"Imprescindible", "clave" o "vital" son algunos de los adjetivos que desde el sector inmobiliario se escuchan cuando se pregunta a sus expertos hasta qué punto es importante que el crédito hipotecario vuelva a fluir para que su maquinaria -la inversión residencial llegó a suponer el 7,5% del Producto Interior Bruto (PIB)en su cima (2007), pero en 2012 bajaba del 4%- vuelva a ponerse en hora. Los datos parecen darles la razón, puesto que las hipotecas encadenan ya seis años consecutivos de desplome. 

En 2012 bajaron un 32,7% -casi el mismo ritmo de ajuste registrado en 2008, lo que demuestra que la financiación continua en serios problemas-, hasta los 274.715 créditos suscritos. Una suma que a simple vista parecería estimable pero que es tres veces menor a la que se registraba al principio de la crisis. Es más, las 17.577 hipotecas de diciembre fueron la cifra más baja desde 2003.

Y la situación, por muchos buenos deseos que se expresen desde distintos ámbitos -incluido el financiero- no va a mejorar. Lo advierte el Banco de España, que ha constatado un "empeoramiento" en la oferta crediticia, añadido al "deterioro" de la solvencia de la demanda -el paro y la crisis pesan como losas-, que se ha traducido en que las condiciones de los préstamos se hagan "menos favorables", con una ampliación de los márgenes aplicados.

En diciembre, el tipo de interés medio en un crédito para la compra de vivienda era del 4,45%, mientras que el euríbor terminaba en el 0,549%. Casi cuatro puntos básicos entre uno y otro, y si lo comparamos con los datos de hace un año suponen una subida del 66% en el margen de las entidades frente a una caída del 72% en la principal referencia hipotecaria. El problema es la falta de demanda "solvente", se justifican los bancos ante el endurecimiento de sus condiciones, pero peticiones de crédito hay e incluso subieron el último trimestre por el fin de las ayudas públicas. Pero seguramente será flor de un día, pues "si desaparecen los incentivos fiscales el mercado lo acusa", apunta el vicepresidente del Consejo General del Notariado, Joan Carles Ollé.

Más competencia

En realidad, el flujo de crédito se ha ido recuperando en algunas entidades (las grandes como Santander, BBVA, Caixabank...), pero limitado a los clientes que compran sus viviendas. Lo ha constatado hasta la propia 'troika' (BCE, FMIy Comisión Europea) que vigila el cumplimiento del memorándum de rescate al sector financiero, que acaba de reclamar a la Sareb, la sociedad de gestión de activos inmobiliarios procedentes de la reestructuración bancaria, que "sea capaz de ofrecer condiciones de financiación" similares a las de sus competidores.

Y es que el llamado banco 'malo' -que hasta bien entrado abril no empezará a vender por problemas con la inscripción de cada inmueble en los registros de la propiedad- ha de jugar un papel importante en la salida del stock de viviendas nuevas sin vender que, si bien se ha reducido en 300.000 unidades desde finales de 2009, aún alcanza las 680.000 (según el Ministerio de Fomento) y "tardaremos varios años más en digerirlo", señala Ollé. La clave es a qué coste las venderá porque "tiene una exigencia clara de rentabilidad -precisa José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera e Inmobiliaria del IESE-, que ya se ha traducido en incentivos a las entidades que los coloquen a precios más altos (al menos, un 25% mayores del valor con el que se los transfirieron).

Aún así, los expertos coinciden en que los precios seguirán bajando -"otro 20% o 30% más entre 2013 y 2014", sumado al 27% que llevan desde 2008, afirma Jaime Sabal, profesor de Finanzas de ESADE-, aunque existe el riesgo de que "pasemos del suelo deseado al subsuelo (es decir, que el descenso sea mayor que el aumento en la última 'burbuja' inmobiliaria) sin solución de continuidad", advierte Belén Madrazo, portavoz del Colegio de Registradores. No se prevé en cualquier caso estabilidad hasta "dentro de cuatro o cinco años", estima Fernando Rodríguez-Avial, presidente del G-14, el grupo de las grandes inmobiliarias. Para entonces espera que se puedan vender entre 200.000 y 300.000 viviendas anuales, pero Suárez le matiza:"habrá que ver la realidad de la demanda y del propio mercado entonces".