y cambios en la legislación, ahora está claro qué gastos se pueden recuperar. Pero sigue faltando por concretar el plazo para reclamarlos, incluso, si lo va a haber. De las tres opciones abiertas, pendientes de que resuelva el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), una de ellas finalizaría este año. La citada cuestión prejudicial se presentó en julio de 2021 y no se ha resuelto todavía.
Solo para hipotecas anteriores a 2019
Solo pueden reclamar los consumidores que firmaron un préstamo antes de 2019, cuando los bancos cargaban todos los gastos de notaría, registro, tasación y gestoría al cliente. Después de este fecha, cambió la normativa y las hipotecas nuevas ya deben incluir el reparto fijado entre la entidad financiera y el hipoteca. Las cláusulas que incluían el pago íntegro por el cliente se consideraron abusivas "por falta de transparencia y por provocar un desequilibrio económico en favor de los bancos y en perjuicio de los consumidores", recuerdan desde el despacho zaragozano Corp Abogados y Economistas.
"Los clientes que quieran reclamar tienen que hacerlo antes de enero de 2024. Después de esa fecha la acción podía estar prescrita", advierte Alberto Sanjuan, socio del despacho zaragozano.
El sector está pendiente de la resolución que llegue desde Europa, que se tiene que pronunciar sobre los plazos. Sanjuan explica que puede fijar el límite en 2024 (cinco años después de la sentencia del Supremo que fijó el reparto); una alternativa más favorable que supondría que no habría plazo para reclamar por ser una cláusula nula por abusiva o una tercera vía que lo alargaría hasta julio de 2025 (cinco años tras una resolución del TSJUE sobre plazos en general). El abogado zaragozano llevó el primer caso de gastos hipotecarios que llegó a la Audiencia Provincial de Zaragoza, en diciembre de 2016, que fue el primero también en una segunda instancia en España, en el se que condenó al banco al pago de los gastos de la formalización de la hipoteca.
Desde el despacho zaragozano calculan que se pueden recuperar de media unos 1.500 euros para una hipoteca de 150.000 euros. El importe se pensó al principio que sería mayor, pero se redujo considerablemente al quedar fuera el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Desde el citado despacho dan las claves sobre qué se puede reclamar y de qué préstamos:
¿Qué gastos se pueden reclamar?
- El 50% de los gastos de notaría.
-El 100% de los gastos de tasación.
-El 100% de los gastos del Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca.
- El 100% gastos de gestoría, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
¿Qué hipotecas están en plazo?
-Cualquier hipoteca de primera o segunda residencia.
-Préstamos para la compra de vivienda anteriores a 2019.
-Hipotecas canceladas tras vender la vivienda o amortizar el préstamo.
-No se pueden reclamar las hipotecas cuyo destino haya sido un uso profesional.
Además de los citados gastos, Sanjuan añade que también se encuentra en discusión si se puede recuperar la comisión de apertura de la hipoteca, pero recuerda que el Tribunal Supremo "no es favorable a declarar nulas estas cláusulas contractuales". Así, el órgano entiende que "guardan proporcionalidad con el importe de las hipotecas y responde en muchas casos a un trabajo del banco que puede y debe ser remunerado". De ahí que en su caso, no recomiende reclamar ahora este gasto.
Para poder reclamar será necesario presentar la escritura del préstamo y las facturas de registro, notaría, tasación y gestoría. Desde el despacho recuerdan que esta documentación se entregaría en su día al hipotecado junto con la copia de la escritura de hipoteca. Si no se localiza ahora se pueden pedir copias.
