ECONOMÍA
Recuperar los gastos de la hipoteca: quién puede reclamar aún y cuánto dinero
El reparto justo entre el banco y el hipotecado ha ido afinándose en los tribunales.
En enero se cumplirán cuatro años de la sentencia del Tribunal Supremo que fijó el reparto de los gastos de la hipoteca entre el banco y el comprador de una vivienda que recurría a un préstamo para pagarla, después de muchas resoluciones dispares en los tribunales. La nueva Ley hipotecaria publicada dos meses después terminó de resolver quién pagaba qué y evitaba que el problema se repitiera a partir de noviembre de 2019. Las numerosas reclamaciones que se produjeron entonces han ido reduciéndose, pero se siguen conociendo resoluciones. Una de las más recientes, la que devolvió 1.625 euros a dos zaragozanos que incluía el pago de intereses, uno de los puntos más difíciles de conseguir junto con aclarar si cualquiera está aún a tiempo de reclamar.
A las asociaciones de consumidores siguen llegando algunos hipotecados que quieren reclamar estos gastos, pero ya con "cuentagotas", reconoce Alejandro Marín, delegado en Aragón de OCU. El Supremo y la normativa han ido "afinando" a quién corresponde cada gasto en el caso de las hipotecas anteriores a la última ley hipotecaria, pero el problema en la práctica es aclarar quién puede reclamar todavía y qué intereses se abonan. De hecho, estas cuestiones se analizan en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), tras presentar el propio Supremo español una cuestión prejudicial en julio de 2021para que lo aclarara. En especial, está pendiente que la justicia europea se pronuncie sobre los plazos para reclamar y la "posible prescripción de las acciones resarcitorias derivadas de la declaración de invalidez de las cláusulas donde radican", explica Marín.
Plazo de prescripción
En las demandas que han llegado a los tribunales, los bancos alegan que el plazo para reclamar comenzó en el momento "en que se abonaron los gastos indebidos", lo que dejaría fuera la mayoría de las reclamaciones, mientras asociaciones de consumidores como OCU defienden que sigue siendo posible reclamar. Para Marín, en todas las alternativas que se plantean los tribunales se puede seguir reclamando. Tanto la opción de la fecha de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, o reputar el día en que el Supremo dictó las sentencias que dicen cómo deben distribuirse los gastos entre prestamista y prestatario sería posible seguir reclamando los gastos quienes no lo hubieran hecho aún. No se habría cumplido el plazo de cinco años que da la normativa en estos casos.
El Supremo duda entre varias opciones para fijar cuándo comienza a contar el plazo para poder reclamar y sobre ellas ha preguntado a la justicia europea. Una primera posibilidad es que se inicie "el día en que es firme la sentencia que declara la nulidad de la cláusula", apunta Marín. El delegado de OCU considera que hacerlo así es conforme al derecho comunitario, y añade que "en este caso no se podrían entender prescritas las acciones de reclamación de restitución ejercitadas, ni debería entrar el TJUE ya en el resto de cuestiones".
Otra opción sería comenzar el plazo el 23 de enero de 2019, fecha de la sentencia del Supremo español que aclaró las consecuencias económicas de la nulidad "si bien no totalmente", precisa Marín. De inclinarse la justicia europea por esta alternativa "tampoco podría entenderse que la acción ejercitada se encuentra prescrita al no haber pasado 5 años desde la sentencia referida", añade Marín.
Y la tercera vía liga el cómputo a fechas de sentencias del tribunal europeo, "que fijaron que las acciones de restitución pueden estar sujetas a un plazo de prescripción, en julio de 2020". En este caso Marín considera que "tampoco habría consumido el plazo de 5 años respecto al inicio del planteado por el Tribunal Supremo".
Ejemplo para un hipoteca de 200.000 euros
El reparto de gastos definitivo no incluye el mayor coste en la compraventa de una vivienda, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que recae íntegramente en el consumidor. Este tributo quedó descartado desde el inicio de la batalla legal de los consumidores en los tribunales. De haberse incluido supondría recuperar casi el doble de las cuantías actuales.
En cuanto al resto de gastos que antes abonaba el comprador de la vivienda y que ahora se reparte con el banco, desde OCU ponen el ejemplo del dinero que se puede reclamar, primero siempre extrajudicialmente a la entidad, para una hipoteca de unos 200.000 euros, que calculan en unos 1.070 euros con el siguiente reparto:
- Notario. Este concepto se paga a partes iguales entre el banco y el cliente, aunque hay que añadir dos cuantías más, una para cada parte. En este caso se pagaron 450 euros de notario, de los que le corresponde un 50% a cada parte, pero el comprador debe abonar el 'timbre de la matriz', que ronda los 8 euros, que deberá soportar el prestatario y las copias autorizadas que deberá pagarlas el banco (alrededor de 50 euros). Así, en este ejemplo, de los gastos de notaría el comprador puede reclamar unos 245 euros.
- Registro. La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene un importe de 250 euros y debe ser abonada al 100% por el banco.
- Gestoría. El coste en este caso fue de 225 euros por los trámites, que corresponde a la entidad financiera.
- Tasación. El importe fue de 350 euros por la tasación de la vivienda, situada en Zaragoza, que también debe abonar la entidad financiera que concede la hipoteca.
"A dichas cantidades habrá que añadir los intereses legales desde la fecha de su abono hasta la fecha de sentencia firme que determine la nulidad (o abono previo por la entidad durante la tramitación del procedimiento)", añade Marín.
