Urbanismo
De cicatriz urbana a una de las zonas de obra nueva más cotizadas de Zaragoza
El entorno de Averly y el Portillo, una vez urbanizado, se convertirá en un emplazamiento privilegiado con uno de los precios por metro cuadrado más costosos de la ciudad.
De 'patito feo' a una futura "zona de referencia". El corazón de Zaragoza tendrá en pocos años un nuevo emplazamiento 'prime', 'premium', o cualquier término inmobiliario que signifique algo parecido al lujo. La regeneración del erial del Portillo en un enorme parque verde muy cerca del centro de la ciudad y las promociones que actualmente se concentran en el entorno del paseo de María Agustín dispararán los costes de las viviendas de un área que concentraba, hasta hace no mucho, varios vacíos urbanos.
Los famosos suelos del Portillo están llamados a desbloquearse al fin tras muchos años de negociaciones entre el Ayuntamiento de Zaragoza, el Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) y Zaragoza Alta Velocidad (ZAV) para crear un enorme parque de más de 40.000 metros cuadrados y 220 viviendas de obra nueva, además de viales para unir las calles aledañas y algunos equipamientos. De hecho, para esta zona se ha previsto de todo, desde un WiZink Center zaragozano hasta otro rascacielos de 20 plantas de altura, aunque está por ver según avance el proyecto. La inversión se estimó en 31 millones en un inicio.
Esta enorme pastilla de suelo es la más grande de la zona y una de las cicatrices más voluminosas de la ciudad. Junto a ella, salieron del ostracismo también los terrenos de la antigua fundición de Averly, no exentos de polémica, en los que Brial construye actualmente un residencial de 191 viviendas, 43 de ellas de protección oficial (el edificio ya muestra su esqueleto) y su correspondiente urbanización exterior, que se prevé que termine en junio. Se anuncia como una "ciudad de los sentidos" y como una promoción de alto nivel, con zonas comunes como piscinas y espacios de ocio, con el objetivo de que esté lista para 2025. A escasos metros, en el paseo de María Agustín, Gestihabitat levanta otro imponente inmueble con capacidad para 114 pisos de entre dos y cinco dormitorios en el antiguo cuartel de Caballería, con la previsión de terminar a finales de este año.
Urbanización del entorno de Averly y el Portillo
Las voluminosas estructuras ya dejan entrever el lavado de cara que va a tener esta parte de la ciudad, a falta de los ansiados suelos del Portillo. "Debería ser una zona de referencia", explica Rafael Espés, coordinador técnico de la tasadora Tinsa en Aragón. En estos terrenos, tan solo hay prevista una parcela residencial, pero para 220 viviendas, un volumen "bastante importante", además de otra para equipamientos municipales. "La urbanización de Averly, además, está cambiando bastante el panorama. Si enlazas con la avenida Ciudad de Soria, es una entrada con un lavado de cara importante", destaca Espés.
Por ejemplo, desde Brial puntualizan que el prometedor futuro de la zona ha sido un “gran atractivo” para los clientes, además de las zonas comunes de la promoción. “La ubicación es privilegiada y ha generado mucho interés”, comentan fuentes de la promotora aragonesa, que entregará las llaves de los nuevos hogares el próximo año.
Lo cierto es que el denominado barrio del AVE ha tomado forma (con mucha altura) y sus esbeltos edificios producen una sensación diferente a antaño a los visitantes que entran a Zaragoza por esta avenida. "Esto, junto a las zonas ajardinadas proyectadas en el Portillo, que regenerará el entorno, el cambio en la calle de Anselmo Clavé...", comenta Rafael Espés. De hecho, la prioridad del Ayuntamiento y de ZAV es ahora el Portillo, aunque todavía quedan parcelas libres en el barrio del AVE, que se urbanizarán después de las actuaciones en los suelos cercanos al Caixaforum.
Hasta 4.000 euros por metro cuadrado como mínimo
¿Cuánto podría costar un piso de obra nueva en el proyectado parque? "No debería bajar de los 4.000 euros por metro cuadrado", dice el coordinador técnico de Tinsa. En el caso de estar situado en plantas superiores o de ser un ático, ya se dispararía a los 5.000 o 6.000 euros por metro cuadrado, lo que le convertiría en una de las áreas más lujosas de Zaragoza. Por contextualizar, el 'Rey' del lujo en Zaragoza por excelencia ha sido siempre el entorno de La Romareda y la Universidad. En Idealista, el precio por metro cuadrado en abril fue de 2.432 €, contando segunda mano y obra nueva. Si solo se tienen en cuenta pisos a estrenar, esta cifra se eleva hasta los 3.800 euros.
El Portillo es constantemente uno de los grandes reclamos de las promotoras que construyen en solares próximos a estos suelos, situados junto a Anselmo Clavé y cerca de la estación de Delicias, para poner el precio de sus pisos. Echando un vistazo al mapa de la obra nueva de Idealista, las promociones en marcha en este entorno no bajan de los 216.000 euros los más baratos, aunque en algunas viviendas a la venta ya superan los 300.000 euros y alcanzan los 590.000 euros si hablamos de las más lujosas. Es el gran contraste con la segunda mano ya que, a muy poca distancia, en la zona más tradicional de Delicias, no se superan los 1.500 euros por metro cuadrado.
De hecho, en otras zonas no muy lejanas como la avenida de Valencia, se comercializan algunas construcciones que hacen gala del futuro pulmón verde. Es el caso de Viviendas Escosura, que levanta un inmueble en la calle de Burgos. “Para nosotros es una actuación importante. Lo usamos como gancho porque en esta zona de la ciudad no hay parques”, comentan desde la inmobiliaria, por lo que la creación de 40.000 metros cuadrados de zonas verdes es un punto fuerte. Incluso, acudieron al Ayuntamiento a pedir información en el momento de lanzar la comercialización para tener un aliciente más para los posibles compradores.
Incluso, se plantearon subir el coste de algunos de los pisos, en especial de los más caros. “Ha habido mucho interés. Y el parque no solo afectará a la obra nueva, también a la segunda mano, porque hará que suba el precio”, añaden desde Viviendas Escosura, que ya ha comenzado con el derribo del edificio a la altura del número 12 de la citada vía para hacer 14 viviendas. Asimismo, critican la tardanza de las administraciones involucradas en hacer realidad la nueva gran zona verde. “A nosotros nos interesa que se haga cuanto antes”, sentencian.
En la parte más consolidada de Delicias todavía se vende obra nueva por cerca de 180.000 euros. Mientras, estos hogares, en un futuro, podrían revalorizarse por su situación en el mapa.
Un ejemplo a menor escala es el parque Pignatelli, otra cicatriz urbana ya prácticamente cerrada. Su renovación y ampliación venía acompañada de la construcción de viviendas de alto nivel, que fueron vendidas prácticamente en su totalidad antes de que se entregaran las llaves, salvo las más costosas que superan los 500.000 euros. "Son dos escalas totalmente distintas, porque el Portillo debería ser un intermedio entre el barrio del AVE y los antiguos depósitos del Pignatelli. Dependerá de las tipologías finales de las viviendas y del tratamiento del edificio, que deberá ser de un nivel arquitectónico relevante. Debe ser una imagen de impacto", asevera Rafael Espés. Al fin y al cabo, nunca se sabe cómo se consolidará una zona hasta que se crea, pero lo que está claro es que el futuro del entorno Portillo-Averly se situará como uno de los más preciados de la ciudad.
