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Economía

RECONVERSIÓN DE PRÉSTAMOS EN ALQUILERES

El penúltimo flotador para el sector del ladrillo

Hacienda y el ICO perfilan las nuevas medidas que pretenden rescatar a promotores y reactivar el inmobiliario a través de los alquileres.

Las dos únicas medidas nuevas que anunció el presidente del Gobierno en el debate económico celebrado en el Congreso -la constitución de sociedades cotizadas de inversión en inmuebles (REITS, por sus siglas en inglés) y la nueva línea de financiación a promotores que abrirá el Instituto de Crédito Oficial- son el penúltimo flotador que se lanza a un sector del 'ladrillo' en pleno naufragio. No hay dinero para comprar viviendas. Por eso, ambas propuestas van dirigidas al rescate de las empresas y a prestar apoyo a los ciudadanos a través de una política de fomento del alquiler.

Hacienda y la agencia financiera del Gobierno trabajan ya en el diseño de estas iniciativas. En el Instituto de Crédito Oficial (ICO) preparan la línea de crédito de 3.000 millones de euros que servirán para que empresas constructoras en dificultades puedan aliviar la situación, negociando con la banca la reconversión de sus préstamos a cambio de alquilar las viviendas ya concluidas durante algunos años. Después podrán recuperar la propiedad y sacarla a la venta, una vez que ya esté superada la crisis y se reactiven tanto la demanda compradora como el crédito hipotecario.

Todo apunta a que los principales beneficiarios de esta medida serán promotores pequeños y medianos de edificios residenciales localizados en zonas con fuerte demanda de alquiler. Junto a la entidad bancaria con la que tienen contratada su deuda, podrán solicitar la intermediación del ICO para, con recursos procedentes de esa línea especial, mejorar las condiciones del préstamo.

Según los casos, optarán por cancelar el crédito existente y contratar uno nuevo o por modificar las condiciones del vigente para alargarlo y suavizarlo, Durante un plazo anual por determinar -se ha hablado de siete a diez años- los alquileres percibidos ayudarán a pagar las cuotas. A la vez que el promotor obtiene liquidez y sale de la situación de asfixia económica, la entidad de crédito puede sacar su préstamo de la lista de dudosos.

Expertos del sector, no obstante, han precisado los límites de esta propuesta. No es viable, por ejemplo, para las segundas residencias costeras, que constituyen buena parte de un parque de 350.000 casas nuevas sin comprador, porque estas viviendas suelen ser habitadas por temporada y no se alquilan todo el año.

Más opciones

La opinión está más dividida acerca de la oportunidad de crear en estos momentos las nuevas sociedades cotizadas de inversión en el ámbito inmobiliario. Por una parte, esta opción podría recortar el ya escaso desarrollo de los fondos que operan en este sector; por otra, algunos expertos ven complicado lanzar un instrumento de este tipo con grandes ventajas para el pequeño inversor, justo cuando los ahorradores contemplan con gran recelo la evolución del valor de las viviendas y nadie da un duro para financiar inmuebles.

Nacidos en Estados Unidos a mediados de los sesenta, los llamados REIT se estrenaron en países como el Reino Unido y Alemania hace poco más de un año y en ese tiempo han mostrado notable dinamismo, sobre todo en el país germano, ajeno a la burbuja de la construcción.

Un REIT es una sociedad cotizada en Bolsa que compra, vende y alquila inmuebles de todo tipo. Reparte el 90% de sus ganancias a través de dividendos- su inversión sólo crece a través de ampliaciones de capital- y está prácticamente exenta de pagar el Impuesto de Sociedades. Los compradores de estos títulos tributan directamente por el dinero que reciben, de manera que se libran de la doble imposición que afecta a los inversores en otras compañías.

Los propietarios pueden disponer de su dinero cuando quieren, porque les basta acudir a la Bolsa para vender su participación aunque, eso sí, a un precio sometido a la fluctuación del mercado. También se benefician de la transparencia que se exige a las sociedades que se negocian en los parquets. Los fondos de inversión inmobiliaria, que disfrutan de parte de estas ventajas, sólo permiten la retirada una vez al trimestre o en un par de ocasiones cada año.

Hacienda está agilizando los detalles -falta por determinar, por ejemplo, si las ganancias de los inversores soportarán una fiscalidad distinta del 18% que grava a los productos no vinculados a la previsión-, por si fuera posible la creación de estas sociedades a través del proyecto de ley que suprime el Impuesto de Patrimonio y que fue aprobado a finales de agosto en consejo de ministros para su tramitación parlamentaria posterior.

El sector inmobiliario celebra que se creen vías de financiación a largo plazo. Desde este ámbito, y también desde la industria de la inversión, se aconseja al Gobierno aprovechar la ocasión para dotar de fondos a otras iniciativas empresariales, además de la vivienda en alquiler. En el mundo existen REITS que ponen en arrendamiento todo tipo de inmuebles: garajes, hospitales, oficinas, centros comerciales, residencias de la tercera edad... y hasta cárceles.

Esta diversificación ayudará a convencer al pequeño ahorrador de las ventajas de una inversión a largo plazo que le puede ayudar a diversificar el riesgo de su cartera. Ahora mismo, en el muy castigado mercado de Estados Unidos, la pérdida que soportan los REITS es la mitad de la que sufre el promedio bursátil.

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