Orla Este: una recalificación en tres actos

Vuelve la orla Este con más brío que nunca. A golpe de recalificación residencial, el Ayuntamiento de Zaragoza se plantea un complejo proceso administrativo que, junto a la loable intención de suturar el cierre de la ciudad por los barrios de Las Fuentes y San José y posibilitar su regeneración urbana y social, llega acompañado de numerosas incertidumbres: un complejo proceso jurídico de dudoso resultado, unas contraprestaciones para la ciudad que destacan por su escasez (solo un 10% del aprovechamiento, el mínimo legal) y, de momento, pocos asideros políticos en los que agarrarse, al menos hasta las elecciones. Con más de 4.200 viviendas nuevas, de las que 2.710 están en plena huerta, el proyecto inicia un camino, sin duda, proceloso.

La operación tiene mucho de insólito. Por un lado, en la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) se incluyen tres tipos de suelo con diferente clasificación (urbano, urbanizable y rústico), lo que eleva las dificultades. Por otro, se escoge un modelo de gestión sin ensayo previo: un sistema de cooperación en el que el Ayuntamiento lleva el liderazgo y en el que los propietarios particulares se verán obligados a entrar si se ven afectados, corresponsabilizándose tanto de las cargas (gastos de urbanización) como de los beneficios (aprovechamientos lucrativos por los nuevos usos residenciales).

Una bolsa de compensación

El nuevo suelo urbanizable, situado en la huerta, entre las vías del ferrocarril y el tercer cinturón, se convertirá en la bolsa con la que se compensará a los afectados por los planes municipales tanto en la zona urbana (por ejemplo, a los propietarios particulares a los que se les ocupen sus parcelas con el objetivo de construir vivienda de alquiler) o a los de la huerta, ya que buena parte de la zona protegida acabará en manos del Ayuntamiento. La previsión municipal es que, si esto se aprueba, no tarden en caer los pleitos, tanto de los que se vean afectados como los que se queden fuera de la operación urbanística.

Hasta ahora, casi siempre se ha optado por los convenios urbanísticos para este tipo de operaciones, en los que se abría un proceso de negociación con los propietarios del suelo, generalmente promotoras inmobiliarias, que se cerraba con un acuerdo con el Ayuntamiento en el que se fijaban los derechos y obligaciones de cada una de las partes.

Como tal, el proyecto se articula como una recalificación en tres actos: el primero afecta a un tramo de huerta de 35 hectáreas, con capacidad para 2.710 viviendas; el segundo consiste en la generación de cuatro núcleos de revitalización en Las Fuentes y San José que recibirían una bolsa de pisos públicos de alquiler, nuevas zonas residenciales y actuaciones de cirugía urbana; el último acto consiste en un paquete de actuaciones en la zona de huerta, que en buena medida seguiría teniendo uso agrario, además de otros servicios de ocio ambientales. Estas son las tres piezas que componen este puzle:

PRIMER ACTO: LA RECALIFICACIÓN DE PARTE DE LA HUERTA

Entre las vías del tren a Huesca y el tercer cinturón, en plena huerta de Las Fuentes, el gobierno del Ayuntamiento de Zaragoza plantea una recalificación para construir hasta un máximo de 2.710 pisos (1.542 libres, 1.028 protegidos y 140 de alquiler). Al Ayuntamiento, por cesión, le corresponderían alrededor de 300 viviendas. Por ley, el Consistorio deberá reservar suelo dotacional para vivienda pública de alquiler. El gobierno pretende diseminar la mayor parte de esa reserva en el casco urbano de Las Fuentes y San José, tanto en suelos públicos como en privados, en lugar de situarla en la nueva zona de expansión.

SEGUNDO ACTO: NUEVA TORRE Y PISOS DE ALQUILER

Se plantean cuatro zonas de mejora en Las Fuentes y San José, que suman unas 1.500 casas. La más importante es la primera, donde se prevén 964 pisos, de los que casi la mitad serían protegidos y de alquiler. Es un solar próximo a la confluencia del cinturón con el Ebro, actualmente calificado para usos terciarios, donde también se levantaría un bloque de altura similar a la Torre del Agua.

La segunda está en el entorno de las calles de Belchite y de Colegiata de Bolea y en los alrededores de la antigua Giesa: se prevén 82 pisos libres y 196 de alquiler, así como un equipamiento deportivo o un parquin para residentes. La tercera se sitúa al final de la avenida de San José, con Pedro Lapuyade, donde se construirán 44 pisos de alquiler. Por último, en el entorno del pabellón Pepe Garcés, se prevén 278 pisos , 84 de alquiler y el resto libres.

Se proyectan unas 824 viviendas de alquiler, a las que, si se suman otras 150 o 200 más en otras zonas urbanizables de San José, supondrían unos 1.000 pisos en arrendamiento. Buena parte de ellos saldrían de solares privados, a los que se compensaría con derechos en el suelo urbanizable situado pasado el cinturón. También se prevén reformas viarias, más zonas verdes, nuevos aparcamientos y calles residenciales.

TERCER ACTO: USOS AGRÍCOLAS Y RECREATIVOS EN LA HUERTA.

Al plantearse una modificación del plan general, el Ayuntamiento pretende imputar como sistemas generales parte de la zona de huerta, que quedaría regulada con un plan especial. El Consistorio aspira a conseguir suelos para tejer una red de caminos rurales y para generar algún equipamiento blando, sobre todo en la banda más próxima al ferrocarril: centro de visitantes, aulas de naturaleza, invernaderos, espacios de ocio... Esto se combinaría con los propios usos agrícolas, que coparían un 65% de la superficie. La zona de las vías incluiría pasos, tanto elevados como inferiores para facilitar el tránsito y se favorecería el cierre del anillo verde hasta el campo de fútbol.