economía
¿Hacia dónde van los precios de los pisos en Zaragoza tras las últimas caídas de ventas?
El comienzo del curso inmobiliario mantiene las previsiones de descenso de las operaciones y del número de hipotecas por la subida del euríbor.
La vuelta al cole en el sector inmobiliario llega después de un año en el que las estadísticas han ido hablando de cambio de tendencia, con bajadas en lugar de subidas en casi todas las variables. Las compraventas han comenzado a ser menos y con ellas las hipotecas que piden los compradores. Al mismo tiempo han ido ganando peso las compras en efectivo para esquivar la escalada de los tipos de interés marcada por el euríbor. Donde no termina de quedar claro si se produce un cambio de tendencia es en la evolución de los precios, todavía al alza.
"Agosto es un mes de impás", explica Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón. "Teóricamente estos meses son menos buenos", reconoce sobre las previsiones hasta el final del ejercicio, pero hay excepciones como el año pasado cuando hubo "mucho adelanto de compradores por la previsión de la subida de tipos".
Se unió entonces que había bolsa de ahorro generada durante la pandemia de covid y que si se necesitaba hipoteca se buscaba firmarla antes de que subiera más el euríbor, que en el último año ha hecho que las familias hayan pasado de pagar tipos negativos al actual 4,07%. Ese repunte de ventas hizo que el primer trimestre de 2023 fuera casi de récord, con 16.485 compraventas anuales, cifra de las épocas de bonanza del ladrilló, pero un descenso del 4,45% en un año, según el último informe de la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza e Ibercaja, cuyos datos sobre Aragón del segundo trimestre se presentarán esta semana.
"El año pasado fue especialmente bueno, hubo 12,8 compraventas por cada 1.000 habitantes y año cuando lo normal, en un mercado sano está en 10", pone como ejemplo Baena para explicar uno de los motivos de la caída actual. El agente de la propiedad no habla de rebajas sino que espera "precios estables" y cree que "van a permanecer así varios trimestres".
Los precios subieron subieron un 5,7% en agosto en Aragón (5,8% en Zaragoza provincia, 4,7% en Huesca y 4% en Teruel), según los datos recogidos de sus transacciones por el portal inmobliario Idealista. Para el también portal Fotocasa el alza habría sido del 7,9% en España y el 4,7% en Aragón en un año situándose en 1.705 euros/m2.
En España la compraventa de vivienda cerró el segundo trimestre en 151.983 operaciones, un descenso del 7,3% respecto a doce meses antes, según los últimos datos del Colegio de Registradores, publicados este lunes. El informe recoge una subida del precio de los pisos del 3,1% en un año, hasta los 1.979 euros el metro cuadrado. Las hipotecas caen un 14,5% siendo 93.557 las firmadas en todo el país.
"El precio va a estar estable e incluso subir en obra nueva por falta de oferta y mayor coste construcción", asegura Baena.
Costes de construcción todavía altos
En ello coinciden desde la tasadora Tinsa. "Todo el año llevamos en un impás", apunta Rafael Espés, técnico en Aragón de la firma. "Se supone que es un momento transitorio, se siguen haciendo operaciones, pero más ralentizadas. Se empiezan obras nuevas, pero a otro ritmo", señala.
"Este verano se han terminado bastantes edificios que se podrán entregar a compradores, algunos con retraso, pero el mercado está esperando un mensaje de normalidad", añade.
No cree que pueda haber una bajada de precios porque "seguimos estando preocupados por el tema de costes en construcción", confiesa. A ello se une que en zonas con elevada demanda como Zaragoza y que "aglutina la parte más importante de mercado inmobiliario" hay "dificultad incluso de opciones de suelo que reúnan características del comprador".
Por todo ello entiende que "no se puede enfriar en precio la obra nueva porque no salen las cuentas, el coste de construcción no ha bajado, aunque está estable".
Una bajada de precios podía venir por el aumento de la oferta, que no se ve en el sector. No en la obra nueva y tampoco en las viviendas de segunda mano en venta. Para Baena, el vendedor de ahora "no tiene nada que ver" con el de años de crisis como 2012, cuando necesitaban deshacerse del piso porque pesaba sobre él un embargo por impago. Ahora detrás de muchos carteles de 'se vende' hay una herencia o la búsqueda de una mejora de vivienda, pone como ejemplos. "No existe esa presión a la baja que existía entonces", aclara, de ahí que no espere grandes rebajas.
Pese a ello, en las compraventas de vivienda usada se siguen observando ajuste a la hora de negociar como suele suceder en el sector. Desde inmobiliarias como Fincas Fusión, de la asociación Aportalia, Diego Blanch calcula que en segunda mano "desde el precio inicial al de cierre del negocio, suele haber negociaciones y rebajas de precios que rondan entre el 5% y 15%, lo que demuestra que, para poder cerrar una operación, el propietario debe asumir el ajuste".
Sigue observando una "demanda de vivienda bastante alta aún", pero nota que la preferencia del comprador "ha ido variando" con un incremento de la búsqeueda de vivienda de obra nueva y nota "un decrecimiento del demandante de vivienda usada".
Más clara ve la situación de cambio Ferrán Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com. "Ya es una realidad el enfriamiento del sector", apunta, atendiendo a "los descensos en el número de compraventas e hipotecas". Pese a ello, es consciente de que los precios van a otro ritmo. El experto calcula que "los aumentos más moderados o incluso caídas de precios se van a retrasar a finales de año o principios de 2024".
La inflación alta, la menor capacidad de pago de quienes buscan piso, los tipos de interés altos, el menor volumen compraventas "todo indica hacia una caída de precios", pero que no termina de llegar. Considera un factor decisivo es la falta de obra nueva. El Banco de España ya alertó que poca oferta disponible podía redundar en un aumento de precios, señala, sobre uno de los últimos informes del supervisor.
"Los aumentos más moderados o incluso caídas de precios se van a retrasar a finales de año o principios de 2024".
"Ahora se construyen unas 100.000 viviendas anuales en España, cuando se necesitarían 150.000 y un número óptimo serían 200.000", repasa Font. "La infraproducción de vivienda hace que el parque se más envejecido y más caro", concluye.
El perfil del comprador
Para Aportalia, tras el "descenso generalizado" que se ha notado en lo que va de año en las ventas, en los próximos meses se espera "una situación estable tanto en las transacciones como los precios, con un ligero descenso en ambas y, sobre todo, un aumento de las operaciones sin financiación o con baja financiación". El perfil del comprador este año es el de una persona económicamente "solvente y con ahorros" que pueden cubrir con fondos propios "el 35% o más" del precio, detalla Blanch.
Entre los factores que más pueden influir en el mercado, apunta que continúe la subida de tipos de interés de las hipotecas, la incertidumbre política y la tasa de paro. "Con respecto a los inversores, la nueva ley de vivienda aprobada en mayo de este año y la carga fiscal que conlleva, está haciendo que retraigan las operaciones de este tipo", afirma.
