Novedades en las hipotecas con la Ley de Crédito Inmobiliario

Conchita Guelbenzu, abogada y directora del Área de Derecho Bancario de Vilarrubí Abogados, aclara en el siguiente artículo las novedades de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario.

El objetivo de esta nueva ley es reforzar la protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Entre sus principales novedades, destacan:

El cliente deberá disponer de los siguientes documentos: a) la Ficha Europea de Información Normalizada, que incluye toda la información personalizada ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado y tiene el carácter de oferta vinculante; b) la Ficha de Advertencias Estandarizadas; c) en caso de un préstamo de interés variable, un documento con las cuotas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés; d) una copia del proyecto del contrato; e) información clara y veraz sobre los gastos que corresponden al prestamista y al prestatario; f) las condiciones de las garantías del seguro; g) y la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario.
El prestamista está obligado a evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante.El prestamista deberá pagar la gestoría, los aranceles del notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y el prestatario pagará solo los gastos de tasación, y las copias de la escritura si las solicita.
El prestatario deberá acudir al notario dos veces, como mínimo: la primera, para recibir asesoramiento gratuito sobre las cláusulas del préstamo, así como para cumplimentar un test que deberá concretar la documentación entregada y la información suministrada; y la segunda, para la firma de la escritura del préstamo hipotecario.
Se prohíben las cláusulas suelo.
Se prohíbe la vinculación imperativa de otros productos, como planes de pensiones o tarjetas de crédito, pero sí se permiten las bonificaciones por productos contratados de forma voluntaria
La comisión de apertura se devengará una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
El cliente con préstamos anteriores a la ley podrá subrogar sin costes su hipoteca y en caso de novación, le podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca.
Las comisiones por amortización anticipada en hipotecas a tipo variable serán como máximo o del 0,25% en los tres primeros tres años o del 0,15% en los cinco primeros años; y en las hipotecas a tipo fijo, un 2% en los primeros 10 años y un 1,5% hasta la finalización.
El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse en la primera mitad del plazo del préstamo, cuando se haya producido el impago de 12 cuotas o del 3% del capital prestado y en la segunda mitad, tras el impago de 15 cuotas o del 7% del capital prestado; y siempre con un requerimiento previo de pago, concediéndole un mínimo de un mes para su cumplimiento.

En definitiva, esta nueva ley garantiza una mayor protección de los clientes, una mejora de la transparencia y de la información y un aumento de la seguridad jurídica. Sin embargo, habrá que ver el impacto que tiene, dadas las nuevas obligaciones que exige, así como la demora que se establece para los procedimientos de ejecución hipotecaria.