José Manuel Navarro, responsable de CBRE Living Zaragoza: "La demanda de viviendas aumentará este año y tensionará el mercado"

¿Qué nos depara el sector para los meses que vienen?

Las perspectivas son iguales o mejores que las del 2024. La demanda está siendo muy fuerte, especialmente en Zaragoza, principalmente de vivienda colectiva en barrios consolidados como Miralbueno, Valdefierro y la Margen Izquierda, donde en este momento está la mayor oferta y la mayor demanda, además de Arcosur, con viviendas tanto libres como protegidas.

¿Queda alguna asignatura pendiente que les gustaría resolver este año?

Zaragoza está teniendo un crecimiento impresionante debido a las grandes inversiones que están sucediendo en Aragón. Son motores de creación de empleo que están haciendo que grandes desarrollos urbanísticos que estaban parados en la anterior crisis, como Arcosur, hayan podido continuar su desarrollo a una velocidad de crucero. Sin embargo, percibimos que hay una escasez de suelo disponible ya urbanizado para poder solicitar licencia de obras. Esto hace que no podamos cubrir la demanda. Además, existe mucha lentitud en la tramitación de las licencias de obras. Hablamos de una demora de entre los 6 y 9 meses en la mayor parte de los casos, y en algunos hasta 12 meses. Lo mismo ocurre con la catalogación de la vivienda protegida, que hace que cueste mucho más sacar a la venta VPO.

¿Qué papel va a tener la Inteligencia Artificial en los años venideros?

La inteligencia artificial está ayudando a que el cliente que compra la vivienda tenga muchas más fuentes de información en las que poder informarse y contrastar mucho mejor el producto que se le está ofreciendo en lo que a memoria de calidades y eficiencia energética se refiere. Está siendo una herramienta muy valiosa y muy útil para que los clientes puedan comparar y elegir de manera inteligente cuál es la mejor opción que se adapta a sus necesidades de vida.

¿Cuáles son las líneas de trabajo para seguir mejorando la sostenibilidad?

Con la última reforma del código técnico de edificación, las exigencias técnicas que requiere la construcción de cualquier edificio hacen que la vivienda tenga una calidad ‘premium’ a un coste muy contenido. Este incremento en los costes de construcción conlleva unas mejoras que se pueden traducir en un ahorro energético para el cliente, además del confort que suponen a la hora de vivir en el interior.

¿Podrá Zaragoza convertirse en una de las grandes ‘smart cities’ del país?

El Ayuntamiento está haciendo un gran esfuerzo para posicionar a la ciudad entre las principales de España y estamos siendo pioneros en muchas iniciativas para lograr que Zaragoza sea una ‘smart city’ de primer orden.

¿Qué tendencia inmobiliaria puede marcar el devenir del futuro?

Vemos una tendencia importante en la construcción de edificios destinados al ‘flex living’, que son apartamentos de alquiler destinados a media estancia. Observamos que hay una demanda pendiente por cubrir de personas que vienen a vivir a Zaragoza a trabajar en los proyectos que nacen de fuertes inversiones, y no encuentran vivienda en alquiler por la escasa oferta. Estamos convencidos desde CBRE de la necesidad de desarrollar proyectos tanto de vivienda en alquiler como de ‘build to rent’ (construir para alquilar).

¿Cómo serán las ciudades en una década?

El tamaño que tiene Zaragoza, con unos tiempos de movilidad que te permiten cruzar en 20 minutos la ciudad, además de que sigue siendo una de las urbes con mayor calidad de vida según las últimas encuestas, augura un buen futuro. Cada día se hacen más zonas verdes y pese a la climatología se está consiguiendo que sea una ciudad muy habitable. Notamos un incremento de población proveniente de todo el Valle del Ebro, de La Rioja o de Navarra, que antes acababan en Madrid o Barcelona. El AVE y su conexión han facilitado mucho el interés de los ciudadanos de otras regiones por venir aquí.

¿Cuáles son los básicos de una vivienda actualmente?

La demanda de viviendas se va a incrementar notablemente durante este año, superando holgadamente las transacciones realizadas en 2024. Esto va a conllevar tensiones entre la escasa oferta y fuerte demanda, especialmente de obra nueva, lo que producirá fuertes incrementos de precios en las zonas más tensionadas como el centro o Miralbueno, en Zaragoza.

Además el creciente interés se ha visto con más fuerza todavía durante los últimos meses, debido a la bajada de tipos de interés y, en consecuencia, del abaratamiento de la financiación. Asimismo, la demora en la concesión de licencias de obras por parte del Ayuntamiento y de las calificaciones de VPO por parte del Gobierno de Aragón están alargando los plazos para sacar al mercado oferta de viviendas nuevas que puedan cubrir la fuerte demanda. Estos plazos que pueden superar los 36 meses desde la reserva de una vivienda nueva hasta la entrega de llaves.

¿Qué tipología de casa es la que más demandan los compradores? ¿Es cierto que las viviendas son cada vez más pequeñas?

En estos momentos, observamos una reducción de la demanda del tamaño de las viviendas, siendo las de tres dormitorios las más solicitadas, lo que merma drásticamente la oferta de viviendas de dos y cuatro dormitorios. Esto está causando dificultades para que las familias monoparentales o familias numerosas encuentren su hogar.

También existe una demanda insatisfechas de viviendas unifamiliares, que está siendo imposible de cubrir por dos motivos fundamentales: la escasez de suelo disponible a precios razonables y los elevados costes de construcción que están teniendo un impacto todavía mayor en la construcción de viviendas unifamiliares que en las viviendas colectivas.

Lo mismo sucede con la obra nueva en el centro, con una fuerte demanda insatisfecha, debido a dos factores fundamentales: la escasez de suelo disponible en el centro y sobre todo por la inviabilidad económica de promover edificios de menos de 20 viviendas dentro de la trama urbana, lo cual dispara enormemente los costes de construcción.

¿Cuál es la clave para que una persona se enamore de la casa que realmente necesita?

Desde nuestro punto de vista, los compradores de viviendas actualmente son muy exigentes y seleccionan viviendas de calidad que dispongan de altas prestaciones energéticas con un precio ajustado. Valoran muy positivamente el alto grado de personalización que ofrecen algunas promotoras.

¿Qué es lo esencial para que el cliente no se equivoque a la hora de comprar una casa?

Un comprador de vivienda nueva debe tener en cuenta los siguientes aspectos: ubicación de la vivienda, memoria de calidades y eficiencia energética, además de las posibilidades de revalorización futura del piso en función del grado de consolidación del entorno.

¿Es importante estar bien asesorado a la hora de ir a mirar un hogar?

Es fundamental estar bien asesorado a la hora de comprar una vivienda, confiando en profesionales con experiencia en el sector que trabajen con transparencia y rigor en la entrega de la información al cliente, posibilidades de personalización y plazos de entrega previstos.