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en colaboración con ibercaja

"La pandemia ha incrementado la demanda de reposición de viviendas"

Entrevista con José Manuel Artal,  director de Estrategia Comercial de Ibercaja.

José Manuel Artal, en una imagen reciente.
José Manuel Artal, en una imagen reciente.
Chus Marchador Pinillos

¿Cuál ha sido la evolución del mercado de la vivienda en 2021?

El mercado está teniendo una evolución sorprendentemente positiva en 2021, con crecimientos muy relevantes tanto en el número de transacciones como de hipotecas formalizadas.

¿Qué causas ha habido para que se produzca tal incremento de la demanda de viviendas?

Las causas principales son varias: por una parte, la pandemia ha incrementado la demanda de reposición de vivienda (viviendas más grandes, con más luz, con terraza); por otra, el incremento de la tasa de ahorro que llegó a crecer casi al 15% en 2020. En tercer lugar, podemos hablar de la expectativa de mejora del valor del inmueble; y en cuarto lugar, disponer de una financiación bancaria a un coste muy asequible.

¿Considera que estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Estamos muy lejos, el nivel de transacciones está muy por debajo de años anteriores al 2008; asimismo, los precios se incrementan de forma muy razonable, tanto en vivienda nueva (+ 6%) como de segunda mano (+ 3%). Adicionalmente, las entidades aplican una política de elevado rigor en el proceso de concesión de financiación.

"Estamos muy lejos de una nueva burbuja inmobiliaria. Los precios se incrementan de forma muy razonable"

Las entidades financieras son un sector muy regulado, ¿cómo ha afectado la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) aprobada en 2019?

El sistema hipotecario español ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad. El objetivo principal de la normativa es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación. La LCCI define las normas de transparencia y de conducta orientadas a la concesión responsable; se establece una regulación muy detallada de la fase precontractual atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, velando asimismo por la fiabilidad de las propias entidades las cuales deben formar a sus empleados de forma recurrente y, finalmente, se pone el foco en la capacidad de pago del prestatario por delante del valor de la garantía del bien hipotecado.

¿Qué requisitos exige la entidad a la hora de conceder la hipoteca?

El criterio principal es la solvencia del prestatario, es decir si tendrá capacidad económica suficiente para devolver las cuotas del préstamo durante toda la vida de la operación. Para ello, la entidad requiere información sobre la situación familiar, los ingresos recurrentes, la situación laboral, deudas preexistentes, etc… Con todos estos datos la entidad estará en disposición de realizar una oferta personalizada.

"Para solicitar una hipoteca va a requerir de forma inexcusable disponer del 20% del precio de compra, más otro 15% adicional para gastos correspondientes a la compraventa"

¿Qué porcentaje del precio de la vivienda puede financiar la entidad financiera? 

Analizadas las variables anteriores se va a requerir de forma inexcusable disponer del 20% del precio de compra, más otro 15% adicional para gastos correspondientes a la compraventa (impuestos, notario, registro), y la cuota resultante de la financiación solicitada no debe superar el 35% de los ingresos de la unidad familiar, ya que el resto debe destinarse a cubrir otros gastos de la familia, así como a ahorrar para imprevistos, la jubilación, etc.

En estos momentos, ¿qué es mejor comprar o alquilar?

El mercado de compraventa es más perfecto y desarrollado y, tanto oferta como demanda, llevan muchos años ajustándose en buena sintonía; respecto al alquiler, esa sintonía aún no existe porque hay una evidente falta de oferta que, junto a la inseguridad jurídica y los cambios regulatorios, son los principales problemas del sector. En España hay una mayor propensión por la compra de vivienda, salvo en los jóvenes, colectivo que demanda más vivienda en alquiler que en propiedad.

¿Cómo afecta esta situación al acceso a la vivienda en los jóvenes de menos de 35 años?

Antes de comprar se requiere que el comprador cumpla una serie de requisitos en cuanto a porcentaje de financiación con recursos propios y ratio de endeudamiento. Entre los jóvenes se detecta que hay un sector que, cumpliendo los requisitos de solvencia y capacidad de pago, adolecen de capacidad de ahorro previo para alcanzar el ahorro mínimo; en este sentido, Ibercaja, ha apostado por facilitar financiación, si es necesario, hasta el 95% del menor valor de tasación o compra, manteniendo, en todo caso, los criterios de rigor en el proceso de concesión.

"Ibercaja ha apostado por facilitar financiación a los jóvenes, de hasta 35 años, que adolecen de capacidad de ahorro previo"

Con tipos de interés en mínimo históricos, ¿qué es más adecuado contratar una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo?

Un préstamo a tipo fijo se caracteriza por tener una mayor estabilidad en la cuota, a pesar de que inicialmente es algo más elevada, mientras en la hipoteca a tipo variable, la cuota de inicio suele ser inferior a cambio de tener una mayor incertidumbre sobre las cuotas futuras. En el caso del tipo fijo, el prestatario no suele tener previsto amortizar anticipadamente, mientras que en la variable puede tener previsto amortizar de forma anticipada. La situación actual de los tipos de interés favorece la demanda de hipotecas a tipo fijo siendo la cuota resultante, en muchas ocasiones, inferior al pago del alquiler mensual.

¿Es importante contar con un buen asesoramiento financiero antes de formalizar una hipoteca?

Es fundamental. Nos encontramos ante la decisión financiera más relevante a la que se enfrenta una familia y, por ello, es preciso recibir un adecuado asesoramiento de un profesional que nos ayude a identificar qué importe de financiación podemos soportar de acuerdo con nuestras circunstancias personales, si es más adecuado acudir al tipo fijo o al tipo variable, incluso tener identificadas, si fuera preciso, la posibilidad de amortizar o no de forma extraordinaria.

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