¿Qué gastos debes afrontar cuando vendes una casa?

Los gastos de venta de una vivienda son muy diversos, desde impuestos, hasta gastos de gestión, pasando por la plusvalía municipal. Pero influyen muchas variables en función de la situación personal del vendedor o las características de la vivienda. Por eso, hay que tener claro los tipos de gastos que existen para asegurarse de pagarlos o de si se está exento. 

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa? 

En primer lugar, hay que declarar a Hacienda las ganancias patrimoniales derivadas de la venta del inmueble. Para calcular esta ganancia se debe extraer la diferencia entre el precio al que se vende la vivienda y el precio al que se compró. Este último valor, el de la compra, se calcula sumando el importe real por el que se adquirió el inmueble más el importe de los gastos y tributos inherentes que pagó entonces. 

Se debe tener en cuenta que si la vivienda se adquirió antes del 31 de diciembre de 2014, este valor variará según el año de adquisición, en base a unos coeficientes de actualización establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Tras la reforma fiscal, Hacienda eliminó los coeficientes que rebajaban la plusvalía patrimonial. No hay que olvidar tampoco que si la casa que vendes hubiese estado arrendada, también hay que restar el importe de las amortizaciones del periodo de arrendamiento.

En resumen, la diferencia entre el valor al que se vende una vivienda (valor de transmisión) y el valor al que se compra (valor de adquisición) es la ganancia que hay que tributar. Sin embargo, si el vendedor compró la vivienda antes de 31 de diciembre de 1994, la ganancia puede reducirse al aplicar un régimen transitorio. 

Exenciones por la venta de vivienda habitual 

Una persona está exenta de tributar las ganancias si reinvierte el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual en la compra o rehabilitación de una nueva casa habitual, quedas exento de tributar las ganancias. Pero si reinviertes solo una parte del importe por la venta del inmueble, solo quedará exenta esa parte.

También están exentos de tributar las ganancias los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual y las personas que pierdan su casa por no poder pagar la hipoteca. Por último, existe una excensión del 50% en el caso de la venta de inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.

Teniendo todo esto en cuenta, un vendedor ya puede calcular la tributación en la declaración de la renta. La tributación de las ganacias patrimoniales es por tramos y varía cada ejercicio. 

La plusvalía municipal 

Otro de los gastos de venta de un inmueble al que un vendedor debe enfrentarse es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal. Este impuesto grava el aumento del valor de una inmueble durante los años, establece cuánto se ha revalorizado tu propiedad y lo recaudan los ayuntamientos. 

Por último, si se vende una vivienda hay que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). La ley establece que debe pagar el IBI la persona que es propietaria del inmueble el 1 de enero. 

Cancelación de hipoteca 

Si has comprado tu casa con financiación, es posible que todavía la estés pagando la hipoteca en el momento de la venta, por tanto tendrás que cancelarla y esto conforma otro de las gastos de venta de una vivienda que hay que tener en cuenta, ya que se deberá compensar al banco porque este deja de percibir los intereses. 

Si tienes una hipoteca a interés variable, la comisión que tendrás que pagar a está limitada al 1% del capital pendiente. Sin embargo, si tu hipoteca se formalizó después del 9 de diciembre de 2007, las entidades solo podrán cobrar una cantidad en concepto de compensación por desistimiento que no podrán ser superiores al 0,5% de lo amortizado si se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca o al 0,25% si se produce posteriormente. 

Una vez cancelada económicamente al banco, el vendedor tendrá que realizar la cancelación registral de la hipoteca. Para ello, se debe pedir al banco el certificado de deuda cero, que es gratuito. Con este certificado hay que ir a la notaría para que otorgue la escritura pública de la cancelación de la hipoteca.