Recuperación del ‘ladrillo’ sí, pero con matices y no menores. Es el diagnóstico que hace el Banco de España sobre la situación del sector inmobiliario, en un intento por poner en una especie de cuarentena el optimismo desatado en algunos ámbitos respecto a que a no tardar mucho la demanda de vivienda volverá a ser uno de los soportes del crecimiento de la economía.

El supervisor bancario no lo descarta, pero habla de años para conseguirlo frente a la estimación más optimista de BBVA Research, el servicio de estudios del banco presidido por Francisco González, que reduce ese plazo a "los próximos trimestres", aunque sin concretar más. Ellos prevén un fuerte crecimiento de las hipotecas para la compra de vivienda, al tiempo que ven "una evolución positiva en la superficie de solares urbanos vendidos, considerada la antesala de la iniciación de nuevas promociones residenciales". Calculan que esta inversión duplicará su alza en 2016 (del 3,4% al 7,5%).

También los analistas del Banco Santander ven un enfoque más "propicio" desde las entidades financieras a dar préstamos a los promotores, lo que les confirma su idea de que "la mejora" del sector "parece haber llegado para quedarse". Avisan, no obstante, de que la recuperación es "desigual" y la venta de viviendas usadas –que ya se ha recuperado hasta llegar a niveles de 2009, apuntan– va claramente por delante de las nuevas, básicamente por el factor precio –son normalmente, y en términos medios, más baratas–.

El Banco de España, con todo, no se fía del alcance de la recuperación y habla de "estabilización incipiente". El subgobernador, Fernando Restoy, señalaba hace poco la reducción de la contracción del ‘stock’ del crédito para vivienda, pero no un crecimiento neto. "La tendencia de recuperación aquí –las nuevas hipotecas representan menos del 10% del mercado– será gradual", apostillaba.

Entonces, ¿de qué dependerá el alcance final de esta "trayectoria de suave recuperación" en el mercado inmobiliario residencial, como la califica el supervisor bancario? En su último informe del tema apunta, sobre todo, a la demanda de vivienda, distinguiendo entre la que sería potencial –vinculada a factores demográficos– y la efectiva –que depende más de elementos coyunturales como la referida disponibilidad de crédito, la tasa de paro (fundamentalmente la juvenil, por ser quienes están en edad preferente de crear un hogar) o el coste de uso de la casa–.

Todo ello sin olvidar el "todavía elevado" endeudamiento de las familias, junto al "abultado" ‘stock’ aún existente de inmuebles sin colocar, factores que "podrían limitar la recuperación del sector en el corto plazo". Por ello, el Banco de España advierte de que puesto que todavía estamos en "niveles muy reducidos de actividad, no es descartable que las etapas iniciales" de esa mejora del mercado "puedan venir acompañadas de algún efecto rebote de cierta intensidad".Hogares insuficientes

El informe, elaborado por el servicio de estudios del supervisor financiero, se centra en la demanda potencial y el ‘stock’, pues el segundo podría satisfacer en gran medida las necesidades de la primera. Partiendo de las últimas proyecciones de población realizadas por el INE, ésta se contraerá un 2,2% entre 2014 y 2029, resultado de un descenso del 36,7% en los ciudadanos extranjeros compensado solo en parte por un aumento del 1,6% en los españoles (incluidos los nacionalizados, cada vez más).

Así, en 2029 habría 19,1 millones de hogares en España, casi un millón más que en 2014. Eso en el escenario más conservador, porque en el otro extremo podrían elevarse hasta rozar los 22 millones (3,6 millones más que el año pasado). Esto supondría una creación media de entre 63.000 y 238.000 nuevos al año.

Pero, incluso con las previsiones más favorables, la cifra final de hogares que se crearán los próximos 15 años apenas sería un 20% de los observados en el período 2003-2014. Por eso, el Banco de España pide "cautela" y recuerda que, según datos del Ministerio de Fomento, el ‘stock’ de vivienda nueva pendiente de vender a finales de 2014 se aproximaba a las 540.000 unidades, un 17,5% menos que su máximo en el año 2010. Esto habla de una "absorción lenta", destacan sus técnicos, porque las casas terminadas registraron su mínimo el año pasado (apenas 45.000) y también las transacciones de este tipo de inmuebles "siguieron mostrando una notable atonía" (solo 55.000).